احصل على تحديثات مجانية للعقارات التجارية
سوف نرسل لك أ ميفت ديلي دايجست البريد الإلكتروني تقريب الأحدث العقارات التجارية أخبار كل صباح.
لم يكن مفاجئًا حقًا أن تقرر شركة Meta، عملاق التكنولوجيا المعروف سابقًا باسم Facebook، إنهاء عقد إيجار أحد المبنيين اللذين استحوذت عليهما في مشروع تطوير British Land في الطرف الغربي من لندن.
لقد انقلبت خطط التوظيف والتوسع الجريئة التي وضعتها شركات التكنولوجيا الكبرى إلى الاتجاه المعاكس. تبنت قوتها العاملة العمل عن بعد سواء على الساحل الغربي أو في الطرف الغربي. إن التنقلات الطويلة والمكلفة في لندن تعني أن العمل “الهجين” أثبت أنه أكثر ديمومة بعد القيود المفروضة بسبب الوباء مقارنة بالأسواق الأوروبية الأخرى.
الأمر المثير للاهتمام هو أن الشركة التي تأسست في عام 2004 فقط وقعت على عقد إيجار لمدة 20 عامًا دون أي شروط فاصلة – وهو عقد دفعت ما يعادل حوالي سبع سنوات من الإيجار للتخارج منه. بدأ هذا النوع من عقود الإيجار الصارمة وطويلة الأجل يبدو وكأنه من بقايا حقبة أخرى.
كانت هناك تنبؤات منتظمة بهلاك المكاتب منذ أن أثبت الوباء أن ليس كل شخص يحتاج إلى واحدة، وبالتأكيد ليس في كل الأوقات. وأشار جيفريز الأسبوع الماضي إلى أن الوظائف الشاغرة في لندن وصلت إلى أعلى مستوياتها منذ 30 عاما، مما يضغط على الإيجارات. لقد قام المستأجرون بتخفيض متطلباتهم من المساحة بشكل كبير، مطالبين بوسائل راحة أفضل ومزيد من المرونة.
وقالت ماري دورمويل، من شركة جرين ستريت المتخصصة في تحليلات الصناعة: “لقد وضع كوفيد الرغبة في المرونة في المنشطات”. “كانت المكاتب قطاعًا هادئًا. لقد أصبحت أكثر كثافة من الناحية التشغيلية.”
هذا هو الحال على الأقل في الطبقة العليا من السوق، حيث تشغل الأسماء الممتازة مساحات كبيرة في مباني “جرينيوم” باهظة الثمن والتي تتمتع بأفضل أوراق اعتماد الاستدامة. إن ندرة المباني التي تتوافق مع المعايير البيئية الصحيحة تعني أن أصحاب العقارات ما زالوا يتمتعون بالنفوذ؛ الشركات التي تنفق على تجهيز مقرها الرئيسي تريد أيضًا ضمان الحيازة.
ولكن على الرغم من ذلك، فإن 15 عامًا هي 20 عامًا الجديدة. كان إيجار شركة كليفورد تشانس البالغة 320 ألف قدم مربع لمقرها الرئيسي الجديد في المدينة عبارة عن عقد إيجار لمدة 20 عامًا مع استراحة لمدة 15 عامًا، ولكنه تضمن أيضًا خيارًا على المدى القريب لتسليم مساحة خلفية، واثنين آخرين خيارات الاستراحة في طوابق معينة أثناء عقد الإيجار.
وخارج هذه الفئة النادرة، فإن السوق في حالة تغير مستمر. كانت لندن دائما غير عادية في عقود الإيجار الصديقة للملاك: متوسط مدة عقد الإيجار في المدينة للمساحة الرئيسية هو 10 سنوات، مقارنة بستة سنوات في باريس، وخمسة في برلين وثلاثة في مدريد، وفقا لشركة سافيلز. بالنسبة للسوق ككل، انخفضت مدة الإيجار بشكل حاد في السنوات الأخيرة.
ويرجع ذلك جزئيًا إلى ظهور المساحات المكتبية المرنة، مثل مكاتب العمل المشتركة والمكاتب المجهزة، والتي (بفضل الهيكل التقليدي الذي لا ينضب للسوق) استحوذت على حصة أكبر من سوق المكاتب في لندن مقارنة بالمدن الأوروبية الأخرى. ومع ذلك، فإن السوق المتوسطة تطلب المزيد من الملاك أيضًا على نحو متزايد. تمتلك شركة British Land Storey، العلامة التجارية للمكاتب المُدارة بالكامل، بينما تخطط Land Securities لمضاعفة حجم عرضها المرن Myo هذا العام.
تريد شركة Great Portland Estates أن يكون ربع محفظتها على الأقل مرنًا، مع السماح للمكاتب الأصغر بعقود إيجار أقصر تتراوح من ثلاث إلى سبع سنوات مع التجهيز ومجموعة كاملة من خدمات البناء التي يقدمها المالك بشكل عام. وقال توبي كورتولد، رئيس GPE، “لقد بدأت صناعة العقارات في تقديم بعض فوائد الاستعانة بمصادر خارجية والتكنولوجيا لجعل حياة العملاء أسهل”.
وهذا، بصراحة، يؤدي إلى عمل أكثر صعوبة وتكلفة أعلى لقطاع كان يمكن أن يتجاهل المستأجرين إلى حد كبير في السابق بمجرد توقيعهم على الخط المنقط. ويجب أن تتكيف تقييمات المكاتب وتمويلها، والتي كانت مدعومة دائمًا بعقود إيجار طويلة يمكن التنبؤ بها، لتتناسب مع مخاطر أكبر. لكن القطاع تمكن حتى الآن من استخلاص ثمن زيادة المرونة والخدمات، مما ساعد على دعم إيجارات السوق بشكل عام.
يمكن أن يبدأ هذا الطلب على المرونة في التسرب إلى الجزء الرئيسي من السوق، مع اختيار شاغلي الشركات الكبرى لتكملة المساحة الأساسية ببدائل مرنة. أصبح المستأجرون أقل استعدادًا للدفع مقابل الحصول على مساحة “احتياطية”، خاصة بعد أن كانوا مثقلين بالفائض في الماضي. يُبلغ الملاك عن اهتمام الشاغلين التقليديين الحاليين بالمساحة الزائدة أو العرضية في مكاتب مرنة مصممة مع وضع الشركات الصغيرة في الاعتبار.
في عالم ما بعد الوباء، ليس العاملون في المكاتب فقط هم الذين يريدون نهجًا مختلطًا.
