إلى أي مدى سوف تنخفض معدلات الرهن العقاري في المملكة المتحدة؟

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

تراجعت أسعار الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة مع اندفاع المقرضين إلى إعادة تسعير الصفقات بعد البيانات الإيجابية حول اقتصاد المملكة المتحدة، وارتفاع طفيف في مبيعات المنازل وتزايد التوقعات بأن أسعار الفائدة قد بلغت ذروتها.

انخفض متوسط ​​تكلفة الرهن العقاري الثابت لمدة عامين يوم الخميس إلى 5.9 في المائة، وفقا لمزود البيانات Moneyfacts. وهذا أقل من أعلى مستوى خلال 15 عامًا البالغ 6.85 في المائة المسجل في أغسطس 2023، ولكنه أعلى بكثير من 2.4 في المائة في أوائل عام 2022.

ومن المتوقع أن يصل ما بين 1.5 مليون إلى 2 مليون أسرة إلى نهاية الصفقات الرخيصة في الأشهر الـ 12 المقبلة، كما أن القدرة على تحمل تكاليف المنازل تتصدر الأجندة السياسية، مما يضغط على رئيس الوزراء ريشي سوناك لنزع فتيل قنبلة موقوتة محتملة في عام الانتخابات.

لماذا تنخفض معدلات الرهن العقاري؟

أدى الانخفاض الأكبر من المتوقع في تضخم أسعار المستهلكين إلى 3.9 في المائة في تشرين الثاني (نوفمبر) إلى زيادة الآمال في أن يبدأ بنك إنجلترا في خفض سعر الفائدة القياسي من 5.25 في المائة في النصف الأول من عام 2024.

ويدفع تحسن التوقعات، إلى جانب الطلب المكبوت على المنازل بعد انخفاض أسعار المنازل بأسرع وتيرة منذ أكثر من عقد، مقدمي الرهن العقاري إلى جعل المنتجات أكثر تنافسية تحسبا لارتفاع المبيعات.

أصبح NatWest يوم الخميس أحدث بنك كبير يخفض أسعار الفائدة عبر نطاقه السكني ونطاق الشراء للتأجير، بعد التخفيضات التي أجراها بنك HSBC يوم الأربعاء. وأعلنت الشركات المنافسة على الصعيد الوطني، وهاليفاكس، وفيرجن، وباركليز، عن تحركات مماثلة منذ نهاية نوفمبر/تشرين الثاني.

وقال تشارلز برين، مؤسس شركة الوساطة المالية مونتغمري فاينانشيال، إن قرار بنك إنجلترا بترك تكلفة الاقتراض عند أعلى مستوى لها منذ 15 عامًا في ديسمبر كان أيضًا “محوريًا” في رفع معنويات سوق العقارات.

وانعكس تحسن ظروف السوق في الأرقام التي نشرها البنك المركزي يوم الخميس، والتي أظهرت أن الموافقات على الرهن العقاري ارتفعت أكثر من المتوقع وإلى أعلى مستوى لها منذ خمسة أشهر في نوفمبر.

إلى أي مدى من المحتمل أن تنخفض معدلات الرهن العقاري؟

ويشير الانخفاض في أسعار المبادلة، التي تحدد قرارات المقرضين حول تسعير الصفقات الثابتة، إلى أن معدلات الرهن العقاري من المرجح أن تنخفض أكثر في الأسابيع المقبلة.

وكانت توقعات الأسواق المالية بتخفيض أسعار الفائدة قد دفعت سعر مبادلة الفائدة لخمس سنوات إلى 3.4 في المائة الآن. وكان أعلى من 4.5 في المائة في أكتوبر/تشرين الأول. ويشير هذا الانخفاض إلى أن معدلات الرهن العقاري الثابت لمدة 5 سنوات يمكن أن تنخفض إلى أقل من 4 في المائة هذا الشهر، وفقا لشركة كابيتال إيكونوميكس الاستشارية.

وفي الفترة نفسها، انخفض سعر مبادلة الفائدة لمدة عامين إلى 4.1 في المائة، مما يعني أن متوسط ​​سعر الرهن العقاري الثابت لمدة عامين قد يقترب من 4.5 في المائة بحلول نهاية هذا الشهر.

ومع ذلك، حذر الاقتصاديون من أنه من غير المرجح حدوث انخفاضات كبيرة أخرى في أسعار الفائدة على الرهن العقاري قبل أن يبدأ بنك إنجلترا في خفض سعر الفائدة القياسي.

وفي الوقت نفسه، يمكن أن تسجل معدلات الرهن العقاري ارتفاعًا حادًا آخر هذا العام إذا منع النشاط الاقتصادي القوي، المدعوم بالثقة المتجددة، البنك المركزي من خفض تكلفة الاقتراض، وفقًا لأندرو ويشارت، كبير الاقتصاديين العقاريين في كابيتال إيكونوميكس.

ماذا يعني هذا بالنسبة للانتخابات العامة؟

ومن المقرر أن يكون الوصول إلى العقارات ساحة معركة رئيسية في الانتخابات، التي أشار سوناك إلى أنها ستجرى في الخريف.

وقال المشاركون في أحدث استطلاع أجرته صحيفة “فاينانشيال تايمز” لآراء الاقتصاديين إن ما بين 1.5 مليون ومليوني أسرة تجدد قروضها العقارية ستواجه تكاليف أعلى بكثير.

في ظل التوقعات الحالية، التي ستشهد انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 4 في المائة في النصف الثاني من هذا العام، تتوقع كابيتال إيكونوميكس أن بعض حاملي الرهن العقاري المقرر أن يخرجوا من صفقات ذات سعر ثابت لمدة عامين في وقت لاحق من عام 2024 “لن يواجهوا بعد الآن زيادة في القروض العقارية”. معدلات الرهن العقاري “عند إعادة التمويل.

لكن المعدلات تظل أعلى من المستويات التي كانت عليها قبل أن يبدأ بنك إنجلترا في رفع تكلفة الاقتراض في أواخر عام 2021.

ومن الممكن أن يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى تخفيف أثر الانتقادات الموجهة إلى إدارة المحافظين للاقتصاد. ارتفعت الأسعار في أعقاب الميزانية “المصغرة” المشؤومة التي قدمتها رئيسة الوزراء آنذاك ليز تروس في سبتمبر 2022.

وتعهد حزب العمال، الذي يتقدم بقوة في استطلاعات الرأي على حزب المحافظين، بتعزيز بناء المنازل وإدخال خطة جديدة لضمان الرهن العقاري للمشترين لأول مرة إذا فاز بالسلطة.

ولا تزال القدرة على تحمل التكاليف مقيدة. وفقاً لشركة نيشن وايد، اعتباراً من نهاية العام الماضي، كان دفع الرهن العقاري الشهري النموذجي للمشتري لأول مرة 38 في المائة من الأجر الذي يأخذه إلى المنزل، مقارنة بالمتوسط ​​على المدى الطويل البالغ 30 في المائة.

وفي الوقت نفسه، فإن أصحاب المنازل الذين يصلون إلى نهاية الصفقات الثابتة من الممكن أن يتعرضوا لتكاليف أعلى. ما يقرب من نصف حاملي الرهن العقاري لم يتخلصوا بعد من أسعار الفائدة الثابتة قبل عام 2022، وفقًا لبوابة العقارات Zoopla.

وقال مارك فليسينج، الرئيس التنفيذي لشركة بوكيت ليفينج، التي تطور منازل بأسعار معقولة: “إن أي تخفيض في معدلات الرهن العقاري سيكون بمثابة ارتياح كبير (لأصحاب المنازل المحتملين) وقد يُنظر إليه، عن حق أو خطأ، على أنه ائتمان للحكومة الحالية”. “.

شارك في التغطية جورج ستير وجيمس بيكفورد في لندن