كانت جويل إنوستروزا متحمسة للغاية عندما اشترت منزلها في نيونان، جورجيا، في عام 2008.
قال الرجل البالغ من العمر 54 عامًا: “يبدو أنه كان مجتمعًا لطيفًا ومريحًا ومتماسكًا للغاية”. “ثم بدأت تتحول إلى قصة رعب.”
إنوستروزا هي الوحيدة المدرجة في سند الملكية، لكنها وزوجها إنريكي، 48 عامًا، يتقاسمان المسؤولية المالية عن المنزل.
لقد أدركوا بعد انتقالهم أنهم انضموا إلى “مجتمع الاهتمام المشترك”. عادةً ما يعني ذلك العقارات حيث يدفع المالكون جزءًا من النفقات المرتبطة بالمرافق المشتركة والمناطق المشتركة. عادة ما يتم الإشراف على هذه المجتمعات من قبل جمعيات أصحاب المنازل.
جمعيات أصحاب المنازل، والمعروفة أيضًا باسم HOAs، هي منظمات ذاتية الحكم تنفذ قواعد لأصحاب المنازل والمستأجرين داخل المجتمعات ذات الاهتمام المشترك. يقوم مجلس إدارة، يتكون من أصحاب المنازل المتطوعين في المجتمع، بإدارة HOA. قد يختار مجلس الإدارة الاستعانة بشركة إدارة، العديد منها تهدف إلى الربح، للمساعدة في إدارة العمليات اليومية.
المزيد من التمويل الشخصي:
يرى 53% من الجيل Z أن ارتفاع تكلفة المعيشة يشكل عائقًا أمام النجاح
قد يصل سعر الفائدة على سندات السلسلة الأولى إلى 5% في نوفمبر
يواجه مقترضو القروض الطلابية عقبات مع استئناف الفواتير
لقد أصبح من الشائع بشكل متزايد لأصحاب المنازل الجدد أن يجدوا أنفسهم في عقار تحكمه HOA. ما يقرب من 84% من منازل الأسرة الواحدة المبنية حديثًا والتي تم بيعها في عام 2022 كانت مملوكة لاتحادات أصحاب المنازل، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.
وقالت ديبورا جونان، مديرة مدونة المجتمعات الأمريكية المستقلة: “في معظم الولايات الجنوبية والولايات الغربية، يكاد يكون من المستحيل على مشتري المنزل تحديد موقع منزل لأسرة واحدة ليس جزءًا من نوع ما من HOA”. “تطلب بعض الحكومات المحلية أن يكون لكل الإنشاءات الجديدة تقريبًا HOA.”
كيف أصبحت رسوم HOA السنوية البالغة 200 دولار عبئًا قدره 12000 دولار
تبلغ مستحقات HOA السنوية لشركة Inostrozas 200 دولار. على الورق، لا تبدو عضويتهم في HOA بمثابة عبئ مالي كبير – لكن هذا لم يكن واقعهم.
تفاجأ الزوجان عندما اكتشفا بعد انتقالهما أن ممتلكاتهما بها رصيد مستحق قبل شرائها: مستحقات غير مدفوعة، إلى جانب غرامات ورسوم أخرى.
كان القرن الأفريقي “قالت جويل إنوستروزا: “تغريمنا مقابل هذا الرصيد والرسوم المتأخرة وأي نوع آخر من الغرامات التي قد يفرضونها على المنزل لرعاية الحديقة أو أي شيء آخر”. “كل ذلك كان مرتبطًا بهذا المنزل عندما انتقلنا إليه.”
تقف جويل إنوستروزا وإنريكي إنوستروزا عند مدخل منزلهما في نيونان، جورجيا.
مارك ليسيا | سي ان بي سي
لم يكن الزوجان على استعداد لدفع تلك الغرامات، وقالا إن HOA وشركة إدارتها في ذلك الوقت، Homeowners Management LLC، لم تستجيبا لمحاولاتهما لإلغاء الرصيد. تُظهر الوثائق التي استعرضتها CNBC منذ عام 2012 أن الرصيد استمر في النمو. قال Inostrozas إن الاتصال مع HOA قبل عام 2011 كان عبر الهاتف.
بحلول أغسطس 2015، وضعت HOA حجزًا على منزل Inostrozas. وفي وثائق المحكمة، قالت HOA إن عائلة Inostrozas مدينة بأكثر من 1600 دولار.
الامتياز هو عندما يكون لدى أحد الطرفين مطالبة قانونية ضد أحد الأصول، مثل المنزل، والذي يمكن أن يكون بمثابة ضمان للوفاء بالديون غير المدفوعة. يمكن أن يفتح هذا الباب أمام HOA أو أي شكوى أخرى تتصاعد إلى المستوى التالي من تحصيل الديون، مثل حبس الرهن على المنزل، أو، في حالة Inostrozas، حجز الأجور.
في منتصف عام 2015، قالت جويل إنوستروزا إن HOA بدأت في تحصيل الأجور مباشرة من راتبها لسداد الرسوم غير المدفوعة.
وقالت: “المرة الأولى التي علمت فيها بذلك كانت عندما حصلت على راتبي الأول الذي حجزوه”. “لم أتلق أي إشعار مسبق.
وأضافت جويل إنوستروزا: “لم يتم إرسال أي شيء”. “لقد تلقيت إشعارًا بعد أسبوعين.”
على الرغم من الحجز، فإن فواتير HOA التي استعرضتها CNBC لا تظهر أي انخفاض في إجمالي الرصيد المستحق. بحلول ديسمبر 2016، أظهرت الوثائق أن عائلة إنوستروزا مدينة لـ HOA بأكثر من 4300 دولار.
قامت عائلة Inostrozas بتعيين محامٍ، يقولون إنه توصل إلى اتفاق في عام 2016 مع محامي HOA لوقف الحجز. وبموجب هذا الاتفاق، ستدفع عائلة إنوستروزا ما يقرب من 3100 دولار على أقساط. لقد انتهوا من دفع هذا المبلغ بحلول يناير الماضي، وفقًا للوثائق التي استعرضتها CNBC.
وقال إنريكي إينوستروزا: “لكن يبدو أن (الصفقة) لم تصل قط إلى إدارة (الشركة) أو جمعية أصحاب المنازل”. “لقد كانوا يضيفون الغرامات ويضيفون الفوائد فقط.”
يقدر Inostrozas أنهم دفعوا حوالي 12000 دولار كغرامات وأجور محجوزة إلى HOA بالإضافة إلى الآلاف من الرسوم القانونية لمحاميهم. اعتبارًا من 18 أغسطس 2023، وهي أحدث فاتورة تلقتها عائلة Inostrozas، تقول HOA إنهم مدينون بحوالي 8000 دولار.
تواصلت CNBC عدة مرات مع شركة Homeowners Management LLC للتعليق وتلقت ردودًا آلية لتوجيهنا للاتصال بشركة الإدارة الحالية، والتي تم تغييرها اعتبارًا من أغسطس 2023.
قال ممثل شركة الإدارة الحالية، Sentry Management، لـ CNBC لأنها “أصبحت للتو شركة الإدارة لهذا المجتمع في الشهرين الماضيين، (Sentry) لديها قدرة قليلة على التعليق على الحقائق التاريخية،” فيما يتعلق بقضية Inostrozas.
“بمجرد إحالة صاحب المنزل إلى محامٍ بتهمة الانحراف، وهو ما حدث قبل فترة طويلة من Sentry
وأوضح برادلي بومب، رئيس Sentry Management، لـ CNBC في رسالة بالبريد الإلكتروني: “إذا كان الأمر متورطًا، فيجب على مالك المنزل حل الأمر مع محامي الجمعية”. “ليس لدينا أي سلطة للمشاركة أو التوصل إلى تسوية”.
ولم يستجب المحامون الذين يمثلون HOA لطلبات CNBC المتكررة للتعليق.
ورفضت المديرة السابقة لمجلس إدارة HOA، التي أشرفت على الجمعية منذ عام 2020 حتى استقالتها في أكتوبر 2023، التعليق.
حالة HOAs
جزء كبير من العديد من عروض مبيعات HOA هو أن وجود المنظمة يساعد على زيادة قيم الممتلكات.
وقال توم سكيبا، الرئيس التنفيذي لمعهد الجمعيات المجتمعية، وهي منظمة عضوية لجمعيات أصحاب المنازل والوحدات السكنية: “إن مجلس الإدارة مسؤول عن حماية قيم الممتلكات”.. “بالنسبة لمعظم الناس في الولايات المتحدة، فإن (منازلهم) هي أكبر استثمار يقومون به على الإطلاق.”
هناك بيانات مختلطة حول تأثيرات HOAs على قيم الممتلكات.
في المتوسط، تكلف منازل HOA ما لا يقل عن 4٪ – أو 13500 دولار – أكثر في المتوسط من المنازل التي لا تعتمد على HOA، وفقًا لدراسة أجريت عام 2019 في مجلة الاقتصاد. لكن قيم العقارات هذه يمكن أن تختلف بشكل كبير حسب الموقع. وجد تحليل أجري عام 2019 من تحليل الإسكان النقدي لثلاث مدن أمريكية مختلفة أن قيم المنازل في مناطق HOA كانت أقل من تلك الموجودة في الأحياء التي لا توجد بها.
قد تكون HOAs ضرورية أيضًا لإدارة المرافق أو الأراضي المشتركة، والتي يمكن أن تكون ذات قيمة مضافة لأصحاب المنازل. وفي المجتمعات المنزلية المكونة من أسرة واحدة، يمكن أن تكون هناك حمامات سباحة مشتركة أو حتى ملاعب جولف. وقد يقدمون أيضًا خدمات لأصحاب المنازل للمساعدة في الحفاظ على ممتلكاتهم.
وقال سكيبا: “هناك جمعيات تتولى تنسيق كافة أعمال تنسيق الحدائق”. “على الرغم من أنك قد تمتلك قطعة أرض خاصة بك، إلا أن الجمعية تقوم بقطع العشب وتقوم بكل تنسيق الحدائق. تجد هذا أمرًا شائعًا جدًا في أكثر من 55 مجتمعًا حيث لا يرغب الناس في الانزعاج من هذا النوع من المهام بعد الآن. وكذلك الأمر كذلك وفورات في التكاليف؟ بالتأكيد.
“إنهم يعملون كحكومات محلية للغاية”
تسلط تجربة Inostrozas مع HOA الضوء على بعض أنماط ديناميكيات القوة التي شوهدت في جميع أنحاء البلاد.
أكثر من النصف، 57٪، من أصحاب المنازل الذين لديهم HOA لا يعجبهم هذا الترتيب، ويقول أكثر من 3 من كل 10 إنهم يشعرون أن HOA لديهم الكثير من القوة، وفقًا لمسح أجرته Rocket Mortgage عام 2023. قام المقرض باستطلاع آراء 1001 أمريكي باستخدام HOA.
وقال ستيف هورفاث، المؤسس المشارك لمجموعة المناصرة HOA United: “إنهم يعملون كحكومات محلية للغاية، وبطرق عديدة، يحلون محل جميع القوانين الأخرى الموجودة”.
وقال هورفاث إن HOAs متجذرة في “رغبة البلديات في التخلص من مسؤولياتها في رعاية الأشياء التي عادة ما تربطها بدفع ضرائبك”، مثل صيانة الأرصفة والطرق والمجاري.
يقول أصحاب المنازل الذين لديهم نزاعات مع HOA أنهم يواجهون صعوبة في الحصول على المساعدة من القنوات الحكومية الرسمية.
وقالت رايلين شيفانو، المؤسس المشارك لشركة HOA United: “الحقوق الوحيدة التي يتمتع بها أصحاب المنازل هي تقديمهم إلى المحكمة المدنية”. “وهو ليس مشروعا ناجحا.”
قدم المشرعون في عدة ولايات، بما في ذلك ماريلاند ونورث كارولينا وفلوريدا، تشريعات لمعالجة بعض القضايا التي أثارها أصحاب المنازل حول HOAs، لكنهم قوبلوا برد فعل عنيف من صناعة الإدارة المهنية.
اعتبارًا من الآن، يجب أن يحدث التغيير على المستوى الشعبي، حيث يقاتل أصحاب المنازل من خلال نظام المحاكم وكذلك من خلال التصويت لمجلس الإدارة الذي يشعرون أنه يمثلهم.
شاهد ال فيديو لمعرفة المزيد حول كيفية تشكيل جمعيات أصحاب المنازل للأحياء الأمريكية.
