ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية
ببساطة قم بالتسجيل في قطاع العقارات myFT Digest – يتم تسليمه مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.
من بين الأشياء التي تبدو غريبة فيما يتعلق بالاقتصاد الأمريكي تتلخص في قدرة قطاع الإسكان على الصمود في مواجهة الارتفاع الهائل في أسعار الفائدة. وفي الواقع، فقد ارتفعت معدلات الفائدة ساعد أسعار العقارات، بسبب الخصائص الفريدة لسوق الرهن العقاري الأمريكي.
بسبب انتشار القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة، قام معظم الأمريكيين بدفع أقساط شهرية رخيصة في عصر الفائدة المنخفضة. لكن إذا انتقلوا الآن، فسيتعين عليهم الحصول على رهن عقاري جديد بمعدل أعلى. وهذا لا يشجع الناس على التحرك، وفي الواقع يقلل من المعروض من المساكن، ويساعد على دعم الأسعار.
أصبحت هذه مشكلة معروفة جيدًا الآن، لكن وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية حاولت تحديد حجم “تأثير القفل” هذا في ورقة بحثية نشرت في شهر مارس، والتي رصدتها FTAV الآن فقط بفضل تورستن سلوك من شركة أبولو.
هذا هو الملخص، مع التركيز على Alphaville:
يمكن أن يكون الأشخاص “محصورين” أو مقيدين في قدرتهم على إجراء التغييرات المالية المناسبة، مثل عدم القدرة على نقل المنازل، أو تغيير الوظائف، أو بيع الأسهم، أو إعادة توازن المحافظ، أو تغيير الحسابات المالية، أو تعديل وثائق التأمين، أو تحويل أرباح الاستثمار، أو الميراث ثروة. وكثيرا ما يتم التغاضي عن هذه الاحتكاكات ــ سواء كانت مؤسسية، أو تشريعية، أو شخصية، أو مدفوعة بالسوق.
وتجسد العقارات السكنية هذا التحدي من خلال عدم قدرتها على الحركة، وارتفاع تكاليف المعاملات، والثروات المركزة. وفي الولايات المتحدة، تتمتع كل الرهن العقاري النشط البالغ عددها 50 مليوناً تقريباً بأسعار فائدة ثابتة، وأغلبها بأسعار فائدة أقل كثيراً من أسعار السوق السائدة، الأمر الذي يعمل على تثبيط البيع.
ويخلص هذا البحث إلى أنه مقابل كل نقطة مئوية تتجاوز فيها معدلات الرهن العقاري في السوق سعر الفائدة الأصلي، تنخفض احتمالية البيع بنسبة 18.1%. أدى تثبيت معدل الرهن العقاري إلى انخفاض بنسبة 57٪ في مبيعات المنازل ذات القروض العقارية ذات السعر الثابت في الربع الرابع من عام 2023 ومنع 1.33 مليون عملية بيع بين الربع الثاني من عام 2022 والربع الرابع من عام 2023.
أدى انخفاض العرض إلى ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 5.7%، وهو ما يفوق التأثير المباشر لارتفاع الأسعار، والذي أدى إلى انخفاض الأسعار بنسبة 3.3%. وتؤكد هذه النتائج كيف أن تثبيت معدل الرهن العقاري يقيد التنقل، ويؤدي إلى عدم عيش الأشخاص في المنازل التي يفضلونها، ويضخم الأسعار، ويزيد من القدرة على تحمل التكاليف. بعض مجموعات المقترضين التي لديها تراكم أقل للثروة تكون أقل قدرة على تحديد توقيت مبيعاتها بشكل استراتيجي، مما يؤدي إلى تفاقم عدم المساواة.
لم نكتب الجملة الأخيرة بالخط العريض أعلاه، لكنها حجة جانبية مثيرة للاهتمام من مؤلفي الورقة، روس باتزر، جونا كوست، ويليام دورنر ومايكل سيلر.
في الأساس، يقترحون أن الأميركيين الأثرياء قادرون على توقيت مبيعاتهم بشكل أكثر استراتيجية، وبالتالي توسيع فجوة التفاوت في الثروة بمرور الوقت. “وحتى مع حدوث انخفاضات معتدلة في أسعار الفائدة، فمن المرجح أن تظل هذه التأثيرات موجودة لسنوات قادمة”.
ولعل الأمر الأقل أهمية، ولكن الأكثر ذكاءً، هو أن هذه الورقة تستكشف فكرة جعل الرهون العقارية الأمريكية قابلة للنقل أو الافتراض من قبل المشتري الجديد، وما هو التأثير الذي قد يخلفه ذلك. تركيز FT Alphaville أدناه:
تشمل ميزات السوق المخففة الموجودة دوليًا أو التي تم استخدامها في الماضي في الولايات المتحدة (1) قابلية النقل، حيث يمكن لمالك المنزل الاحتفاظ بشروط التمويل عند الانتقال إلى منزل آخر، أو (2) قابلية الافتراض، حيث يمكن للبائع نقل شروط الرهن العقاري إلى المشتري.
قد يكون كلا الاحتمالين يستحقان دراسة السياسة. من المفترض أن تكون قابلية النقل أكثر جاذبية لكل من مقدم الخدمة ومالك الملاحظة لأن الأصل فقط هو الذي سيتغير، وليس المقترض. إذا كان الأمر كذلك، فقد يؤدي ذلك إلى “قبول” أعلى لأن المقترض الأصلي ينقل فائدة قابلية النقل الكاملة لنفسه بدلاً من تقسيم الفائدة (المتمثلة في الحصول على سعر فائدة أقل من السوق) مع طرف آخر.
تظهر الدراسات الموجودة باستخدام قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض شؤون المحاربين القدامى أن 1/3 فقط من الفوائد الناتجة عن افتراض القرض يتم رسملتها في سعر بيع المنزل (Sirmans، Smith، and Sirmans، 1983). لم تواجه القابلية للافتراضية بيئة أسعار فائدة متقبلة لتبرير استخدامها، نظرا لأن معدلات الرهن العقاري كانت في انخفاض منذ أوائل الثمانينات. إن الرهن العقاري المحمول الذي يتمتع بمعدل قبول أكبر (من القرض المفترض) من شأنه أن يزيد من مدة الرهن العقاري، مما يجعل السند أكثر حساسية لسعر الفائدة.
علاوة على ذلك، ستتركز الزيادة في المدة في القروض ذات أسعار الفائدة المنخفضة وقيم السوق دون المستوى. وفي الوقت الحالي، تؤدي مبيعات المنازل إلى سداد هذه القروض بالقيمة الاسمية. إن إزالة التقييد بالرهون العقارية المحمولة (أو المفترضة) من شأنها أن تجبر المقرضين والمستثمرين على الاستمرار في جمع فوائد أقل من سعر السوق على هذه القروض. يجب أن يتم فرض سعر فائدة أعلى عند الإنشاء حتى يتمكن المستثمرون من تحمل هذه المخاطر المتزايدة. وبينما نحدد الفوائد المحتملة لإزالة التقيد، فإن التأثيرات على أسعار الفائدة المتوازنة وتسعير الرهن العقاري يمكن أن تكون موضوعات للبحث في المستقبل.
وكما تشير الورقة البحثية، فإن كلاً من قابلية النقل وقابلية الافتراض ممكنة في كندا، على سبيل المثال. وفي الدنمرك، يستطيع المقترضون حتى إعادة شراء رهنهم العقاري بالقيمة السوقية.
ومع ذلك، فإن معدلات الرهن العقاري في أماكن أخرى تميل إلى أن تكون أعلى، وتستمر لفترات أقصر، وفي كثير من الأحيان تكون معدلات متغيرة. إن الرهن العقاري الأميركي لمدة 30 عاماً يشكل حقاً وحشاً فريداً من نوعه.
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بأكمله يعتمد على عدم قابلية النقل. إن حجم إعادة التسعير الذي يمكن أن يؤدي إليه مثل هذا التغيير سيكون هائلاً. قد يؤدي إنهاء مشكلة القفل – رغم أنه أمر جيد على الأرجح – إلى حدوث اضطرابات.
