أدى تعرض مجتمع نيويورك بانكورب للعقارات التجارية إلى تكثيف تدقيق المستثمرين حول البنوك الإقليمية، حيث توقع البعض المزيد من الألم لأولئك الذين لديهم قروض مكتبية وقروض عقارية متعددة الأسر.
وتصاعدت المخاوف بشأن صحة البنوك الصغيرة مرة أخرى بعد عام من انهيار بنك وادي السيليكون في ربيع عام 2023، مما أدى إلى أزمة مصرفية إقليمية.
أدى إصدار أرباح بنك نيويورك التجاري الأخير والذي أدى إلى انخفاض حوالي 60٪ في أسهمه إلى تركيز المستثمرين بشكل خاص على تمشيط محافظ البنوك الإقليمية، حيث تمثل البنوك الصغيرة ما يقرب من 70٪ من جميع القروض العقارية التجارية المستحقة، وفقًا لبحث من شركة NYCB. أبولو.
قال ويليام سي. مارتن، من شركة Raging Capital Ventures، الذي يعمل في مجال البيع على المكشوف، والذي قرر الرهان ضد بنك نيويورك التجاري بعد الأزمة الكارثية التي تعرض لها البنك في 30 يناير/كانون الثاني: “طالما ظلت أسعار الفائدة مرتفعة، فمن الصعب على البنوك تجنب المشاكل المتعلقة بقروض CRE”. بيان الأرباح الذي يوضح بالتفصيل الألم العقاري ودفعه إلى الاعتقاد بأن الأسهم قد تنخفض أكثر بسبب المزيد من الخسائر العقارية.
البنك الإقليمي يتعرض لتخفيض ائتماني ثالث مع استمرار المخاوف من الأزمة
قال مارتن، الذي قام بالبيع على المكشوف لبنك وادي السيليكون العام الماضي قبل انهياره، إنه قام بالبيع على المكشوف في بنك نيويورك التجاري لأنه كان يعتقد أن قوة أرباحه سوف تتضاءل وأنه قد يضطر إلى جمع رأس المال. وقال بنك نيويورك التجاري يوم الأربعاء إن زيادة رأس المال خيار، لكن ليس لديه خطة للقيام بذلك “في الوقت الحالي”.
ورفض البنك التعليق على وجهة نظر البائع على المكشوف.
وقال دان زويرن، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة استثمار الديون المتعثرة “أرينا إنفستورز”، الذي يتجنب العقارات للعام أو العامين المقبلين، مستشهداً جزئياً بارتفاع أسعار الفائدة: “البنوك الإقليمية… (هي) أكثر تعرضاً لأسعار الفائدة على نحو مضاعف”. خطر التخلف عن السداد. انخفض مؤشر KBW للخدمات المصرفية الإقليمية بحوالي 11% منذ إعلان بنك نيويورك التجاري.
تأثر سوق CRE بتداعيات جائحة فيروس كورونا (COVID-19). من المتوقع أن ترتفع معدلات التخلف عن السداد على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) إلى 8.1٪ في عام 2024، وفقًا لوكالة فيتش، حيث تكافح العديد من الشركات لتحويل الموظفين العاملين عن بعد والمختلطين. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن تصل نسبة التأخر في سداد قروض CMBS في العقارات التجارية المتعددة الأسر – العقارات السكنية التي تضم أكثر من خمس وحدات – إلى 1.3٪ في عام 2024 مقابل 0.62٪ في عام 2023.
| شريط | حماية | آخر | يتغير | يتغير ٪ |
|---|---|---|---|---|
| NYCB | نيويورك كوميونيتي بانكورب إنك. | 4.89 | -0.01 | -0.10% |
وأظهر بحث جولدمان ساكس أن شركة العقارات التجارية واجهت أيضًا ضغوطًا من ارتفاع أسعار الفائدة، حيث من المقرر أن يحين موعد استحقاق ما يقرب من 1.2 تريليون دولار من الرهون العقارية التجارية هذا العام والعام المقبل.
كما خصص البعض مخاطر أكبر للأصول التجارية متعددة الأسر في مدينة نيويورك.
يتفرد بنك NYCB بدوره باعتباره المقرض الرئيسي لأصحاب العقارات ذات الإيجار المستقر في مدينة نيويورك. وقالت الشركة إن أكثر من نصف إجمالي محفظة القروض متعددة الأسر لديها مضمون بعقارات في ولاية نيويورك، ويخضع الكثير منها لقوانين تنظيم الإيجار. قال ستيفن بوشبوم إن معدل التخلف عن سداد المساكن ذات الإيجار الثابت في نيويورك كان منخفضًا تاريخيًا، لكنه ارتفع من 0.32% في أبريل 2020 إلى 4.93% في ديسمبر 2023، متأثرًا بالوباء وقانون عام 2019 الذي يحد من قدرة الملاك على رفع الإيجارات. ، مدير الأبحاث في مزود البيانات العقارية Trepp.
البنك الذي اشترى بنك المجتمع الفاشل قريب من خفض الائتمان
وقال نيت كوبيكار من شركة أورسو بارتنرز، وهي شركة قصيرة الأجل للبنوك التي لديها تعرض كبير لقروض العقارات العقارية، إنه مع بدء البنوك في اتخاذ مخصصات لممتلكاتها في نيويورك على نطاق أوسع، “قد يكون لديك موجة تالية محتملة من الأزمة التي بدأت تتكشف العام الماضي”. ورفض الخوض في التفاصيل.
تركيز عالي
يركز بعض المستثمرين على تلك البنوك ذات التركيز العالي للقروض العقارية. قال مارتن إنه كان أيضًا على مركز بيع في OceanFirst، وكان في مركز بيع على المكشوف في Valley National، لكنه أغلق مركزه هذا الشهر بعد تحقيق مكاسب.
يمتلك كلا البنكين، بالإضافة إلى بنك نيويورك التجاري، حيازات من CRE كنسبة من إجمالي رأس المال القائم على المخاطر أعلى من 300٪ وفقًا لبيانات من Trepp. قد يشير هذا المستوى البالغ 300٪ إلى أن المُقرض معرض لمخاطر كبيرة لتركيز CRE، وفقًا للمبادئ التوجيهية العامة الصادرة عن المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع (FDIC). ولم تستجب مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) لطلب التعليق.
وأظهرت بيانات تريب أن حيازات فالي من حقوق الملكية العقارية كنسبة من إجمالي رأس المال القائم على المخاطر بلغت 479٪ في الربع الرابع، في حين بلغت نسبة أوشن فيرست 447٪. اعتبارًا من الربع الثالث، بلغت نسبة NYCB 468٪.
في المجمل، هناك ما يقرب من 1900 بنك بأصول أقل من 100 مليار دولار لديها قروض مستحقة من CRE تزيد عن 300٪ من حقوق الملكية، وفقًا لوكالة فيتش.
الرئيس التنفيذي لبنك أمريكا يحذر من التأثير الكامل لرفع أسعار الفائدة الفيدرالية
وقالت وكالة فيتش، في تقرير مفصل في ديسمبر/كانون الأول، إنه إذا انخفضت الأسعار بنحو 40٪ في المتوسط، فإن الخسائر في محافظ CRE يمكن أن تؤدي إلى فشل عدد معتدل من البنوك الصغيرة في الغالب.
وقالت OceanFirst لرويترز إن لديها “محفظة متنوعة على نطاق واسع” مع مستويات منخفضة للغاية من التركيز في مكتب المنطقة التجارية المركزية ومساكن متعددة الأسر مستقرة، وقالت إن الاهتمام بالبيع على المكشوف في السهم منخفض.
ولم يستجب بنك نيويورك التجاري على الفور لطلب التعليق على مخاطر البيع على المكشوف والتركيز. وقال نائب المدير المالي في فالي، ترافيس لان، إن البنك “مرتاح لمحفظة العقارات التجارية المتنوعة والحبيبية” وقال إن البنك “أعطى الأولوية لتنوع الميزانية العمومية”.
مبيعات القروض
ويتوقع المستثمرون أن تضطر بعض البنوك الإقليمية إلى بيع القروض بخسارة أو زيادة مخصصات الخسائر. قال أحد مستثمري الديون المتعثرة إن بعض البنوك الإقليمية المعرضة للقروض متعددة الأسر المستقرة الإيجارات في مدينة نيويورك بدأت في استكشاف مبيعات هذه الأصول وغيرها.
قال بنك نيويورك التجاري يوم الأربعاء إن الخيارات يمكن أن تشمل مبيعات القروض وأن البنك “سيركز بشدة على تقليل تركيز CRE لدينا”.
وقال ريبيل كول، أستاذ المالية في جامعة فلوريدا أتلانتيك، إن بيع القروض قد لا يكون الحل الأمثل، حيث تقدر قيمة العقارات الآن بنسبة 50٪ إلى 75٪ أقل من تقييماتها في وقت الحصول على القروض.
وقال ران إلياساف، المؤسس والشريك الإداري لشركة الاستثمار العقاري Northwind Group، التي تستثمر في سوق المنازل المتعددة الأسر في نيويورك: “القروض التي تم تقديمها على مدى السنوات الخمس إلى السبع الماضية، تواجه الكثير من التحديات الآن”.
