افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
استثمرت شركة بلاكستون في العقارات الأوروبية أكثر من أي منطقة أخرى في عام 2023، حيث حصل أكبر مالك للعقارات التجارية في العالم على صفقات من اضطرابات السوق والبائعين المتعثرين.
وانهارت الصفقات العقارية هذا العام، إذ أدت الزيادات الحادة في أسعار الفائدة إلى إجهاد القطاع الذي يعتمد بشكل كبير على الديون الرخيصة. انخفضت أحجام الصفقات بمقدار النصف في الربع الثالث، وفقًا لبيانات MSCI.
وخفضت بلاكستون إجمالي إنفاقها على الاستثمارات العقارية الجديدة من حوالي 47 مليار دولار في عام 2022 إلى حوالي 9 مليارات دولار في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2023. ومع ذلك، على نحو غير عادي، خصصت أكثر من 55 في المائة من استثماراتها العالمية للأصول الأوروبية، بما في ذلك المملكة المتحدة. . وتستثمر المجموعة عادة معظم استثماراتها في الولايات المتحدة، وعادة ما تخصص 20% إلى 30% للعقارات الأوروبية.
ويشير هذا التحول إلى أن فرص الشراء بدأت تظهر في وقت مبكر في أوروبا، حيث يتنقل المستثمرون العقاريون من الانكماش الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة.
ويشعر أصحاب الديون المثقلة بالديون، بما في ذلك الشركات العامة والمستثمرون من القطاع الخاص، بضغوط متزايدة لبيع الأصول لسداد الديون، ويواجه بعضهم آجال استحقاق الديون.
وقالت كاثلين مكارثي، الرئيس المشارك العالمي للعقارات في بلاكستون: “في أوروبا، تتقاطع خياراتنا في القطاع مع الضيق والاضطراب، وهو ما يفسر سبب نشاطنا الأكثر في أوروبا هذا العام مقارنة بالمناطق الأخرى”.
وقال مكارثي إن الشركة لديها 40 مليار دولار من “المسحوق الجاف” – الأموال التي تم جمعها ولكن لم يتم استثمارها بعد – وتستهدف استثماراتها في أجزاء من سوق العقارات التي تتمتع “بأقوى نمو في التدفق النقدي وأساسيات الطلب على العرض المواتية”، بما في ذلك المستودعات اللوجستية، مراكز البيانات، والقطاع “المعيشي” الذي يشمل الشقق وسكن الطلاب.
لقد تراكم العديد من أصحاب العقارات الأوروبيين على ديون رخيصة للغاية في السنوات الأخيرة عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة أو حتى سلبية في أجزاء من القارة. من بين 640 مليار يورو من الديون العقارية الخاصة الأوروبية الصادرة في الفترة من 2019 إلى 2022، قد يكون من المستحيل إعادة تمويل أكثر من ربعها، 176 مليار يورو، عندما يحين موعد استحقاقها بين عامي 2024 و2027 بسبب انخفاض قيمة العقارات، وتشديد شروط الإقراض وارتفاع تكاليف الديون. وفقا للمستشارين العقاريين CBRE.
هذا العام، أدى ارتفاع تكاليف الديون إلى الإضرار بتقييمات العقارات بشدة وترك العديد من الشركات تسعى جاهدة لسداد الديون، مما خلق فرصا للمستثمرين ذوي الجيوب العميقة.
وقال فيرغوس هيكس، الخبير الاستراتيجي العقاري في بنك UBS لإدارة الأصول، إن الأسعار في أوروبا والمملكة المتحدة تصحح بشكل أسرع. وقال: “نتوقع أن تصل سوق المملكة المتحدة إلى القاع أولاً، تليها بقية أوروبا، في حين أن الاستجابة المتأخرة في التقييمات الأمريكية تعني أننا نتوقع أن تصل هذه التقييمات إلى القاع أخيرًا”.
تسببت الأزمة العقارية في حدوث صداع في أجزاء من أعمال بلاكستون. وكان عليها أن تحد من عمليات استرداد المستثمرين من صندوق Blackstone Real Estate Income Trust الرائد. لكن في أماكن أخرى، استحوذت المجموعة على عقارات من صناديق تحت ضغط السيولة، كجزء من سلسلة من أكثر من 100 صفقة في أوروبا حتى الآن هذا العام.
من بين ما يقرب من خمسة مليارات يورو من الصفقات الأوروبية، توصلت بلاكستون في نيسان (أبريل) إلى اتفاق بقيمة 700 مليون جنيه استرليني لتحويل شركة إندستريالز ريت إلى شركة خاصة، والاستحواذ على محفظة الشركة العقارية المدرجة في المملكة المتحدة البالغة 7 ملايين قدم مربع من المساحات الصناعية والمستودعات. وجرى تداول العديد من الشركات العقارية المدرجة بتخفيضات كبيرة على صافي قيمة أصولها هذا العام، مما جعل من الصعب عليها جمع رأس المال وأكثر عرضة لعمليات الاستحواذ.
أبرمت شركة بلاكستون صفقة لشراء مجموعة أخرى من العقارات اللوجستية من المالك السويدي كوريم مقابل 490 مليون يورو. مثل العديد من المجموعات العقارية في بلدان الشمال الأوروبي، تسعى شركة كوريم إلى سداد ديونها.
في تشرين الثاني (نوفمبر)، أعلنت شركة بناء المنازل في المملكة المتحدة فيستري عن صفقة بقيمة 819 مليون جنيه استرليني مع اثنين من أصحاب العقارات السكنية المدعومين من شركة بلاكستون لبيع 2915 عقارًا خاصًا للإيجار والملكية المشتركة بأسعار معقولة. قامت Vistry بتغيير استراتيجيتها للتركيز بشكل أقل على مبيعات المنازل الخاصة مع توقف سوق الإسكان في المملكة المتحدة.
