إن مجموعة صغيرة من الأميركيين الذين حصلوا على قروض عقارية أرخص ولكن أكثر خطورة قبل عدة سنوات، على وشك أن يشهدوا ارتفاعاً كبيراً في أقساطهم الشهرية.
منذ عام 2019، تم شراء أكثر من 1.7 مليون منزل باستخدام الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMS)، والتي تقدم في البداية سعر فائدة أقل وبأسعار معقولة من نظيراتها ذات السعر الثابت. ولكن في النهاية، يتم إعادة ضبط ARMs على معدل مستقبلي غير معروف، مما يعني أن هناك درجة عالية من عدم اليقين بالنسبة للأفراد الذين يحصلون على هذه الأنواع من القروض.
لقد شهد حوالي 330.000 من أصحاب المنازل الذين حصلوا على ARM في عام 2019 بالفعل نهاية فترة الخمس سنوات ذات السعر الثابت، وسيشهد 100.000 آخرين تعديل أسعارهم هذا العام، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology.
ومع استقرار معدلات الرهن العقاري بالقرب من أعلى مستوى لها منذ عقدين من الزمن، قد تؤدي إعادة التعيين إلى ارتفاع المدفوعات الشهرية للعديد من أصحاب المنازل.
وقال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في Bankrate، لـ FOX Business: “لقد ارتفعت أسعار الفائدة بأسرع وتيرة منذ 40 عامًا، لذا اربط حزام الأمان”.
يقبل المشترون على قروض عقارية ذات معدل قابل للتعديل أكثر خطورة مع تفاقم القدرة على تحمل التكاليف
أصحاب المنازل الذين حصلوا على ARM قبل بضع سنوات فعلوا ذلك عندما كانت المعدلات أقل بكثير مما هي عليه اليوم.
في عام 2019، بلغ متوسط سعر الفائدة على ARM لمدة خمس سنوات 3.9٪، مقارنة بالمعدل الثابت لمدة 30 عامًا البالغ 4.45٪، وفقًا لـ Point، وهي منصة للاستثمار في أسهم المنازل.
على افتراض أن الفرد اشترى منزلا بقيمة متوسطة تبلغ 313 ألف دولار، وقام بإيداع وديعة بنسبة 20٪ قبل خمس سنوات وحصل على قرض عقاري لمدة خمس سنوات، فإن دفعاته الشهرية ستكون حوالي 1181 دولارا حتى يناير 2024. وبالمقارنة، إذا كان هذا الفرد قد حصل على قرض عقاري لمدة خمس سنوات، فإن دفعاته الشهرية ستكون حوالي 1181 دولارا حتى يناير 2024. وسوف يدينون برهن عقاري لمدة 30 عاما بنحو 1261 دولارا شهريا – 80 دولارا إضافية، أو حوالي 4815 دولارا على مدى فترة الخمس سنوات.
وقال ماكبرايد: “بأخذ هذا الرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل أو الاحتفاظ به، فقد تجاوزوا أدنى معدلات الرهن العقاري الثابتة في التاريخ”.
ومع ذلك، فإن معدلات ARM الآن تحوم حول 6.5٪، وفقًا لقاعدة بيانات Bankrate، أي ما يقرب من ضعف المعدل قبل خمس سنوات. وبموجب هذا المعدل الجديد، سيرتفع الدفع الشهري إلى حوالي 1582 دولارًا، وفقًا لحسابات FOX Business.
بائعو المنازل في الولايات المتحدة يخفضون الأسعار لأول مرة منذ أكثر من عام
“بالمقارنة مع الحصول على رهن عقاري بسعر فائدة ثابت قبل خمس سنوات، فإن الدفعات الشهرية الأعلى لـ ARM بعد انتهاء فترة السعر الثابت تعني أن مالك المنزل هذا سيدفع أكثر على أساس تراكمي بحلول الوقت الذي يمضي فيه سبع سنوات من رهنه العقاري وقالت دراسة بوينت: “مع 23 عامًا أخرى من المدفوعات المحتملة المرتفعة المتبقية”.
وقال ماكبرايد إن أصحاب المنازل لديهم بعض الخيارات، بما في ذلك إعادة التمويل إذا انخفضت أسعار الفائدة أو حتى بيع منازلهم “إذا كانوا بعيدين قليلاً عن السماء”.
وأضاف: “قد لا يكون (الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا) هو القرض الأمثل في كل الأحوال، لكنه أفضل مقياس للقدرة على تحمل التكاليف”. “وبالتالي، إذا وجدت نفسك تبحث عن منتجات قروض أخرى لأن هذا المبلغ الثابت لمدة 30 عامًا ليس في المتناول، فهذا بمثابة علامة حمراء إلى حد ما.”
قال مشتري الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس أن متوسط سعر الفائدة على قرض مدته 30 عامًا ارتفع هذا الأسبوع إلى 7.03% من 6.94%. وفي حين أن هذا أقل من الذروة التي بلغت 7.79% في الخريف، إلا أنه لا يزال أعلى بشكل حاد من أدنى مستوياته في حقبة الوباء البالغة 3% فقط.
حتى مجرد تغيير بسيط في الأسعار يمكن أن يؤثر على المبلغ الذي يدفعه مشتري المنازل المحتملين كل شهر.
أ دراسة حديثة قامت LendingTree بمقارنة متوسط الدفعات الشهرية على القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا في أبريل 2022 – عندما كان السعر يحوم حول 3.79% – وبعد عام واحد، عندما قفزت الأسعار إلى 5.25%.
ووجدت أن المعدلات المرتفعة تكلف المقترضين مئات آخرين كل شهر، ومن المحتمل أن تضيف ما يصل إلى 75 ألف دولار على مدى عمر القرض البالغ 30 عامًا.
