افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
تظهر الآن علامات التوتر في قطاع العقارات التجارية بشكل كثيف وسريع. هذا الشهر، شعر المستثمرون بالفزع من التعرض لدفاتر قروض CRE لدى البنوك بما في ذلك بنك مجتمع نيويورك الأمريكي، وأوزورا الياباني، وبنك Deutsche Pfandbriefbank الألماني. كما أثارت وزيرة الخزانة الأمريكية جانيت يلين الأسبوع الماضي مخاوف بشأن تأثير انخفاض تقييمات العقارات على النظام المصرفي.
وعلى الرغم من أنه من المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة هذا العام، إلا أن القطاع لا يزال في موقف حرج. ما يقدر بنحو 1.2 تريليون دولار من ديون العقارات التجارية الأمريكية تستحق في العامين المقبلين، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. لقد انخفضت قيم العقارات التجارية بشكل حاد بالفعل، وبما أنه من غير المرجح أن تعود الأسعار إلى أدنى مستوياتها السابقة في أي وقت قريب، فإن المطورين سيظلون يواجهون تكاليف إعادة تمويل أعلى. وفي الوقت نفسه، أدى تزايد العمل عن بعد إلى التأثير على الطلب. لا تزال معدلات الشغور في المكاتب أعلى بكثير من مستويات ما قبل الوباء في المدن عبر الولايات المتحدة وأوروبا وآسيا. ومن المتوقع أن ترتفع حالات التأخر في سداد القروض والمبيعات المتعثرة.
إن الجهات التنظيمية على حق في مراقبة المخاطر المستمرة الناجمة عن عمليات البيع بأسعار بخسة والتعرضات الخفية بين مقرضي القطاع الخاص. ولكن يبدو من غير المرجح أن تنتشر العدوى على نطاق واسع عبر النظام المصرفي العالمي. ورغم أن احتياطيات رأس المال والرقابة وشفافية القروض بعيدة عن الكمال، فقد تحسنت جميعها منذ الأزمة المالية في عام 2008. كما أن بعض الصبر في مفاوضات العقود والمستثمرين الانتهازيين الذين يبحثون عن خصومات سيوفر أيضًا وسادة. فبدلاً من صدمة حادة قصيرة، تخبئنا فترة طويلة من التكيف المؤلم.
ومع استمرار أنماط العمل المنزلي، ستتضرر مباني البيع بالتجزئة والمكاتب في المراكز الحضرية الكبرى بشكل خاص. تشير توقعات ماكينزي إلى أن الطلب على المساحات المكتبية سيظل أقل من مستويات ما قبل الوباء لعقود من الزمن، مع انخفاض بنسبة 26 في المائة على الأقل في قيمة المساحات المكتبية بحلول عام 2030 عبر المدن العالمية الكبرى. بدأت الشركات بالفعل في تقليص حجمها إلى مساحات ذات جودة أعلى، كما تقوم أيضًا بإعادة تصميم المكاتب. قد تظل المباني الشاغرة خاملة لفترات طويلة، وقد يتم هجر المباني الأخرى تمامًا. النشاط الاقتصادي في بعض مراكز المدن، مثل سان فرانسيسكو – التي يوجد بها تركيز كبير من العاملين في مجال التكنولوجيا – معرض لخطر التجويف.
السلطات الحضرية ليست عاجزة. يمكنهم المساعدة في استخراج المزيد من القيمة من المباني من خلال دعم إعادة توظيفها. تعد التحويلات من مكتب إلى سكن أحد الخيارات، والتي يمكن أن تساعد أيضًا في تعويض النقص في المساكن الوطنية. المساحات متعددة الاستخدام هي شيء آخر. على سبيل المثال، تم إعادة تطوير One Wall Street، في الحي المالي في مانهاتن السفلى، إلى شقق سكنية.
يمكن أن يساعد الاستخدام المرن للمباني في تجديد المدن وتخفيف انخفاض الأسعار وتقليل مخاطر الأصول العالقة. ومن خلال تجنب تدمير الهياكل بأكملها، فهي صديقة للبيئة أيضًا. ولكن حتى مع انخفاض الأسعار، فإنها تظل مكلفة. غالبًا ما تشير الشركات العقارية أيضًا إلى أنظمة التخطيط المعقدة وقوانين تقسيم المناطق الصارمة وأنظمة البناء كعوامل أخرى تعيق إعادة التطوير عبر المدن. وهذا هو المكان الذي يمكن لسلطات المدينة أن تلعب فيه دورًا تيسيريًا.
وينبغي أن تكون قواعد وعمليات التخطيط أكثر مرونة لتشجيع وتسريع جهود إعادة الاستخدام، دون المساس بمعايير البناء. ويمكن للبلديات أيضًا أن تساعد من خلال الاجتماع مع المطورين والمهندسين المعماريين والمخططين للتأكد من ما هو ممكن، وما هي البنية التحتية الإضافية التي قد تكون مطلوبة. قالت مدينة لندن لصحيفة “فاينانشيال تايمز” هذا الأسبوع إنها ستكون “مرنة” في دعم المطورين لتلبية المتطلبات. الخيال مهم أيضًا: يمكن أن تتحول قاعة الشركات إلى سينما ليلاً، في حين يمكن للمختبرات الحضرية أن تدعم مناطق بحثية جديدة.
ستبقى العديد من المباني دون تحويل. هناك عوائق معمارية، والطلب يعتمد على نوعية الحي. لكن فرص الحصول على مساحات معيشة ميسورة التكلفة وغيرها من الأنشطة التجارية يجب أن تشكل جزءًا من خطط التجديد الحضري.
إذا أرادت السلطات الحفاظ على ديناميكية مدنها، فيتعين عليها أن تصبح أكثر مرونة. يتم إعادة ضبط سوق CRE. ومن خلال تمكين إعادة استخدام المزيد من المباني، يمكن جعل هذا التحول أقل إيلامًا للمقرضين والمستثمرين – وكذلك المناطق الحضرية نفسها.
