هدفنا هنا في شركة Credible Operations, Inc.، رقم NMLS 1681276، والمشار إليه باسم “موثوق” أدناه، هو تزويدك بالأدوات والثقة التي تحتاجها لتحسين مواردك المالية. على الرغم من أننا نروج لمنتجات المقرضين الشركاء الذين يعوضوننا عن خدماتنا، إلا أن جميع الآراء تخصنا.
يبلغ سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا 7.625% اعتبارًا من 19 سبتمبر، بانخفاض 0.375% عن الأمس. وبالمقارنة، فإن سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 15 عاما بسعر ثابت هو 6.5٪. وهذا أعلى بنسبة 0.125% عما كان عليه بالأمس.
مع تغير أسعار الرهن العقاري يوميًا، من الجيد التحقق من سعر اليوم قبل التقدم بطلب للحصول على قرض. من المهم أيضًا مقارنة أسعار الفائدة والشروط والرسوم الحالية للمقرضين المختلفين لضمان حصولك على أفضل صفقة.
كيف تعمل معدلات الرهن العقاري؟
عندما تحصل على قرض رهن عقاري لشراء منزل، فإنك تقترض أموالاً من أحد المُقرضين. لكي يتمكن هذا المُقرض من تحقيق الربح وتقليل المخاطر على نفسه، فإنه سيفرض فائدة على المبلغ الأصلي – أي المبلغ الذي اقترضته.
معبرا عنه كنسبة مئوية، فإن سعر الفائدة على الرهن العقاري هو في الأساس تكلفة اقتراض الأموال. يمكن أن يختلف بناءً على عدة عوامل، مثل شخصيتك مستوى الرصيد, نسبة الدين إلى الدخل (وزارة التجارة والصناعة)، دفعة مبدئيةومبلغ القرض ومدة السداد.
بعد الحصول على الرهن العقاري، سوف تتلقى عادة الجدول الزمني للاستهلاك، والذي يوضح جدول الدفع الخاص بك على مدار مدة القرض. ويشير أيضًا إلى مقدار كل دفعة تذهب إلى الرصيد الرئيسي مقابل الفائدة.
بالقرب من بداية مدة القرض، سوف تنفق المزيد من المال على الفائدة وأقل على الرصيد الرئيسي. عندما تقترب من نهاية فترة السداد، ستدفع أكثر تجاه المبلغ الأصلي وأقل مقابل الفائدة.
يمكن أن يكون سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك ثابتًا أو قابلاً للتعديل. مع الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت، سيكون السعر ثابتًا طوال مدة القرض. مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، يمكن أن يتقلب سعر الفائدة مع السوق.
ضع في اعتبارك أن معدل الفائدة على الرهن العقاري ليس هو نفس معدل النسبة السنوية (APR). وذلك لأن معدل الفائدة السنوية يشمل كلاً من سعر الفائدة وأي رسوم أو رسوم أخرى للمقرض.
تتغير معدلات الرهن العقاري بشكل متكرر – وأحيانًا على أساس يومي. ويلعب التضخم دورا هاما في هذه التقلبات. تميل أسعار الفائدة إلى الارتفاع في فترات التضخم المرتفع، في حين تميل إلى الانخفاض أو تبقى على حالها تقريبًا في أوقات التضخم المنخفض. يمكن لعوامل أخرى، مثل المناخ الاقتصادي والطلب والمخزون، أن تؤثر أيضًا على متوسط معدلات الرهن العقاري الحالية.
ما الذي يحدد معدل الرهن العقاري؟
عادة ما يحدد مقرضي الرهن العقاري سعر الفائدة على أساس كل حالة على حدة. بشكل عام، يحتفظون بأقل المعدلات للمقترضين ذوي المخاطر المنخفضة – أي أولئك الذين لديهم درجة ائتمانية أعلى ودخل ومبلغ الدفعة الأولى. فيما يلي بعض العوامل الشخصية الأخرى التي قد تحدد معدل الرهن العقاري الخاص بك:
- موقع المنزل
- سعر المنزل
- درجة الائتمان الخاصة بك والتاريخ الائتماني
- فترة قرض
- نوع القرض (على سبيل المثال، تقليدي أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية)
- نوع سعر الفائدة (ثابت أو قابل للتعديل)
- المبلغ المدفوع مقدما
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
- زارة التجارة والصناعة
تشمل العوامل غير المباشرة الأخرى التي قد تحدد معدل الرهن العقاري ما يلي:
- الظروف الاقتصادية الحالية
- معدل التضخم
- ظروف السوق
- العرض والطلب والتكاليف لبناء المساكن
- مصروفات المستهلك
- سوق الأوراق المالية
- عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات
- سياسات الاحتياطي الفيدرالي
- معدل العمالة الحالي
كيفية مقارنة معدلات الرهن العقاري
إلى جانب بعض العوامل الاقتصادية والشخصية، يمكن للمقرض الذي تختاره أن يؤثر أيضًا على معدل الرهن العقاري الخاص بك. يتمتع بعض المقرضين بمتوسط أسعار رهن عقاري أعلى من غيرهم، بغض النظر عن وضعك الائتماني أو المالي. ولهذا السبب من المهم مقارنة المقرضين وعروض القروض.
فيما يلي بعض أفضل الطرق لمقارنة معدلات الرهن العقاري والتأكد من حصولك على الأفضل:
- يتسوق للمقرضين: قارن بين العديد من المقرضين للعثور على أفضل الأسعار وأقل الرسوم. حتى لو كان المعدل أقل ببضع نقاط أساس فقط، فلا يزال من الممكن أن يوفر لك آلاف الدولارات على مدار مدة القرض.
- احصل على العديد من تقديرات القروض: يأتي تقدير القرض بمعدل ورسوم أكثر تخصيصًا بناءً على عوامل مثل الدخل والتوظيف وموقع العقار. قم بمراجعة ومقارنة تقديرات القروض من العديد من المقرضين.
- الحصول على موافقة مسبقة للحصول على الرهن العقاري: لا تضمن الموافقة المسبقة حصولك على قرض، ولكنها يمكن أن تعطيك فكرة أفضل عما أنت مؤهل له وبأي سعر فائدة. ستحتاج إلى إكمال الطلب والخضوع لفحص ائتماني صارم.
- النظر في قفل معدل الرهن العقاري: أ قفل معدل الرهن العقاري يتيح لك تثبيت معدل الرهن العقاري الحالي لفترة معينة من الوقت – غالبًا ما بين 30 و90 يومًا. خلال هذا الوقت، يمكنك الاستمرار في التسوق لشراء منزل دون القلق بشأن تغير السعر.
- اختر بين الرهن العقاري ذو السعر الثابت أو القابل للتعديل: يمكن أن يؤثر نوع سعر الفائدة على المبلغ الذي تدفعه بمرور الوقت، لذا فكر في خياراتك بعناية.
هناك طريقة أخرى لمقارنة معدلات الرهن العقاري وهي استخدام حاسبة الرهن العقاري. استخدم الآلة الحاسبة لتحديد مبلغ الدفعة الشهرية والتكلفة الإجمالية للقرض. فقط تذكر أن بعض الرسوم مثل التأمين على أصحاب المنازل أو الضرائب قد لا يتم تضمينها في الحسابات.
فيما يلي مثال بسيط لما قد يبدو عليه الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 15 عامًا مقابل الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا:
15 سنة بسعر ثابت
- مبلغ القرض: 300000 دولار
- سعر الفائدة: 6.29%
- الدفع الشهري: 2,579 دولار
- إجمالي رسوم الفائدة: 164,186 دولار
- إجمالي مبلغ القرض: 464,186 دولار
معدل ثابت لمدة 30 عامًا
- مبلغ القرض: 300000 دولار
- سعر الفائدة: 6.89%
- الدفع الشهري: 1,974 دولار
- إجمالي رسوم الفائدة: 410,566 دولار
- إجمالي مبلغ القرض: 710,565 دولار
إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري
إذا كنت تفكر في الحصول على رهن عقاري، فإليك بعض الفوائد التي يجب وضعها في الاعتبار:
- المدفوعات الشهرية المتوقعة: تأتي قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت بسعر فائدة محدد لا يتغير على مدى عمر القرض. وهذا يعني دفعات شهرية أكثر اتساقا.
- احتمالية انخفاض أسعار الفائدة: مع الائتمان الجيد والدفعة الأولى المرتفعة، يمكنك الحصول على سعر فائدة تنافسي. قد تأتي القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل أيضًا بمعدل فائدة أولي أقل من القروض ذات السعر الثابت.
- المزايا الضريبية: إن الحصول على رهن عقاري قد يجعلك مؤهلاً للحصول على مزايا ضريبية معينة، مثل أ خصم فوائد الرهن العقاري.
- الأصول المحتملة: غالبا ما تعتبر العقارات أحد الأصول. أثناء قيامك بسداد قرضك، يمكنك أيضًا بناء ملكية منزلية، والتي يمكنك استخدامها لأشياء أخرى مثل توحيد الديون أو مشاريع تحسين المنزل.
- تعزيز درجة الائتمان: مع الدفع في الوقت المحدد، يمكنك بناء درجة الائتمان الخاصة بك.
وإليك بعض أكبر سلبيات الحصول على قرض عقاري:
- الرسوم والفوائد الباهظة: قد ينتهي بك الأمر إلى دفع آلاف الدولارات من الفوائد والرسوم الأخرى طوال مدة القرض. ستكون أيضًا مسؤولاً عن الصيانة، الضرائب العقارية، والتأمين على أصحاب المنازل.
- دين طويل الأمد: إن الحصول على رهن عقاري هو التزام مالي كبير. شروط القرض النموذجية هي 10، 15، 20، و 30 سنة.
- التغيرات المحتملة في المعدل: إذا حصلت على معدل قابل للتعديل، يمكن أن يرتفع سعر الفائدة.
كيفية التأهل للحصول على الرهن العقاري
تختلف المتطلبات حسب المقرض، ولكن فيما يلي الخطوات النموذجية للتأهل للحصول على قرض عقاري:
- الحصول على عمل ودخل ثابت: ستحتاج إلى تقديم إثبات الدخل عند التقدم بطلب للحصول على قرض سكني. قد يشمل ذلك الأموال من وظيفتك العادية، أو النفقة، أو المزايا العسكرية، أو العمولات، أو مدفوعات الضمان الاجتماعي. قد تحتاج أيضًا إلى تقديم دليل على ما لا يقل عن عامين من العمل في شركتك الحالية.
- مراجعة أي أصول: يأخذ المقرضون في الاعتبار أصولك عندما يقررون ما إذا كانوا سيقرضونك المال أم لا. تشمل الأصول الشائعة الأموال الموجودة في حسابك المصرفي أو حسابات الاستثمار.
- تعرف على DTI الخاص بك: DTI الخاص بك هو النسبة المئوية من إجمالي دخلك الشهري الذي يذهب إلى ديونك الشهرية – مثل القروض المقسطة أو خطوط الائتمان أو الإيجار. كلما انخفضت نسبة DTI الخاصة بك، زادت احتمالات موافقتك.
- تحقق من درجة الائتمان الخاصة بك: للحصول على أفضل معدل رهن عقاري ممكن، ستحتاج إلى الحصول على ائتمان جيد. ومع ذلك، فإن كل نوع من أنواع القروض له متطلبات درجة ائتمانية مختلفة. على سبيل المثال، ستحتاج إلى درجة ائتمانية تبلغ 580 أو أعلى للتأهل للحصول على قرض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) بدفعة مقدمة بنسبة 3.5%.
- تعرف على نوع العقار: أثناء عملية طلب القرض، قد تحتاج إلى تحديد ما إذا كان المنزل الذي ترغب في شرائه هو مكان إقامتك الأساسي. غالبًا ما ينظر المقرضون إلى السكن الأساسي على أنه أقل خطورة، لذلك قد يكون لديهم متطلبات أكثر تساهلاً مما لو كنت تريد الحصول على عقار ثانوي أو استثماري.
- اختر نوع القرض: توجد أنواع عديدة من قروض الرهن العقاري، بما في ذلك القروض التقليدية، قروض VA, قروض وزارة الزراعة الأمريكية, قروض إدارة الإسكان الفدراليةوالقروض الضخمة. فكر في خياراتك واختر الأفضل الذي يناسب احتياجاتك.
- الاستعداد للتكاليف الأولية والإغلاق: اعتمادًا على نوع القرض، قد تحتاج إلى تسديد دفعة أولى. يعتمد المبلغ الدقيق على نوع القرض والمقرض. على سبيل المثال، لا يتضمن قرض وزارة الزراعة الأمريكية حدًا أدنى للدفعة الأولى للمشترين المؤهلين. مع القرض التقليدي، ستحتاج إلى دفع 20% لتجنب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). قد تكون أيضًا مسؤولاً عن دفع أي تكاليف إغلاق عند التوقيع على القرض.
كيفية التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري
فيما يلي الخطوات الأساسية للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، وما يمكنك توقعه عادةً أثناء العملية:
- اختر المُقرض: قارن بين العديد من المقرضين لمعرفة أنواع القروض التي يقدمونها، ومتوسط معدلات الرهن العقاري، وشروط السداد، والرسوم. تحقق أيضًا مما إذا كانوا يقدمون أي برامج مساعدة للدفعة الأولى أو أرصدة تكلفة الإغلاق.
- الحصول على موافقة مسبقة: أكمل عملية الموافقة المسبقة لتعزيز فرصك في الحصول على منزل أحلامك. ستحتاج إلى مستندات تعريفية، بالإضافة إلى مستندات تثبت وظيفتك ودخلك وأصولك وديونك.
- تقديم طلب رسمي: أكمل عملية التقديم للمقرض الذي اخترته – إما شخصيًا أو عبر الإنترنت – وقم بتحميل أي مستندات مطلوبة.
- انتظر حتى يقوم المُقرض بمعالجة القرض الخاص بك: قد يستغرق المُقرض بعض الوقت لمراجعة طلبك واتخاذ القرار. في بعض الحالات، قد يطلبون معلومات إضافية حول أموالك أو أصولك أو التزاماتك. قم بتقديم هذه المعلومات في أقرب وقت ممكن لمنع التأخير.
- أكمل عملية الإغلاق: إذا تمت الموافقة على حصولك على قرض، فسوف تتلقى إفصاحًا ختاميًا يحتوي على معلومات حول القرض وأي تكاليف إغلاق. قم بمراجعتها وسداد الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق والتوقيع على المستندات النهائية للقرض. لدى بعض المقرضين عملية إغلاق عبر الإنترنت، بينما يطلب منك البعض الآخر الحضور شخصيًا. إذا لم تتم الموافقة عليك، يمكنك التحدث مع المُقرض الخاص بك للحصول على مزيد من المعلومات وتحديد كيفية معالجة أي مشكلات.
كيفية إعادة تمويل الرهن العقاري
إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك يتيح لك استبدال قرضك الحالي بقرض جديد. وهذا لا يعني الحصول على قرض ثان. ستظل أيضًا مسؤولاً عن سداد دفعات القرض المُعاد تمويله.
قد ترغب في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك إذا كنت:
- تريد سعر فائدة أقل أو نوع سعر مختلف
- تبحث عن فترة سداد أقصر حتى تتمكن من سداد القرض عاجلاً
- تحتاج إلى دفعة شهرية أصغر
- تريد إزالة مؤشر مديري المشتريات (PMI) من قرضك
- الحاجة إلى استخدام حقوق الملكية لأشياء مثل تحسين المنزل أو توحيد الديون (إعادة التمويل النقدي)
تشبه عملية إعادة التمويل العملية التي تتبعها للحصول على القرض الأصلي. وهنا هي الخطوات الأساسية:
- اختر نوع إعادة التمويل الذي تريده.
- قارن المقرضين للحصول على أفضل الأسعار.
- أكمل عملية التقديم.
- انتظر حتى يقوم المُقرض بمراجعة طلبك.
- تقديم الوثائق الداعمة (إذا طلب ذلك).
- استكمال تقييم المنزل.
- انتقل إلى الإغلاق ومراجعة مستندات القرض ودفع أي تكاليف إغلاق.
التعليمات
ما هو قفل المعدل؟
تتقلب أسعار الفائدة على الرهن العقاري طوال الوقت، ولكن قفل السعر يسمح لك بتثبيت سعر الفائدة الحالي لفترة زمنية محددة. وهذا يضمن حصولك على السعر الذي تريده عند إكمال العملية عملية شراء المنزل.
ما هي نقاط الرهن العقاري؟
نقاط الرهن العقاري هي نوع من الفائدة المدفوعة مسبقًا والتي يمكنك دفعها مقدمًا – غالبًا كجزء من تكاليف الإغلاق – مقابل سعر فائدة إجمالي أقل. يمكن أن يؤدي ذلك إلى خفض معدل الفائدة السنوية (APR) والمدفوعات الشهرية.
ما هي تكاليف الإغلاق؟
تكاليف الإغلاق هي الرسوم التي يتعين عليك، كمشتري، دفعها قبل الحصول على القرض. تشمل الرسوم الشائعة أتعاب المحاماة، ورسوم تقييم المنزل، رسوم النشأة، ورسوم التقديم.
