تهديد تجاري سوق العقارات الانهيار معلق على الاقتصاد الأمريكي الهش بالفعل.
من المقرر سداد ديون الرهن العقاري التجارية بحوالي 1.5 تريليون دولار بحلول نهاية عام 2025 ، لكن تكاليف الاقتراض الأكثر حدة ، إلى جانب شروط ائتمانية أكثر صرامة وانخفاض قيم العقارات الناجم عن العمل عن بُعد ، زادت من مخاطر التخلف عن السداد.
قدرت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني بالفعل أن 35٪ – أو 5.8 مليار دولار – من الرهون العقارية التجارية المجمعة المستحقة بين أبريل وديسمبر 2023 لن تتم إعادة تمويلها.
قال إيلون ماسك ، الرئيس التنفيذي لشركة Tesla ، في تغريدة حديثة: “العقارات التجارية تذوب بسرعة”. “قيم الوطن بعد ذلك”.
البنك الدولي يحذر الاقتصاد العالمي من تباطؤ شحذ الأسهم مع ارتفاع معدلات الفائدة
قد تنخفض تقييمات العقارات المكتبية والتجزئة في نهاية المطاف بنسبة تصل إلى 40٪ من الذروة إلى الحضيض هذا العام ، لأن أسعار الفائدة المرتفعة تجعل من الصعب على المستثمرين إعادة تمويل تريليونات الديون التي تلوح في الأفق ، وفقًا لليزا شاليت ، كبيرة مسؤولي الاستثمار في Morgan Stanley Wealth Management.
كتب شاليت في مذكرة استثمارية أسبوعية: “يتوقع محللو MS & Co انخفاضًا في أسعار CRE من الذروة إلى أدنى مستوى يصل إلى 40٪ ، وهو أسوأ مما كان عليه في الأزمة المالية الكبرى”. “أكثر من 50٪ من 2.9 تريليون دولار في الرهون العقارية التجارية سوف تحتاج إلى إعادة التفاوض في الأشهر الـ 24 المقبلة عندما من المرجح أن ترتفع معدلات الإقراض الجديدة بمقدار 350 إلى 450 نقطة أساس”.
قد يتأثر رالي سوق الأسهم بفعل تعثر المكاسب ، يحذر مورغان ستانلي
ومما يزيد الأمر تعقيدًا حقيقة أن البنوك الصغيرة والإقليمية هي أكبر مصدر للائتمان لسوق العقارات التجارية البالغة قيمته 20 تريليون دولار ، حيث تمتلك حوالي 80٪ من ديون القطاع المستحقة. كانت البنوك الإقليمية في بؤرة الاضطرابات داخل القطاع المالي ، وهناك مخاوف من أن الاضطرابات يمكن أن تؤدي إلى معايير الإقراض بشكل جذري أكثر تقييدًا.
خلال أزمة الائتمان ، ترفع البنوك معايير الإقراض بشكل كبير ، مما يجعل من الصعب على الشركات أو الأسر الحصول على قروض. قد يتعين على المقترضين الموافقة على شروط أكثر صرامة مثل أسعار الفائدة المرتفعة حيث تحاول البنوك تقليل المخاطر المالية من نهايتها.
كانت البنوك بالفعل تشدد معايير الإقراض قبل أن تبدأ الأزمة داخل الصناعة. أظهر مسح ربع سنوي لمسؤولي القروض نشره بنك الاحتياطي الفيدرالي أن عددًا متزايدًا من البنوك شددت معايير الإقراض وشهدت تباطؤًا حادًا في الطلب خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2022.
تهدد أزمة مصرفية إشعال أزمة ائتمان الأسر الأمريكية: ما الذي يجب معرفته
وجاء في مذكرة منفصلة لمورغان ستانلي أن “مخاطر إعادة التمويل في المقدمة وفي المركز” بالنسبة لمالكي العقارات التجارية. “جدار النضج هنا يتم تحميله من الأمام. وكذلك المخاطر المرتبطة به.”
حتى قبل انهيار Silicon Valley Bank و Signature Bank في أوائل شهر مارس ، كان سوق العقارات التجارية يكافح مع عدد من التحديات ، بما في ذلك ارتفاع أسعار الفائدة وتراجع الطلب على المساحات المكتبية حيث تسمح المزيد من الشركات للموظفين بالعمل من المنزل.
وكتب شاليت في تقرير أسبوعي نُشر الشهر الماضي: “العقارات التجارية ، التي تواجه بالفعل رياحًا معاكسة من التحول إلى العمل الهجين / عن بعد ، يتعين عليها إعادة تمويل أكثر من نصف ديونها العقارية في العامين المقبلين”.
ال الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة 10 مرات خلال العام الماضي من ما يقرب من الصفر إلى حوالي 5٪. أشار صانعو السياسة إلى أن رفع سعر الفائدة مرة أخرى قد يكون مطروحًا على الطاولة هذا العام وسط علامات على ضغوط تضخمية أساسية.
ومع ذلك ، لا يزال البعض الآخر أقل تشاؤما بشأن مستقبل سوق العقارات التجارية. وقالت سوليتا مارسيلي ، مديرة الاستثمار في إدارة الثروات العالمية في يو بي إس ، إن العناوين الرئيسية المتعلقة بمساحات المكاتب “أسوأ من الواقع”.
وقال مارسيلي في مذكرة “أزمة ائتمان متوقعة على خلفية ارتفاع تكلفة التمويل للبنوك قد تزيد من تفاقم مشكلاتها”. “لا نعتقد أن تكرار أزمة السيولة لعام 2008 أمر محتمل – حيث أغلقت أسواق رأس المال أساسًا للتمويل.
“من وجهة نظرنا ، فإن صحة النظام المصرفي بشكل عام وظروف السيولة في السوق أفضل بكثير مما كانت عليه خلال (الأزمة المالية الكبرى).”
