افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
تدين شركة بلاكستون لجامعة كاليفورنيا بضعف المبلغ الذي كانت تدين به في الربع الأخير كجزء من صفقة معقدة لدعم صندوقها العقاري الرائد.
وعد أكبر مدير للأصول البديلة في العالم جامعة كاليفورنيا بعائد سنوي بنسبة 11.25 في المائة من صندوق العقارات، المسمى Blackstone Real Estate Income Trust، أو Breit، كجزء من صفقة لجذب 4.5 مليار دولار من الاستثمارات الجديدة. لكن مع خسارة الصندوق لقيمته في العام الماضي، ارتفعت التزامات بلاكستون تجاه جامعة كاليفورنيا إلى 560 مليون دولار.
وهو يسلط الضوء على المخاطر المالية التي افترضت شركة بلاكستون أنها ستجذب استثمارات جامعة كاليفورنيا من خلال الوعد بعوائد عالية على الاستثمارات العقارية التي تضررت من ارتفاع أسعار الفائدة.
في أواخر كانون الأول (ديسمبر) 2022 وكانون الثاني (يناير) 2023، تلقت بلاكستون استثمارًا بقيمة 4.5 مليار دولار من جامعة كاليفورنيا، مما ساعد بريت على تلبية سلسلة من طلبات الاسترداد من مستثمرين آخرين ودعم سيولتها. ساعدت الأموال الجديدة بريت على تجنب البيع بأسعار بخسة لتلبية الطلبات.
ولإغراء جامعة كاليفورنيا، قطعت بلاكستون وعداً بأن شركة بريت ستحقق عوائد سنوية بنسبة 11.25 في المائة على مدى ست سنوات. وتعهدت مجموعة رأس المال الخاص الأمريكية بمبلغ 1.1 مليار دولار من أسهم بريت التي تملكها لضمان بعض تلك العائدات. منذ استثمار UC، انخفضت طلبات الاسترداد الخاصة بشركة Breit بنحو 80 في المائة.
لكن كان على شركة بلاكستون أن تسجل التزاماتها تجاه جامعة كاليفورنيا استنادا إلى مدى انخفاض بريت عن وعود العائدات. في الربع الرابع، ضاعفت بلاكستون التزاماتها تجاه شركة يو سي، حيث رفعتها من 260 مليون دولار في نهاية الربع الثالث إلى 560 مليون دولار بحلول نهاية عام 2023، وفقا لإيداع الأوراق المالية.
سجلت بريت خسارة بنسبة 0.5 في المائة في عام 2023، وهي أول خسارة سنوية لها منذ إطلاقها في عام 2017، مما يضع بلاكستون في مرتبة متأخرة بشكل كبير عن عائدها الموعود. انخفضت قيمة بريت عندما قامت شركة بلاكستون بتخفيض بعض الاستثمارات العقارية. بالإضافة إلى ذلك، فقدت بعض أدوات التحوط في أسعار الفائدة، التي حققت مكاسب كبيرة من حيث القيمة، قوتها وسط توقعات متزايدة بتخفيض أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي.
أدت الخسائر السنوية بدورها إلى زيادة مسؤولية شركة بلاكستون تجاه جامعة كاليفورنيا. على الرغم من أنه قيد محاسبي ولا يتم تداول أي أموال أو أصول، إلا أن الالتزام يعكس المخاطر المتزايدة التي قد تضطر بلاكستون في النهاية إلى التنازل عن بعض أسهم بريت التي تمتلكها لصالح الوقف الموجود في كاليفورنيا. إذا ارتفع أداء بريت في السنوات المقبلة، فقد ينعكس الالتزام أو حتى يتحول إلى أصل.
“منذ إنشائها قبل سبع سنوات، حققت بريت عائدًا سنويًا صافيًا بنسبة 11 في المائة. . . وقالت بلاكستون في بيان: “ستتفوق على نظيراتها من صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة بنحو 6 نقاط مئوية في عام 2023، مما يجعلها واحدة من أفضل استثمارات صناديق الاستثمار العقاري أداءً خلال الوباء وفترة ارتفاع أسعار الفائدة”.
قال رئيس بلاكستون جوناثان جراي إنه يتوقع أن تصل تقييمات العقارات إلى القاع قريبًا حيث تمتص أسواق العقارات تأثير ارتفاع الأسعار.
وقال جراي لصحيفة فايننشال تايمز الشهر الماضي: “إننا نرى بالفعل أن العقارات تصل إلى القاع من وجهة نظر التقييم”. “إن انخفاض تكلفة رأس المال مع انخفاض أسعار الفائدة وانخفاض فروق الأسعار بالنسبة للاقتراض العقاري مفيد للغاية.”
في مؤتمر عبر الهاتف مع المحللين في كانون الثاني (يناير)، قال جراي إن شركة بريت “تغلبت على العاصفة” في أسواق العقارات، لكنه حذر من أن بلاكستون لم تتوقع رؤية “انتعاش حاد” في قيم العقارات.
