صباح الخير. صدر بالأمس تقرير مبيعات التجزئة أقوى من المتوقع وتحديث الناتج المحلي الإجمالي من بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا والذي وضع النمو الحقيقي للربع الرابع عند 2.4 في المائة. إذا كنا في حالة تباطؤ، فهو تباطؤ لطيف للغاية. أم أننا في عداد المفقودين شيئا؟ راسلنا عبر البريد الإلكتروني: [email protected] و[email protected].
أين يمكن العثور على صفقات في US CRE
مع استمرار عملية إعادة ضبط التقييم العقاري التجاري، تستمر العناوين الرئيسية المشؤومة في الظهور. قالت صحيفة وول ستريت جورنال هذا الأسبوع: “إن مشروع القانون سيأتي بسبب مبلغ قياسي من الديون العقارية التجارية”. عادلة بما فيه الكفاية. ويواجه هذا القطاع تحديات حقيقية، وخاصة في المكاتب، ويكاد يكون من المؤكد أن تتفاقم الضائقة. ولكن مع ذلك، تقدم CRE فرصة كلاسيكية لكسب المال للمستثمرين الذين يتحملون المخاطر. إن المخاطر واضحة، والخوف مرتفع، والعديد من الخصائص الأساسية في حالة جيدة.
إن العديد من العناوين الرئيسية الأخيرة التي تبدو مخيفة تأتي من السوق الخاصة بطيئة الحركة وغير السائلة. وعلى العكس من ذلك، كانت الأسواق العامة تعاني بالفعل من قدر كبير من الضائقة. مؤشر صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية CRE يقع بنسبة 35 في المائة أقل من أعلى مستوياته:
قارن ذلك بما يتوقعه المتنبئون بالنسبة لـ CRE على نطاق أوسع. ويتوقع كيران رايشورا، خبير الاقتصاد العقاري في شركة كابيتال إيكونوميكس، انخفاضا من الذروة إلى القاع في الأسعار عبر أنواع العقارات بنحو 20 في المائة. حتى في المكاتب، فإن توقعات رايشورا بحدوث انخفاض بنسبة 43 في المائة أقل بكثير من السحب بنسبة 63 في المائة في مكتب ريتس منذ عام 2019.
تقول كاثي ماركوس، الرئيس التنفيذي المشارك في شركة PGIM Real Estate، التي تستثمر في صناديق الاستثمار العقارية العامة، فضلا عن العقارات الخاصة: “بشكل عام، قامت الأسواق العامة بالتصحيح المفرط، ومن المحتمل أن تقوم بتسعير كل شيء ثم البعض الآخر”. وتشير إلى ميل الأسواق العامة إلى البيع بشكل عشوائي، دون إجراء تحليل دقيق لكل عقار تمتلكه شركة ريت. على سبيل المثال: “من وجهة نظري، (الأسواق العامة لا) تفرق بما فيه الكفاية بين صناديق الاستثمار العقارية التي تحتفظ بأصول من الطبقة B وصناديق الاستثمار العقارية التي تحتفظ بأصول من الطبقة A”.
إذن، أين يمكن شراء CRE في الأسواق العامة المفككة؟ أول شيء يجب قوله هو أن صناديق الاستثمار العقارية العامة (أو صناديق الاستثمار المتداولة في CRE) ربما تكون عملية شراء سيئة. لجنة المساواة العرقية متنوعة للغاية. تختلف العوائد بشكل ملحوظ حسب نوع العقار ومنطقة المترو. في العقد الماضي، كنت تريد حقًا امتلاك مراكز بيانات ولم تكن ترغب حقًا في امتلاك مراكز تسوق:
لذلك سألنا ثلاثة من مراقبي CRE عما يعتقدون أنه يبدو مثيرًا للاهتمام هناك.
أوما مورياريتي، التي تجلس في لجنة الاستثمار في شركة إدارة الأصول العقارية CenterSquare، تحب مرافق المعيشة لكبار السن. إنها مسرحية ديموغرافية تعتمد على شيخوخة سكان الولايات المتحدة والموجة الوشيكة من حالات التقاعد في جيل طفرة المواليد، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على دور التقاعد المريحة. وفي الوقت نفسه، كان عرض المساكن لكبار السن بطيئًا في الاستجابة.
ماركوس ومورياريتي كلاهما يحبان “بيع التجزئة الضروري”، أي محلات السوبر ماركت ذات الحركة المرورية العالية في الضواحي الميسورة. هذه لها جاذبية الدورية. يستمر الناس في الذهاب إلى متجر البقالة في فترة الركود. هناك أيضًا رياح ديموغرافية مواتية، ألا وهي العدد المتزايد من جيل الألفية الذي ينتقل إلى الضواحي. الخطر الأكبر هو استجابة العرض، ودخول المتاجر الجديدة للتنافس على دولارات الضواحي. ومع ذلك، منذ الأزمة المالية الكبرى، أدت المخاوف من تعطيل التجارة الإلكترونية لأعمال البقالة إلى إبقاء البناء في قطاع التجزئة ضعيفًا. مخطط مورياريتي:
وقد طرح ماركوس هذه الحجة لمزيد من الأداء المتفوق في مراكز البيانات العالمية:
لقد قمنا بأول استثمار لنا في مركز البيانات في الفترة ما بين 2012 و2013 تقريبًا، خلال ما يمكن أن أسميه جيل Netflix. فجأة، أصبح هناك اهتمام متزايد بالبث المباشر. كانت أطروحة الاستثمار هي أن الحاجة إلى مراكز البيانات سوف تنمو. ثم كانت الموجة التالية هي العمل من المنزل المرتبط بفيروس كورونا، حيث كان على الجميع الانضمام إلى Teams (أو Zoom). الآن أصبحت ثورة الذكاء الاصطناعي تقود (الأداء المتفوق) في مراكز البيانات.
في كل نقطة (من نمو مراكز البيانات)، حتى في الفترة 2012-2013، كان هناك سؤال: إلى أي مدى يمكن أن تنمو الحاجة إلى مراكز البيانات؟ ولقد رأينا الإجابة وهي أن الأمر يبدو لا نهائيًا تقريبًا.
وأخيرا، عرض لوني هندري، رئيس CRE في شركة البيانات تريب، نظرة متفائلة بشأن سوق الشقق، وهو قطاع آخر تلقى انتقادات إعلامية سيئة في الآونة الأخيرة. تعد منطقة المترو ذات أهمية كبيرة هنا، حيث تواجه بعض الأسواق (فينيكس) فائضًا في العرض بينما تعاني أسواق أخرى (نيويورك) من نقص. لكن الصورة الأكبر تظل تتمثل في اقتصاد قوي ونقص في المساكن الوطنية يدعم نمو الإيجارات إلى جانب التمويل الحكومي التفضيلي عبر فاني ماي وفريدي ماك. ويقول هندري إن هذا يجعل من الصعب المراهنة ضد الشقق على المدى الطويل، حتى لو كان التراجع على المدى القصير محتملا.
هذه ليست سوى نقاط البداية. تعتبر العقارات “محلية للغاية”، كما يقول هندري، لذا فإن التحليل على مستوى الملكية (أو الاقتناع الراسخ لدى مديري صناديق الاستثمار العقاري) أمر لا بد منه. ولكن إعادة ضبط التقييم على نطاق واسع من المحتم أن تؤدي إلى الاتجاه الهبوطي المفرط، ومكافأة أولئك الذين يبذلون جهدهم. (إيثان وو)
الأسهم ذات الفائدة غير المغطاة لعام 2024 (الجزء الأول)
حان الوقت لمسابقة اختيار الأسهم في صحيفة فاينانشيال تايمز. لذلك ستقوم شركة Unhedged باختيار بعض الأسهم!
أول الأشياء أولاً: ما يلي ليس نصيحة استثمارية. يا فتى، يا فتى، هل هذه نصيحة لا تستثمر على الإطلاق. يعرف القراء العاديون أننا في Unhedged نقضي وقتًا في التفكير في الأسهم الفردية. نكتب عن اتجاهات السوق الأوسع والتفاعل بين الأسواق والاقتصاد. إن انتقاء الأسهم الحقيقية، وهو النوع الذي يتمتع بفرصة خارجية للتفوق باستمرار على السوق بشكل عام، هو وظيفة بدوام كامل. في بعض الأحيان يبدو الأمر – بالنسبة لشركة Unhedged، على الأقل – وكأن محاولة التغلب على السوق باستخدام التحليل الأساسي هي مضيعة للوقت. في أحسن الأحوال، يكون الأمر صعبًا من الناحية الشيطانية.
وسيعرف القراء العاديون أيضًا أن اختياراتنا في مسابقة العام الماضي، والتي كانت بمثابة رهان شامل على الركود، كانت بمثابة فشل مذهل تمامًا. لقد نجح النهج نفسه بشكل جيد للغاية في العام السابق، عندما كانت محفظتنا مكونة من خمسة مراكز بيع. الرهانات الشاملة، على الرغم من أنها ممتعة ومنطقية تمامًا في مسابقات اختيار الأسهم (حيث يكون الهدف هو الفوز بدلاً من تقليل المخاطر) تسوء أحيانًا.
إذن ما هو الرهان الصحيح لعام 2024؟ ليس لدينا رهان على البقاء أو الموت فيما يتعلق بظروف الاقتصاد الكلي، كما فعلنا في العام الماضي. لن نراهن على أن التضخم أو النمو أو المعدلات ستكون أعلى أو أقل من المتوقع. لكننا سنراهن على أن الاتجاه الأكبر في السوق سوف ينعكس: أن أسهم النمو بشكل عام، وعلى وجه التحديد أسهم التكنولوجيا السبعة، لن تقود السوق.
هذا لا يعني أننا سنختار الأسهم ذات القيمة – أي الأسهم الرخيصة للغاية لأن أعمالها إما تتمتع بدعم مالي أو حساسة للغاية للنمو الاقتصادي. إن القيمة هي الأفضل في حالة التعافي الاقتصادي الحقيقي، ولا يبدو أننا في حالة انتعاش اقتصادي حقيقي. ولن نقوم بتقصير Mag 7 (مخيف جدًا!). وبدلاً من ذلك، سنبحث عن الأسهم التي تتمتع بتقييمات معقولة وملامح نمو متينة (على عكس الدورية). تحدثنا قليلاً عن هذه الأنواع من الأسهم الأسبوع الماضي، وذكرنا اختيارنا الأول، Everest Group، بعد ذلك.
إيفرست هي شركة إعادة تأمين ضد حوادث الممتلكات وشركة تأمين رئيسية مقرها في برمودا. إنها رخيصة جدًا على أساس السعر / الأرباح الآجلة (6x) على الرغم من أنها أقل قليلاً من سعر الحجز (1.4x). لكن أسهم إعادة التأمين عادة ما تكون رخيصة لأنه ليس من السهل التنبؤ بأرباحها (انظر: الأعاصير). الجاذبية الحقيقية لسهم إيفرست لعام 2024 هي ثلاثة أضعاف. إن إعادة التأمين ضد خسائر الممتلكات ليست عملية دورية، لذا فهي ليست رهانًا على اقتصاد مربك؛ وأصبحت الأسعار وشروط العقود في مجال إعادة التأمين على وجه الخصوص أفضل وأكثر صرامة الآن مما كانت عليه منذ سنوات؛ وتمتلك الشركة استراتيجية للنمو المربح، بقيادة فريق إدارة يتمتع بالمصداقية والذي حقق عوائد جيدة للمساهمين على مدى السنوات القليلة الماضية.
تقييم معقول؛ وقصة نمو علمانية راسخة، وليست دورية؛ وسجل قوي . هذا هو نوع السهم الذي نراهن أنه يمكن أن يحقق أداءً جيدًا في عام 2024 الأكثر غموضًا. المزيد عن إيفرست، وأربعة اختيارات أخرى، الأسبوع المقبل. إذا كانت لديك أفكار، فيرجى إرسالها معك – والاشتراك في المسابقة، التي ستنتهي في 28 يناير.
قراءة واحدة جيدة
كيف انهارت الإكوادور
