إن تصحيح سوق الإسكان الكبير في الصين لم ينته بعد

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

الكاتب هو المؤسس والشريك الإداري لشركة Plenum

لقد مضى على الركود العقاري في الصين ثلاثة أعوام، ويتساءل العديد من المستثمرين متى سيصل إلى أدنى مستوياته. ووفقاً للعديد من المقاييس، فقد شهدنا واحدة من أعظم عمليات تصحيح سوق الإسكان في التاريخ الاقتصادي.

وكان الانخفاض حادا في مبيعات المساكن وأنشطة البناء. وعلى أساس متواصل على مدى 12 شهراً، انخفضت مبيعات المنازل الجديدة في الصين إلى 850 مليون متر مربع، أو ما يقرب من 8.5 مليون وحدة سكنية، وفقاً لحساباتي باستخدام الإحصاءات الرسمية. وهذا هو نصف المستوى الذي كان عليه قبل ثلاث سنوات.

وانخفضت المساحة الأرضية التي بدأ البناء فيها إلى 620 مليون متر مربع، أي أقل بمقدار الثلثين من الذروة التي بلغتها في أوائل عام 2021. وتقلصت حصة أنشطة العقارات والبناء إلى 12.9 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2023، وهو أدنى مستوى منذ عام 2009، من 15.2 في المائة. المائة في عام 2020.

وكان انخفاض الأسعار أقل دراماتيكية. في المتوسط، انخفضت الأسعار بنحو 20 في المائة في جميع أنحاء الصين على مدى السنوات الثلاث الماضية، وفقا لبيانات رسمية وبيانات طرف ثالث. لكن التفاوت الإقليمي صارخ. وشهدت بعض المدن ذروة الأسعار في وقت أبكر بكثير من عام 2021 وانخفضت بأكثر من النصف. وفقدت بعض المجمعات السكنية أكثر من 75 في المائة من قيمتها، بحسب وكلاء العقارات.

تسببت العوامل الدورية والهيكلية في حدوث التصحيحات. وكثيراً ما يتم الاستشهاد بأسباب دورية، وهناك وجهة نظر شعبية تتلخص في إلقاء اللوم على “الخطوط الحمراء الثلاثة” في بكين، وهي سياسة تقييد الرفع المالي في قطاع العقارات. لقد كان الأمر مهمًا، لكن الأهمية مبالغ فيها. في كل الأحوال، تحول موقف سياسة بكين من التشديد الدوري إلى التيسير في موعد لا يتجاوز أواخر عام 2022. وبعد التحرك الأخير، أصبحت سياسات الإسكان الآن هي الأكثر مرونة على الإطلاق في معظم أنحاء الصين.

ومع ذلك، فإن السوق لا يزال منخفضا. وتنقسم الأسواق حول سبب عدم نجاح سياسة التيسير النقدي في بكين هذه المرة. وتشمل الأسباب التي يتم الاستشهاد بها في كثير من الأحيان صدمة ما بعد كوفيد، وتراجع ثقة المستهلك، والتحول السياسي البطيء والتدريجي للغاية. وهذه نقاط معقولة، ولكن العوامل البنيوية تشكل قوى أكبر وراء التصحيح الحالي مقارنة بالعوامل الدورية.

هناك سببان أساسيان كانا يدفعان الطلب على الإسكان في الصين على مدى العقود الثلاثة الماضية: المزيد من الناس الذين يعيشون في المدن، والناس الذين يمتلكون شققاً أكبر. وزاد عدد سكان الحضر في المتوسط ​​بمقدار 22 مليون نسمة سنويا في الفترة من 1995 إلى 2020، مع ارتفاع معدل التحضر من 29 في المائة إلى 64 في المائة. وتضاعفت مساحة المعيشة للشخص الواحد في المناطق الحضرية لتصل إلى 39 مترًا مربعًا خلال هذه الفترة.

من المحتمل أن يستمر كل من مساحة المعيشة للشخص الواحد ومعدل التحضر في التقدم. ومع ذلك، فمن غير المرجح أن تنمو بهذه السرعة، نظراً للمستويات الأعلى بكثير اليوم. وهذا يعني انخفاض الطلب على المنازل الجديدة سنويا.

لقد تباطأت بالفعل وتيرة التحضر. وبلغ متوسط ​​الزيادة السنوية لسكان المناطق الحضرية 10 ملايين في الفترة 2021-2023، أي أقل من نصف المستويات المسجلة في السنوات الخمس والعشرين السابقة. ويعني تباطؤ وتيرة التحضر وحده أن الطلب على المنازل الجديدة ينخفض ​​إلى حوالي 400 مليون متر مربع سنويا، من حوالي 900 مليون متر مربع. نمو مساحة المعيشة مهم أيضًا بشكل كبير. كل زيادة بمقدار 0.1 متر مربع في مساحة المعيشة للشخص الواحد من شأنها أن تخلق طلبًا على المنازل الجديدة يصل إلى 90 مليون متر مربع، وبالتالي فإن بعض التباطؤ الطفيف في النمو يمكن أن يكون له تأثير كبير.

والسؤال الجوهري هنا هو متى سوف تصل سوق الإسكان في الصين إلى أدنى مستوياتها أخيراً. والسيناريو الأفضل هو أن تبدأ المبيعات في الاستقرار قرب نهاية العام. سوق العقارات في طريقه لتمديد تصحيحه بحلول ذلك الوقت. ومن المحتمل أن تنخفض مبيعات المنازل الجديدة إلى 800 مليون متر مربع فقط، ومن المحتمل أن ينخفض ​​بناء المساحات الجديدة إلى 500 مليون متر مربع سنويًا، أي بانخفاض 75 في المائة عن الذروة.

سوف تكون هذه التصحيحات ضخمة للغاية في تاريخ دورات الانحدار العقاري العالمية، ومن المعقول أن نزعم أنها قد تكون كافية لتحول السوق أو قد تمثل حتى تصحيحاً مبالغاً فيه.

وسيظل التوسع الحضري في الصين يولد الطلب على أكثر من 400 مليون متر مربع من المنازل الجديدة سنويا. وطالما ارتفعت مساحة المعيشة بمقدار 0.4 إلى 0.5 متر مربع سنويًا، وهو نصف معدل الزيادة السنوي في العقدين الماضيين، فإنها ستولد 400 مليون متر مربع أخرى من الطلب على المنازل الجديدة سنويًا، وسيكون إجمالي الطلب على المنازل الجديدة 800 مليون متر مربع. وإذا حدث استقرار الإسكان، فإن الاقتصاد الصيني سوف يكون في وضع أقوى كثيراً في العام المقبل. بل ويمكن لبكين أن تدعي النصر في التحول الهيكلي للاقتصاد.

ولكن لا شيء من هذا مضمون بطبيعة الحال، لأن كل هذا يعتمد على افتراض مفاده أن مساحة المعيشة لكل شخص والتوسع الحضري سوف يستمران في النمو بمعدل معتدل. والحالة الأكثر تشاؤما هي أن الزيادات ستكون أقل كثيرا، أو حتى لن تكون على الإطلاق. وهذا يعني أن السوق لن يستقر بحلول نهاية العام، وسيستمر في البحث عن القاع في عام 2025.