التدمير الإبداعي يمزق الممتلكات التجارية في الولايات المتحدة

احصل على ملخص المحرر مجانًا

تختار رولا خلف، رئيسة تحرير صحيفة الفاينانشال تايمز، قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

الكاتب مصرفي استثماري سابق ومؤلف كتاب “انقطاع التيار الكهربائي: صعود وسقوط أيقونة أمريكية”

إن الكارثة المالية التي ألحقت أضراراً جسيمة بأجزاء من سوق المباني المكتبية الضخمة في بعض أكبر المدن الأميركية لا تظهر أي علامات على التراجع، حتى مع استمرار الاقتصاد الأميركي ككل في التحسن. ولكن التساؤلات تظل قائمة حول السبب وراء حدوث هذا وما إذا كان الاقتصاد قد بلغ القاع بالفعل.

تنتشر الحطام في كل مكان. ألق نظرة على بعض العقارات في لوس أنجلوس التي كانت ضمن محافظ شركة إدارة الأصول العملاقة بروكفيلد.

وقد وردت تقارير عن تخلف شركات بروكفيلد في السابق عن سداد ديون بقيمة مليار دولار مرتبطة بثلاثة عقارات بارزة. وورد أن برجًا للمكاتب مكونًا من 52 طابقًا في شارع ساوث فيجيروا قد تم بيعه مقابل 120 مليون دولار فقط، أو أقل بمقدار 170 مليون دولار من الديون التي تدين بها بروكفيلد على المبنى لنقابة من البنوك، بقيادة ويلز فارجو. ووافقت مقاطعة لوس أنجلوس مؤخرًا على شراء Gas Company Tower، وهو مبنى كان مملوكًا لشركة تابعة لبروكفيلد قبل أن تبتعد عن العقار، مقابل 215 مليون دولار، وهو أقل بكثير من قيمته المقدرة بـ 632 مليون دولار في عام 2020. وكان مبنى آخر مملوك لمحفظة بروكفيلد، وهو EY Plaza المكون من 41 طابقًا والمرتبط به ديون بقيمة 300 مليون دولار، قد تم وضعه تحت الحراسة القضائية العام الماضي.

ولا تقتصر المشكلة على بروكفيلد. ففي سان فرانسيسكو، أفادت التقارير بأن المحادثات جارية بشأن عرض بقيمة 26 مليون دولار لشراء المبنى التاريخي الواقع في 400 شارع مونتغمري، وهو ما يقل بنحو الثلثين عن سعر الشراء الذي بلغ 77 مليون دولار قبل خمس سنوات.

والأمر أسوأ في بورتلاند بولاية أوريجون، حيث بيع مبنى مونتجومري بارك، وهو المبنى المكتبي الأبرز في الولاية، مقابل 33 مليون دولار، بانخفاض 87 في المائة عن مبلغ 255 مليون دولار الذي تم دفعه في عام 2019. وفي مانهاتن، تصدر مبنى مكاتب مكون من 23 طابقا في 135 غرب شارع 50 عناوين الأخبار مؤخرًا عندما تم بيع المبنى نفسه، باستثناء الأرض التي يقع عليها، في مزاد عبر الإنترنت مقابل 8.5 مليون دولار، وهو جزء صغير من مبلغ 332 مليون دولار الذي بيع به قبل 18 عامًا.

إن جزءاً من تفسير التدهور الهائل في قيمة هذه المباني المكتبية يرجع إلى حسابات بسيطة، حيث يؤدي الجمع بين أسعار الفائدة المرتفعة ومعدلات الإشغال المنخفضة إلى انخفاض قوائم الإيجار. وقد تكون بعض المباني القديمة أماكن كئيبة للعمل بسبب أسقفها المنخفضة وإضاءةها الضعيفة. وفي غياب عمليات التجديد وإعادة التصميم المكثفة والمكلفة، فإنها ببساطة لم تعد كافية. وعلى النقيض من ذلك، تتدفق الشركات إلى المباني الأكثر حداثة مثل ون فاندربيلت، وهو برج حديث مكون من 73 طابقاً بالقرب من جراند سنترال في مانهاتن.

ويوضح توم فليكسنر، نائب رئيس سابق في مجموعة سيتي جروب ورئيس قسم الاستثمار العقاري والتمويل العالمي السابق في البنك، أن “المستأجرين يفضلون أن يقوم مطورون بأعمال التجديد. ومع وجود مبنى مثل وان فاندربيلت، فإن الكثير من الأشياء التي قد يرغب المستأجرون في الحصول عليها في مبنى قديم قد دفع المطور ثمنها”.

وجزء من المشكلة التي يواجهها أصحاب هذه المباني، ومقرضوهم، هو التغيير الجوهري في طبيعة العمل بعد الوباء. فبين الوصول إلى الإنترنت عالي السرعة، ومكالمات الفيديو، وامتيازات العمل من المنزل، لم يعد الناس يذهبون إلى المكاتب للعمل كما كانوا من قبل – على الرغم من أن هذا يعتمد جزئيًا على المدينة، حيث تتمتع ميامي ومدينة نيويورك بمستويات أعلى بكثير من الموظفين في المكاتب مقارنة بسان فرانسيسكو ولوس أنجلوس. هناك حاجة الآن إلى مساحة مكتبية أقل. قال فليكسنر: “معدلات الشواغر هي الأعلى التي رأيتها على الإطلاق”.

يبدو الأمر قاتماً بالفعل، وهناك تأثيرات سلبية حقيقية على المطاعم ومتاجر التجزئة وغيرها من الشركات التي تعتمد على حركة المشاة والتجارة التي يولدها مجمع المكاتب المزدحم.

ولكن من المهم أيضا أن نتذكر أن التدمير الخلاق ــ كما أوضح الخبير الاقتصادي جوزيف شومبيتر ــ يشكل جزءا أساسيا من الرأسمالية. ففي الماضي، كانت أحياء سوهو وتريبكا في وسط مانهاتن عبارة عن أراض قاحلة مليئة بالمساحات الصناعية المهجورة. واليوم، تزدهر هذه الأحياء. وقد تسير الأمور في الاتجاه الآخر أيضا.

وكما يوضح فلكسنر، كانت مراكز التسوق الإقليمية في الماضي “في أعلى سلسلة الغذاء” مع أعلى “شهية مؤسسية”. لقد ولت تلك الأيام منذ فترة طويلة. فالمراكز التجارية الإقليمية تختفي بسرعة. يقول فلكسنر إنه في الماضي كان هناك 2500 مركز تسوق إقليمي في مختلف أنحاء الولايات المتحدة. واليوم انخفض هذا العدد إلى النصف تقريباً، وفي طريقه إلى نحو 400 مركز. (هناك موقع على شبكة الإنترنت مخصص لتتبع نهاية هذا الاتجاه).

أما بالنسبة لأبراج المكاتب التجارية المتعثرة، فمن المرجح أن يثبت منطق شومبيتر صحته. يقول فليكسنر إن العديد من هذه المباني سوف يتم هدمها وهدمها حتى تصبح أرضاً خاماً بتكلفة باهظة، ثم ترتفع مرة أخرى كعقارات سكنية أو عقارات تجارية جديدة مصممة لتلبية متطلبات ثقافة المكاتب المتطورة. وحتى ذلك الحين، سوف يستمر حمام الدم وسوف يكون الألم كبيراً لكل من حاملي الأسهم وحاملي الديون.