تورنتو ستار | تورنتو ستار | صور جيتي
يمكن لحكم هيئة المحلفين الأخير ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وشركات الوساطة السكنية الكبيرة أن يقلب صناعة العقارات السكنية رأساً على عقب.
نموذج التعويض العقاري هو في قلب هذه القضية. ويؤكد المدعون أن معدلات العمولة مرتفعة للغاية، وأن وسطاء المشترين يحصلون على أجور زائدة، وأن قواعد NAR، جنبًا إلى جنب مع ممارسات المدعى عليهم من الشركات، تؤدي إلى تسعير ثابت. على النقيض من ذلك، يؤكد NAR أن القواعد تعزز المنافسة وأسواق الوساطة المحلية الفعالة والشفافة والعادلة.
NAR، التي غادر مديرها التنفيذي بعد وقت قصير من خسارة المحكمة التاريخية، تستأنف حكم هيئة المحلفين بقيمة 1.8 مليار دولار، لذا قد يستغرق الأمر عدة سنوات قبل أن يتم حل القضية – التي تغطي أسواق ميسوري في كانساس سيتي وسانت لويس وسبرينغفيلد وكولومبيا. ولكن إلى جانب الدعاوى القضائية المماثلة الجارية، فإن احتمال حدوث تغييرات في السياسة التي يمكن أن تؤثر على جيوب أصحاب العقارات أمر واضح.
ويستمر التأثير على السوق في الانتشار. أسهم ري / ماكس القابضةعلى سبيل المثال، انخفضت أسهمها بما يزيد عن 8% يوم الثلاثاء وسط مخاوف من التقاضي، على الرغم من أنها قامت بتسوية مع المدعين قبل الحكم الأخير في قضية NAR.
إليك ما يحتاج وكلاء العقارات ومشتري المنازل والبائعين إلى معرفته حول التغييرات المحتملة في اقتصاديات العقارات السكنية.
وقت سيء للأخبار السيئة في مجال العقارات
ويأتي حكم هيئة المحلفين في وقت يشعر فيه العديد من وكلاء العقارات بالضيق بالفعل.
وكان الارتفاع السريع في أسعار الفائدة نتيجة لجهود بنك الاحتياطي الفيدرالي في مكافحة التضخم مؤخراً سبباً في ارتفاع متوسط سعر الفائدة الثابتة على الرهن العقاري لثلاثين عاماً إلى 8%، الأمر الذي أدى إلى تفاقم أزمة القدرة على تحمل التكاليف في سوق الإسكان في الولايات المتحدة. لا يرغب البائعون المحتملون في الانتقال إذا اضطروا إلى التفكير في معدل رهن عقاري يعادل ضعف معدلهم الحالي، إن لم يكن أكثر، في حين أن الملايين من مشتري المنازل المحتملين لا يستطيعون سداد الدفعة الشهرية ويتم استبعادهم حاليًا من السوق.
انخفضت مبيعات المنازل القائمة مؤخرا إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2010. ووفقا لتقرير صدر في أكتوبر/تشرين الأول من مايك ديلبريت، الباحث المقيم في جامعة كولورادو بولدر، فإن مبيعات المنازل القائمة تسير بوتيرة جيدة لتبلغ 4.15 مليون معاملة هذا العام، استنادا إلى بيانات NAR، وهو ما من شأنه أن انخفاضًا من أكثر من 6 ملايين في عام 2021 و5 ملايين في عام 2022.
وقال بيل جروس، وهو وسيط عقاري يعمل لحسابه الخاص في كاليفورنيا مع شركة eXp Realty، إنه في الوقت الذي تتعرض فيه مبيعات المنازل لضغوط بالفعل، فإن “هذه الدعوى القضائية هي مجرد لكمة أخرى في القناة الهضمية للامتيازات العقارية”.
حتى الآن، كان هناك تأثير ضئيل أو معدوم على الوسطاء والوكلاء الأفراد نتيجة للإجراءات القانونية، ولكن قد لا يكون هذا هو الحال إلى الأبد، اعتمادًا على كيفية تشكيل المعارك القانونية، التي تجري على جبهات متعددة. . تحليل أجراه رايان توماسيلو، المحلل كيفي وبروييت آند وودز، نُشر الشهر الماضي، قبل التوصل إلى حكم هيئة المحلفين، قدّر انخفاضًا بنسبة 30٪ في العمولات العقارية البالغة 100 مليار دولار المدفوعة سنويًا وخسارة ما يصل إلى 1.6 مليون وكيل لمصدر دخلهم. .
سوف يزداد الضغط على رسوم المعاملات
تعرضت الرسوم عمومًا لضغوط على مدار السنوات الماضية، حيث أدت التكنولوجيا إلى مزيد من الشفافية، كما أدت المعارك القضائية الأخيرة إلى تكثيف هذا الضغط على الصناعة.
وقال جيلبرت شيباني، مؤسس شركة Tempus Fugit Law، التي تمثل المشترين والبائعين وأصحاب العقارات والمقرضين والشركات من خلال المعاملات العقارية التجارية والسكنية، أيضًا، مع ارتفاع أسعار المنازل، أصبحت الرسوم أكثر وضوحًا مقارنة بحجم الصفقة. .
وقال شيباني إن الدعاوى القضائية التي تركز على الرسوم تعزز الاتجاه العام لمحاولة خفض الرسوم في سوق العقارات.
وقال “إنها خطوة أخرى في الاتجاه الذي كنا نسير فيه خلال السنوات العشر الماضية”.
وقال إنه مع تقدم قضايا المحكمة، من المحتمل أن يكون هناك المزيد من الإفصاح حول الرسوم في المستقبل، لأغراض الشفافية.
وكما كتب جلين كيلمان، الرئيس التنفيذي لشركة Redfin للوساطة العقارية التي تقودها التكنولوجيا، مؤخرًا: “في الأسابيع التي سبقت الحكم، قامت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بالفعل بتحديث إرشاداتها للسماح للوكلاء بإدراج المنازل المعروضة للبيع التي لا تقدم عرضًا عقاريًا للبيع. “عمولة لوكيل المشتري. … لا شك أن الوسطاء التقليديين سيقومون الآن بتدريب وكلائهم على الترحيب بالمحادثات حول الرسوم. … وهذا هو ما ينبغي أن يكون.”
ريدفين، وشركة وساطة عقارية أخرى تركز على التكنولوجيا، بوصلة، من بين الأهداف المضافة إلى التحديات القانونية الجديدة.
يمكن أن يكون وكلاء المشترين أكبر الخاسرين
يجادل المدعون بأن المشترين، وليس البائعين، هم الذين يجب عليهم دفع فاتورة وكيل المشتري، ولكن قد يكون لذلك تأثير غير مرغوب فيه على مدى سهولة استخدام وكلاء المشترين.
وقال مانتيل ويليامز، المتحدث باسم NAR، في رسالة بالبريد الإلكتروني: “إذا كان للمدعين طريقهم، فإن تمثيل مشتري المنازل سيكون شيئًا من الماضي فيما يعتبر بالنسبة للكثيرين عملية الشراء الأكثر أهمية وتعقيدًا التي يقومون بها في حياتهم”.
إذا أجبرت المحاكم معايير اليوم على التغيير، فمن المرجح أن يحاول المزيد من مشتري المنازل العثور على عقارات بأنفسهم لتوفير المال، والمساومة مع وكلاء التسجيل، معتقدين أنهم سيحصلون على رسوم مخفضة لأن الأخير يتم تعويضه بالفعل من قبل البائع. قال.
وقال جروس إنه لن يوافق جميع العاملين في مجال العقارات على العمل على جانبي الصفقة بسبب “التحيز المتأصل”، ولكن يمكن أن يحدث ذلك في كثير من الأحيان اعتمادًا على كيفية تشكيل السوق. وقال شيباني إن هناك أيضًا احتمال أن القواعد الجديدة التي تفرضها المحاكم يمكن أن تمنع العاملين في مجال العقارات من العمل على جانبي الصفقة.
أشار كيلمان في تحليله بعد الحكم إلى أنه إذا استمر المشترون في استئجار وكيل المشتري، فمن المرجح أن يتفاوضوا على رسوم أقل نظرًا للتركيز المتزايد ولأنها قد لا تكون جزءًا من سعر المنزل، مما سمح بتمويلها من خلال رهن.
يشير هذا أيضًا إلى أن الوكلاء الجدد قد يكونون أقل احتمالًا لدخول الصناعة، وفقًا لجافين مايرز، الشريك الإداري في شركة Prudence، وهي شركة رأس المال الاستثماري التي تستثمر في قطاع العقارات. يبدأ معظم الوكلاء الجدد من جانب الشراء، وهناك خطر عندما تحاول اقتحام الصناعة. وقال مايرز: إذا كانت هناك أسئلة حول كيفية حصولهم على رواتبهم، أو ما إذا كانوا سيحصلون عليها، فقد لا يرغب الأشخاص في العمل في جانب الشراء، أو قد لا تجد أشخاصًا ذوي جودة عالية.
وستكون التغييرات في سوق الإسكان المحلي أساسية
يمكن أن تتغير قواعد السوق المحلية بناءً على ما يحدث في المحاكم، أو التحولات الأوسع في السوق.
على سبيل المثال، أعلن مجلس العقارات في نيويورك (REBNY)، وهو غير تابع لـ NAR، مؤخرًا عن تغييرات قادمة في قواعده، في جهد معلن لتعزيز الشفافية وثقة المستهلك في السوق السكنية. وتم التصويت على التغييرات، التي كانت قيد الإعداد منذ أشهر، في أكتوبر.
اعتبارًا من 1 يناير، يجب أن تنشأ عروض التعويض للوسطاء من جانب البائع من البائع/المالك، وفقًا للتغيير. لن يُسمح بعد الآن لوسطاء الإدراج بتقديم عرض التعويض إلى وسيط جانب الشراء، حتى بالنيابة عن البائع. أيضًا، لن يقوم الوسطاء المدرجون بدفع تعويضات جانب الشراء. وقالت المجموعة إنه بدلا من ذلك، سيتم تعويض وسيط المشتري مباشرة من قبل البائع أو مالك العقار الحصري، وهو ما يجب أن يحدث عند الإغلاق كما هو معتاد في منطقة مدينة نيويورك.
وقالت REBNY في الأسئلة الشائعة على موقعها الإلكتروني لمناقشة التغييرات: “يمثل فصل تعويض جانب الشراء مستقبل كيفية التعامل مع العقارات السكنية، ونتوقع أن تتبع خدمات الإدراج الأخرى هذا التقدم”.
العمولات قابلة للتفاوض بالفعل
في الوقت الحالي، لا يتعين على العاملين في مجال العقارات تغيير طريقتهم في ممارسة الأعمال، بينما تستمر التحديات القانونية. لكن NAR توصي بشدة باستخدام اتفاقيات تمثيل المشتري لأغراض الوضوح والفهم. تحث NAR أيضًا الأعضاء على الاستمرار في إخبار العملاء بأن العمولات قابلة للتفاوض ويتم تحديدها بين الوسطاء وعملائهم.
يمكن أن يتم رفع دعوى منفصلة ضد NAR وشركات الوساطة، والتي تشمل أسواقًا متعددة، إلى المحاكمة في العام المقبل، وهناك أيضًا دعوى قضائية أخرى تم رفعها مؤخرًا على مستوى البلاد للتعامل معها.
وكتب كيلمان، الذي غادرت شركته NAR قبل صدور الحكم، في منشوره الأخير: “بغض النظر عما يحدث مع قاضي ميسوري، أو في أي قاعة محكمة أخرى، هناك شيء واحد مؤكد: لن تكون هناك عودة إلى ما كانت عليه الأمور”.
يجب على المتخصصين في القطاع العقاري أن يبقوا على اطلاع.
“هذا هو الوقت المناسب لقراءة التفاصيل الدقيقة، والبقاء على اطلاع قدر الإمكان من أجل عملك كوكيل ومن أجل مصلحة عميلك،” قال فيكي بارون، وهو وسيط عقاري مرخص لدى كومباس في مدينة نيويورك. .
