لقد تأثر سوق الإسكان في الولايات المتحدة خلال العام الماضي بارتفاع معدلات الرهن العقاري وتفاقم النقص في المخزون.
وقد تواجه قريبا عقبة أخرى؛ سداد قروض الطلاب.
يستعد خبراء العقارات لتلقى ضربة كبيرة للسوق عندما ينتهي تجميد مدفوعات قروض الطلاب الفيدرالية في حقبة الوباء في بداية شهر أكتوبر.
أظهر استطلاع حديث أجرته شركة Pulsenomics أن معظم الاقتصاديين قالوا إن معدلات ملكية المنازل ستتأثر لمدة عام على الأقل من خلال استئناف دفعات القروض الطلابية – وتوقع الكثيرون أن التأثير قد يكون أطول من ذلك.
كيف تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة بالفعل على الأمريكيين؟
لأكثر من ثلاث سنوات، لم يضطر المقترضون من قروض الطلاب الفيدرالية إلى سداد أقساط شهرية.
ومع ذلك، فإن فترة التوقف المؤقت في عصر الوباء تقترب رسميًا من نهايتها، مما يشكل صدمة مالية محتملة لملايين الأمريكيين. ومن المقرر أن يتم سداد المدفوعات رسميًا في الأول من أكتوبر، على الرغم من أن الفوائد بدأت تتراكم في بداية سبتمبر.
تم إلغاء مدفوعات فوائد القروض الطلابية بموجب مشروع قانون تشريعي جديد
وقال أكثر من 75% من المشاركين في الاستطلاع أن المدفوعات سيكون لها تأثير سلبي على ملكية المنازل يستمر لمدة عام أو أكثر. وتوقع حوالي 40% منهم تأثيرًا أطول لمدة ثلاث سنوات على الأقل.
علاوة على ذلك، يعتقد العديد من الاقتصاديين أن استئناف المدفوعات يمكن أن يؤثر بشكل كبير على معدل ملكية المنازل في الولايات المتحدة، ويتوقع ما يقرب من ربعهم أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع طفيف في معدل التأخر في السداد.
تأثر حوالي 44 مليون مقترض في الولايات المتحدة بإيقاف الدفع مؤقتًا، والذي بدأ في البداية في مارس 2020 في بداية جائحة كوفيد-19. إدارة بايدن مدد الوقفة للمرة الثامنة في نوفمبر الماضي ولن تفعل ذلك مرة أخرى كجزء من اتفاق سقف الديون بين الحزبين الذي وافق عليه الكونجرس.
يمكن أن تكون المدفوعات كبيرة. يتراوح متوسط الفاتورة الشهرية بين 200 و299 دولارًا للشخص الواحد، على الرغم من أنها أعلى بالنسبة لبعض المقترضين، وفقًا لأحدث بيانات الاحتياطي الفيدرالي.
بشكل جماعي، من المقرر أن يستأنف المقترضون دفع حوالي 10 مليارات دولار شهريًا، وفقًا لتحليل أجراه بنك جيه بي مورجان.
سوق العقارات التجارية قد ينهار قريبا. هذا هو السبب
وتأتي الضربة المحتملة في وقت محفوف بالمخاطر بالفعل بالنسبة لسوق الإسكان، وذلك بفضل الارتفاع الفلكي في معدلات الرهن العقاري خلال العام الماضي. في الحقيقة، القدرة على تحمل تكاليف السكن إن الوضع اليوم أسوأ مما كان عليه خلال ذروة فقاعة الإسكان في عام 2008.
ال مراقب القدرة على تحمل تكاليف الإسكان التابع لبنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتاويشير المؤشر، الذي يقارن أسعار المساكن المتوسطة وتكاليف الإسكان الأخرى مع دخل الأسرة المتوسطة، إلى أن الأسرة الأمريكية المتوسطة سيتعين عليها إنفاق حوالي 43.2٪ من دخلها لشراء منزل متوسط السعر اعتبارًا من يونيو، وفقًا للمؤشر. وهذه هي أعلى حصة في البيانات التي يعود تاريخها إلى عام 2006.
وعلى الرغم من أن معدلات الرهن العقاري تحوم بالقرب من أعلى مستوى لها منذ عقود من الزمن، إلا أن أسعار المساكن لم تتحرك إلا بالكاد. ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أ عدم توفر المنازل للبيع. البائعون الذين حافظوا على معدل رهن عقاري منخفض قبل بدء الوباء كانوا مترددين في البيع، مما ترك خيارات قليلة للمشترين المحتملين المتحمسين.
وانخفض عدد المنازل المتاحة في السوق في نهاية شهر يوليو بنسبة تزيد عن 9% مقارنة بنفس الوقت من العام الماضي، وبنسبة مذهلة بلغت 46% عن المبلغ المعتاد قبل الأزمة. جائحة كوفيد-19 بدأت في أوائل عام 2020، وفقًا لتقرير من موقع Realtor.com.
ولم يؤدي النقص في المساكن إلا إلى تعزيز الطلب الاستهلاكي، الأمر الذي أدى إلى إبقاء الأسعار مرتفعة بشكل غير مريح والمساهمة في جعل سوق الإسكان أقل بأسعار معقولة منذ عقود من الزمن. يُطلب حاليًا من حوالي 38.6% من متوسط دخل الأسرة تسديد الدفعة الشهرية لمتوسط شراء المنزل.
“لوضع مستويات القدرة على تحمل التكاليف اليوم في منظورها الصحيح، سيتطلب الأمر مزيجًا من الانخفاض بنسبة تصل إلى 28٪ في أسعار المساكن، أو انخفاض بنسبة تزيد عن 4٪ في معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أو ما يصل إلى نمو بنسبة 60٪ في دخل الأسرة المتوسطة لتحقيق قال آندي والدن، نائب رئيس أبحاث المشاريع والاستراتيجية في بلاك نايت، مؤخرًا: “تعود القدرة على تحمل تكاليف المنازل إلى متوسطها منذ 25 عامًا”.
