تلقي تحديثات العقارات التجارية المجانية
سنرسل لك ملف myFT ديلي دايجست التقريب البريد الإلكتروني لأحدث العقارات التجارية أخبار كل صباح.
يبرز البرج المكون من 20 طابقًا في 529 فيفث أفينيو عن المباني الأخرى حول محطة غراند سنترال للتصاميم الوردية السريالية لمعرض فني مستوحى من أليس في بلاد العجائب تم تركيبه لملء مساحة البيع بالتجزئة الشاغرة في الطابق الأرضي.
ومن اللافت للنظر أيضًا أنه واحد من بين عدد صغير من الأبراج التي تم تغييرها مؤخرًا ، مما يعطي فكرة عن قيمة المكاتب القديمة في مانهاتن الآن بعد أن ظهر قطاع العقارات التجارية من حقبة تاريخية من الأموال الرخيصة للغاية.
باعت شركة Silverstein Properties المبنى قبل ثلاثة أشهر مقابل 105 مليون دولار. من حيث السعر لكل قدم مربع ، كان هذا أقل من قطعة أرض عبر الشارع في عام 2015.
قال ويل سيلفرمان ، العضو المنتدب في Eastdil Secured ، وهو بنك استثمار عقاري: “في نيويورك ، تباع المباني بأقل من قيمة الأرض التي تقع عليها”. “إننا نشهد أسعارًا أقل مما كانت عليه منذ 20 عامًا بالقيمة الدولارية المطلقة.”
الحساب الذي طال انتظاره جاري في صناعة العقارات التجارية في الولايات المتحدة ، حيث تظهر النتائج في 529 عنوانًا خامسًا وعناوين أخرى. ارتفاع أسعار الفائدة بشكل حاد ، والأزمة المصرفية الإقليمية التي قلصت الائتمان والاتجاه نحو العمل عن بعد ، كلها تعيث فسادا. لقد تحملت مباني المكاتب القديمة العبء الأكبر من الانكماش ، لكن الفئات العقارية الأخرى لم تسلم من ذلك.
النتائج واضحة في تصاعد التوتر في جميع أنحاء البلاد – من مطوري نيويورك الذين يعيدون مباني المكاتب القديمة إلى المقرضين ، إلى حبس الرهن العقاري في المجمعات السكنية المثقلة بالديون في هيوستن والتخلف عن السداد في الفنادق ومراكز التسوق في سان فرانسيسكو. بدأت البنوك ، التي تخضع للمراقبة من قبل المنظمين والمستثمرين ، في التخلص من قروض العقارات المسددة بخسارة.
قال سكوت ريشلر ، رئيس RXR ، أحد أكبر المطورين في نيويورك ، مشبهاً الوضع بإعصار يهبط إلى اليابسة: “لست متأكدًا من أن الناس قد فهموا المدة التي ستحوم فيها العاصفة ومقدار الضرر الذي ستحدثه”. “بالنسبة للعقارات متعددة العائلات وغيرها (العقارات التجارية) ، أعتقد أن الأسواق تقلل من شدتها المحتملة.”
قال كريج دايتلزويج ، الرئيس التنفيذي لماركس ريالتي ، إنه كان يسمع عن إعادة “مبان جديدة كل يوم” إلى المقرضين. “إنها البداية ، لكن يبدو أن كل فئة من فئات الأصول معرضة للخطر مع أسعار الفائدة الجديدة هذه والأسواق الائتمانية الضيقة للغاية.”
ازدهر مطورو العقارات والمستثمرون خلال حقبة أسعار الفائدة المنخفضة التي أعقبت الأزمة المالية العالمية لعام 2008. عندما ضرب جائحة Covid-19 ، عانوا بعد ذلك من فترة طويلة من التساهل التي أظهرها المقرضون.
الآن ، يقدر الوسيط JLL أن مباني المكاتب في نيويورك – أكبر سوق للمكاتب في العالم – قد خسرت 76 مليار دولار في القيمة من أحدث أسعار مبيعاتها. ثلاثة وسبعون الآن تساوي أقل من أرصدة قروضهم. الاستثناء هو مجموعة جديدة من المكاتب الأكثر حداثة وفخامة ، مثل SL Green’s One Vanderbilt ، التي تجلب إيجارات قياسية.
الأكثر شيوعًا هي المباني مثل 1330 Avenue of the Americas. باعت Blackstone و RXR عقار ميدتاون مؤخرًا مقابل 320 مليون دولار ، أي أقل بمقدار الثلث من السعر الذي كان قد طلبته في عام 2006.
يتمتع المقرضون بقدر أقل من المرونة في الحفاظ على العقارات المتعثرة حتى تتحسن الظروف ، على عكس الركود الذي أعقب أزمة عام 2008 ، فقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تقليص المباني ذات الدخل غير الكافي لتغطية مدفوعات القروض. قال أحد المستثمرين “نحن بالتأكيد في أزمة ائتمانية للمكاتب”.
قدر أحد السماسرة أن نسبة 10 في المائة فقط من المباني المكتبية في نيويورك لم تكن في مأزق – سواء من حيث مستوى الدين أو الإشغال. قال هذا الشخص: “أعتقد أننا على الحافة الأمامية للمبيعات القسرية”.
قد يتم إخفاء الأضرار المالية لأن عددًا قليلاً جدًا من المباني التي تم بيعها في العام الماضي ، مع انخفاض أحجام الصفقات الخاصة بالعقارات التجارية بأكثر من نصف عام على أساس سنوي في الربع الأول ، وفقًا لـ CBRE. وهذا يعني أن العديد من المالكين لم يضطروا إلى تحديث تقييماتهم.
ومع ذلك ، كانت هناك أدلة. باعت Blackstone مؤخرًا حصتها في One Liberty Plaza ، ناطحة سحاب في مانهاتن السفلى ، إلى Brookfield في صفقة قدرت البرج بمليار دولار. كان هذا أقل من التقييم البالغ 1.55 مليار دولار في عام 2017 ، بالقرب من ذروة السوق ، عندما اشترت بلاكستون حصتها.
وقالت بلاكستون إن مكاتب الولايات المتحدة التقليدية أقل من 2 في المائة من محفظتها العالمية ، بانخفاض عن أكثر من 60 في المائة في عام 2007 لأنها “تحولت عن قصد” إلى قطاعات أخرى.
تم تفريغ مبنى آخر في مانهاتن ، برج 56 ، في فبراير مقابل 110 مليون دولار عندما لم يتمكن المالك من إعادة تمويل ديونه – انخفاضًا من 158 مليون دولار تم دفعها له في عام 2008.
قد تتسارع المبيعات حيث يضطر المزيد من المالكين إلى إعادة التمويل. ما يقرب من 900 مليار دولار من ديون العقارات التجارية الأمريكية تستحق السداد هذا العام والعام المقبل ، وفقًا لشركة MSCI ، وهي شركة بيانات مالية. إذا لم يتمكن المالكون من إعادة التمويل بشروط معقولة ، أو اضطروا إلى ضخ ملايين الدولارات في رأس مال جديد ، فقد يختارون البيع أو ببساطة الابتعاد.
المكاتب ليست القطاع الوحيد الواقع تحت الضغط. كما أن بعض العقارات المؤجرة – التي يُنظر إليها على أنها رهان آمن أثناء الوباء – تعاني أيضًا.
في هيوستن ، اشترت Applesway Investment Group أربعة مجمعات سكنية مؤرخة بحوالي 230 مليون دولار في شكل دين معوم ابتداءً من عام 2021 ، على أمل أن تتمكن من زيادة الإيجارات. لكنها لم تستطع تغطية مدفوعاتها بعد ارتفاع أسعار الفائدة. تم حظر Lender Arbor Realty Trust على العقارات في أبريل.
تخلق أزمة إعادة التمويل فرصًا لمجموعة متزايدة من المقرضين البديلين لسد الفجوات في العقارات القابلة للاستمرار. يقدم هؤلاء المقرضون عمومًا ائتمانًا بمعدلات أعلى.
وتوقع ستيفن ستيوارت من مجموعة Fortress Investment Group ، أحد هذه البنوك ، في مؤتمر استضافته The Real Deal ، المنفذ الإخباري العقاري ، “ستكون هناك أطنان وأطنان من التدريبات”. “المشكلة الأساسية هي أن الكثير من هذه الأصول تم تمويلها بدين قصير الأجل ومتغير السعر قبل بضع سنوات.”
تلوح في أفق أي مفاوضات حالة من عدم اليقين بشأن مستقبل المكاتب ، أكبر قطاع في العقارات التجارية. “المكتب في خضم تحول نموذجي هائل. قالت جولي إنجرسول ، كبيرة مسؤولي الاستثمار في CBRE IM: “نعتقد أن الأمر سيستغرق أكثر من خمس سنوات للعمل على التحول الأساسي في الطلب”. “إنها ليست مثل أي دورة عقارية أخرى رأيناها في الماضي.”
