يهرب معظم المستثمرين من سوق العقارات في وسط مدينة سان فرانسيسكو، لكن إيان جاكوبس يتجه إليه. يمكنك أن تسمي هذا تقليدًا عائليًا.
جاكوبس هو وريث سلالة رايخمان العقارية ومقرها تورونتو، والتي حققت ثروة من شراء العقارات في مدينة نيويورك التي كانت على وشك الإفلاس خلال السبعينيات. كان جاكوبس، وهو مستثمر أسهم يبحث عن الصفقات والذي درب نفسه ذات مرة على يد وارن بافيت، يتجنب في الغالب الأعمال العائلية – حتى الآن.
وقال أشخاص مطلعون على الأمر إن الرجل البالغ من العمر 47 عامًا قضى معظم العام الماضي في الحصول على التزامات مالية من أقاربه وعائلات ثرية أخرى لاقتناص مباني المكاتب في سان فرانسيسكو. والآن يتعين على جاكوبس أن يثبت خطأ الحكمة السائدة بأن المكاتب في وسط المدينة، وخاصة تلك الموجودة في سان فرانسيسكو، لن تمتلئ مرة أخرى أبدًا.
المكاتب في جميع أنحاء أمريكا تسجل رقمًا قياسيًا جديدًا في الوظائف الشاغرة
وقال رئيس مكتب عائلي في أمريكا اللاتينية يستثمر في المشروع: “نحن نعرف عائلة رايخمان”. “إنهم شريك موثوق به للغاية.”
سان فرانسيسكو هي مركز انهيار العقارات التجارية الوطنية. أدى الانتقال إلى العمل من المنزل إلى سحق الطلب على المساحات المكتبية في وسط المدينة. تخلى الملاك عن العقارات وتخلفوا عن سداد الرهن العقاري. وتدفقت الخسائر الناجمة عن القروض عبر النظام المالي، لتصل إلى أسهم البنوك وشركات التأمين.
من المتوقع أن يكون هذا العام أسوأ من العام الماضي بالنسبة للمساحات المكتبية على المستوى الوطني. يواجه الوضع في سان فرانسيسكو تحديًا خاصًا لأن اقتصادها يعتمد بشكل كبير على شركات التكنولوجيا التي تبنت الآن العمل عن بعد. ويقول البعض إن المدينة تتجه نحو “حلقة الهلاك”، حيث يؤدي ارتفاع الوظائف الشاغرة إلى دفع المزيد من الشركات إلى المغادرة.
وقال الأشخاص المطلعون على الأمر إن جاكوبس قد رتب التزامات بقيمة 75 مليون دولار لصفقاته القليلة الأولى. وفي نهاية المطاف، يأمل في شراء 3 ملايين قدم مربع من المساحات المكتبية بأسعار أقل بحوالي 70٪ من تكلفة بناء العقارات، وفقًا للمواد التسويقية للمشروع التي اطلعت عليها صحيفة وول ستريت جورنال. وقد تراوح متوسط مبيعات المباني الأخيرة في سان فرانسيسكو بين 200 و300 دولار للقدم المربع، مما يعني أن إجمالي المشتريات يتراوح بين 600 مليون دولار و900 مليون دولار.
الجريمة التي تعاني منها سان فرانسيسكو نظفت الشوارع لزيارة بايدن شي
يُطلق على الخطة اسم “مشروع يوريس”، في إشارة إلى قيام عائلة رايخمان عام 1977 بشراء ثمانية مباني في مانهاتن من شركة Uris Buildings Corp. من خلال شركتهما Olympia & York Developments. مثل سان فرانسيسكو اليوم، كانت مدينة نيويورك تعاني من الجريمة وهروب الشركات والخلل السياسي. وبعد خمس سنوات، انتعشت وول ستريت الاقتصاد المحلي وتم تقييم قيمة المباني بعشرة أضعاف ما دفعه آل رايخمان.
عائلة رايخمان هي عائلة ممتدة من اليهود الأرثوذكس الذين اشتهروا بفطنتهم العقارية وعملهم الخيري الديني. قام أعمام جاكوبس العظماء بول وألبرت ريشمان بتطوير كناري وارف في لندن والمركز المالي العالمي في نيويورك. نمت الإمبراطورية إلى 10 مليارات دولار بحلول عام 1991، وانهارت عندما أفلست الديون أولمبيا ويورك، ثم تعافت ببطء إلى ما لا يقل عن 880 مليون دولار بحلول عام 2005.
معظم أحفاد جيل جاكوبس – لديه العشرات من أبناء عمومته – درسوا في المدارس الضيقة المحلية المعروفة باسم المدارس الدينية، ثم بدأوا العمل في العقارات مع عائلاتهم. بعد المدرسة الدينية، انتقل جاكوبس إلى نيويورك، حيث حصل على وظيفة كمحلل أسهم في بنك جولدمان ساكس، ثم دخل كلية إدارة الأعمال. وهناك قرر العمل لدى أكبر اسم في مجال استثمار القيمة: وارن بافيت، رئيس شركة بيركشاير هاثاواي.
| شريط | حماية | آخر | يتغير | يتغير ٪ |
|---|---|---|---|---|
| بي آر كيه.بي | شركة بيركشاير هاثاواي | 397.71 | -0.65 | -0.16% |
شركة بيركشاير هاثاواي، الفئة ب
قال روبرت سالامون، أحد موظفي الشركة: “لقد كتب إلى وارن خطابًا يقول فيه: “أنت قدوة لي وأود أن أقدم لك عرضًا ذا قيمة – سأدفع لك 500 دولار في الأسبوع مقابل فرصة التدريب نيابة عنك”.” من أبناء عمومة جاكوبس.
رفض بافيت العرض وأرسل شيكًا بقيمة 500 دولار بالبريد. لكنه ألمح إلى أنه قد يجد مشروعًا لجاكوبس إذا زار أوماها بولاية نبراسكا، حيث تقع بيركشاير. ظهر جاكوبس في صيف عام 2002 وحصل على وظيفة في التحليل المالي لمحبوبته. بعد أن غادر جاكوبس ليبدأ شركته الاستثمارية الخاصة في عام 2009، تولى تريسي بريت المهمة.
كانت الأسهم الرخيصة وفيرة بعد الأزمة المالية عام 2009، لكن جاكوبس رأى فرصا أقل حيث أدت أسعار الفائدة المنخفضة إلى ارتفاع أسعار الأسهم. وقال الأشخاص المطلعون على الأمر إنه في بعض الأحيان كان يقضي سنوات دون شراء أي شيء. وهذا هو الدرس الذي تعلمه من بافيت، الذي كان يتراجع عندما تكون التقييمات مرتفعة وينقض عليها أثناء الأزمات.
مفاجأة وارن بافيت وتشارلي موندر رقم. 1 الاستثمار
انخفضت أسعار الأسهم في عام 2022 عندما رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، ثم انتعشت، مما دفع جاكوبس للعودة إلى قواعد لعب رايخمان القديمة: شراء العقارات المكتبية بسعر رخيص.
أخبر جاكوبس المستثمرين أن سان فرانسيسكو قد تستغرق 10 سنوات للتعافي، وفقًا لمواده التسويقية. سيكون مفتاح التجارة هو الشراء بسعر رخيص والتمسك به حتى تعود شركات التكنولوجيا في نهاية المطاف.
وقال ماكس راسكين، مستشار جاكوبس في المشروع: “كانت حياته المهنية بأكملها تتمحور حول الاستثمار في القيمة في الأسواق العامة”. “هذه هي المرة الأولى التي يستطيع فيها القيام باستثمار ذو قيمة في العقارات.”
أثار جاكوبس التزاماته بشأن استراتيجيته من عائلة رايخمان وعشائر العقارات الأخرى في تورونتو. وجاءت أموال إضافية من المكاتب العائلية في الولايات المتحدة وأمريكا اللاتينية.
أكبر خطر على المدى القصير أشار إليه جاكوبس للمستثمرين المشاركين هو أن نافذة الفرصة تغلق قبل أن يتمكن من الشراء. أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تثبيط مبيعات العقارات من خلال جعل الرهن العقاري أكثر تكلفة، لكن الكثيرين يعتقدون أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يخفض أسعار الفائدة هذا العام. وقالوا إن ذلك قد يدفع مديري الصناديق والمستثمرين المؤسسيين الآخرين إلى العودة إلى سان فرانسيسكو.
وحتى لو ظلت الأسعار مرتفعة، فإن جاكوبس هو شخص غريب في سان فرانسيسكو ينافس السكان المحليين الأثرياء الذين يتطلعون أيضًا إلى شراء المباني بسعر رخيص. وقال الأشخاص المطلعون على الأمر إنه قدم عطاءات على عدد قليل من العقارات لكنه لم يكمل أي صفقات.
