يستعد المقرضون لسوق العقارات التجارية المحاصر في سان فرانسيسكو للتخلف عن سداد ديون بمليارات الدولارات بعد أن توقف مالكو أكبر مركز تسوق في المدينة وأكبر فندق عن سداد القروض وأعادوا مفاتيح ما كان ذات يوم أكثر العقارات قيمة في المدينة.
هذا الأسبوع ، أعلنت شركة Westfield و Brookfield Properties عن توقفهما عن سداد مدفوعات قرض بقيمة 558 مليون دولار مضمون مقابل مركز تجاري مترامي الأطراف في وسط المدينة في سان فرانسيسكو يمتلكانه منذ عام 2002 ، وسوف يسلمان المبنى لمقرضيه.
قبل أيام ، قالت Park Hotels & Resorts المدرجة في نيويورك إنها تتوقع تسليم ملكية اثنين من فنادقها الرئيسية في سان فرانسيسكو – هيلتون يونيون سكوير وبارك 55 – بعد أن توقفت عن سداد مدفوعات قرض قيمته 725 مليون دولار. تم تقييم الفنادق بأكثر من 1.5 مليار دولار عند إصدار القرض في عام 2016 ، مما يشير إلى أن مالكيها يعتقدون أن قيمتها قد انخفضت إلى أكثر من النصف.
كانت حالات التخلف الكبيرة عن السداد هي الأحدث في عدد من إشارات الاستغاثة من قبل مالكي المكاتب والفنادق والمجمعات السكنية وتجار التجزئة في سان فرانسيسكو. تعاني المدينة من انخفاض حاد في السياحة والسفر التجاري منذ جائحة الفيروس التاجي ، وتقليص حجم شركات التكنولوجيا ، ونزوح السكان ، والتدقيق الدولي في الجريمة وتعاطي المخدرات والتشرد.
قال الرئيس التنفيذي لشركة Park Hotels توماس بالتيمور: “لا يزال طريق سان فرانسيسكو إلى التعافي مشوشًا وطويلًا بسبب التحديات الرئيسية” بما في ذلك “المخاوف بشأن ظروف الشوارع”.
كان مركز ويستفيلد التجاري نصف فارغًا بعد مغادرة العلامات التجارية مثل نوردستروم ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى “النشاط الإجرامي المتفشي” ولأن حركة السير على الأقدام لم تتعافى بعد الوباء. قالت Westfield إن مبيعاتها تراجعت بشكل حاد بين ديسمبر 2019 و 2022 ، مقارنة بمتوسط زيادة في المبيعات عبر مراكزها التجارية الأخرى في الولايات المتحدة.
يمكن أن تؤدي حالات التخلف عن السداد إلى بيع حريق للممتلكات التجارية في المدينة ، حيث يندفع المقرضون لتفريغ الأصول بخصومات كبيرة لتقليل تعرضهم وحماية حاملي السندات. في كثير من الحالات ، قام كبار مقرضي العقارات التجارية في سان فرانسيسكو ، بما في ذلك جي بي مورجان ودويتشه بنك وويلز فارجو وبنك أوف أمريكا ، بتجميع ديون العقارات عبر الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري. يمكن لحملة السندات أن يتعرضوا لضربة لأن أسعار العقارات المنخفضة قد تركت بعض القروض تحت الماء – مما يعني أن الأصول أقل قيمة من قيمة القرض – وفقًا لخبراء اقتصاديين.
يمكن أن يؤدي إعادة التسعير إلى تأثير غير مباشر يجعل من الصعب على مالكي العقارات إعادة تمويل ديونهم حيث تصبح البنوك أكثر حذراً بشأن الإقراض. عملت بعض البنوك الأمريكية على تقليل تعرضها لسوق العقارات التجارية بعد الاضطرابات الأخيرة في الصناعة المصرفية الإقليمية – واحتمال الخسائر حاد بشكل خاص في سان فرانسيسكو.
قال لوني هندري ، رئيس العقارات التجارية في Trepp ، مزود البيانات: “لقد وصلنا إلى نقطة انعطاف حيث رأينا الكثير من عناوين (الاقتصاد الأوسع) تؤتي ثمارها في سوق سان فرانسيسكو”. “سقطت قطع الدومينو أسرع بكثير في سان فرانسيسكو مما كانت عليه في أماكن أخرى.”
في الحي المالي في سان فرانسيسكو ، تم تغيير ملكية بعض أبراج المكاتب في الأشهر الأخيرة مقابل ربع السعر الذي تم تسويقه به قبل ثلاث سنوات. تخلفت WeWork عن سداد قرض بقيمة 240 مليون دولار لبرجها الواقع في 600 شارع كاليفورنيا في أبريل. في مكان آخر من وسط المدينة ، توقف موقع Twitter على موقع Elon Musk عن دفع الإيجار في تشرين الثاني (نوفمبر) ، مما أجبر المالك على التخلف عن سداد قرض قيمته 400 مليون دولار.
نظرًا لأن الوضع الاقتصادي في سان فرانسيسكو لا يزال غير مؤكد ، فقد يستغرق إعادة التسعير المزيد. قال هندري: “حتى لو كان بإمكانك شراء مبنى اليوم بسعر 50 سنتًا على الدولار بالنسبة إلى رصيد القرض ، فهذا لا يعني أنه شراء منزل”. “لا نعرف الأرضية بعد.”
تمتلك Wells Fargo من بين أكبر الانكشافات على العقارات التجارية في سان فرانسيسكو ، مع ما يقرب من 34 مليار دولار من القروض المستحقة في كاليفورنيا ، وفقًا للإيداعات. شكلت الولاية النسبة الأكبر من إجمالي قروضها المستحقة البالغة 155 مليار دولار في نهاية عام 2022 (لا يُعلن البنك عن أرقام حسب المدينة). يوجد ما يقرب من 14 مليار دولار من إجمالي قروض العقارات التجارية غير المسددة لبنك أوف أمريكا والبالغ 73 مليار دولار في ولاية كاليفورنيا. في فيرست ريبابليك ، التي انهارت في أيار (مايو) بعد تشغيل بنكي واستحوذت عليها جي بي مورجان ، تم تقديم حوالي 12 مليار دولار من إجمالي قروضها العقارية التجارية البالغة 35 مليار دولار إلى منطقة خليج سان فرانسيسكو ، وفقًا لملفات عام 2022. قرض لمركز ويستفيلد التجاري في عام 2016 ، بينما تتم خدمة الرهن العقاري لشركة Park Hotels من قبل Wells Fargo وتم تأمينه في الأصل من قبل JPMorgan.
أظهرت بيانات من وكالة التصنيف موديز أن 50 في المائة من قروض مكتب CMBS التي تستحق في عام 2024 معرضة لخطر التأخر في السداد.
قال توماس لاسالفيا ، كبير الاقتصاديين في موديز: “هذا وضع يكون فيه حقًا فقدان الثقة ، مؤقتًا على الأقل ، بأصول معينة في السوق”. قال عن مقرضي العقارات التجارية: “ستكون هناك ضربة في جميع المجالات”.
خارج سان فرانسيسكو مباشرة في منطقة الخليج الأوسع ، قام عمالقة التكنولوجيا بما في ذلك Google و Meta بوضع مساحات من مكاتبهم الشاسعة للإيجار من الباطن. قال أحد المديرين التنفيذيين في شركة تقدم خدمات قروض CMBS المتعثرة إنها أوجدت “وضعًا غير مريح” لأصحاب العقارات والمقرضين الذين لديهم قروض مضمونة مقابل الحرم الجامعي. قال الشخص: “إذا لم يستخدموا المساحة ، فمن المنطقي أن يستنتجوا أنهم لن يجددوا عقد الإيجار ، وبالتالي لديك مشكلة كبيرة في المسار الصحيح ولكن لا يمكنك فعل أي شيء حتى ينتهي عقد الإيجار”.
تتعرض المدينة لتراجع في التكنولوجيا والانتقال إلى العمل عن بعد ، مما يؤدي إلى انخفاض الطلب على المساحات المكتبية.
قال مسؤول تنفيذي كبير في أحد المقرضين العقاريين العالمي الكبير إن سوق المكاتب في سان فرانسيسكو ستواجه ضائقة أكبر من الأجزاء الأخرى من سوق العقارات التجارية. وقال إنه ستكون هناك “تحديات في إعادة التمويل” مع استحقاق القروض على المكاتب الخالية.
“من الواضح أن الأصول لن تساوي أكثر من أرصدة الديون حتى لو وضعوا المزيد من النقود ، لذا (سوف يسأل الملاك أنفسهم ، هل من الأفضل أن أعيد الأصل إلى المقرض؟”
ارتفعت الوظائف الشاغرة في المكاتب إلى 30 في المائة في سان فرانسيسكو ، وهي أعلى نسبة في أي مدينة أمريكية كبيرة. كما تضررت الفنادق في سان فرانسيسكو بشدة. يبلغ متوسط سعر الغرفة اليومي في المدينة 207 دولارات ، وهو أقل من مستويات عام 2019 – واحدة من مدينتين أمريكيتين كبيرتين فقط حيث لم ترتفع الأسعار. كانت حجوزات الفنادق في سان فرانسيسكو عرضة لانخفاض عدد المسافرين من الصين ولأن المخاوف المتعلقة بالسلامة دفعت اتفاقيات الأعمال إلى الانتقال.
يتأخر كلوب كوارترز ، وهو فندق أعمال مملوك لمجموعة بلاكستون ، عن سداد قرض قيمته 274 مليون دولار منذ عام 2020. وقد تخلف فندق هنتنغتون ، وهو فندق تاريخي فاخر في نوب هيل ، عن سداد قرض قيمته 56 مليون دولار أنشأه دويتشه بنك العام الماضي ثم أصبح لاحقًا. بيعت في مزاد الرهن لحوالي نصف حجم القرض.
أكثر من 20 فندقًا آخر في سان فرانسيسكو لديها قروض CMBS تستحق في العامين المقبلين ، وفقًا لمزود بيانات العقارات CoStar. 15 من هؤلاء مدرجون في “قائمة المراقبة” الخاصة بالمقرض ، مما يعني أنهم فاتهم السداد أو من المحتمل أن يفوتوا المدفوعات المستقبلية.
أثار العدد المتسارع من حالات التخلف عن السداد عبر فئات الأصول العقارية المتعددة مخاوف بشأن انخفاض عائدات ضرائب المدينة التي يمكن أن تغذي “حلقة الهلاك” – وهي دوامة اقتصادية واجتماعية يصبح من المستحيل عكسها. ستؤدي مباني المكاتب الكبيرة التي يتم تداولها بأسعار مخفضة بشكل كبير إلى تآكل جزء مهم من القاعدة الضريبية للمدينة. توقعت سان فرانسيسكو عجزًا في الميزانية بقيمة 780 مليون دولار على مدار العامين المقبلين ، مما سيؤثر على قدرتها على توفير الخدمات العامة أو تقديم حوافز للشركات للمساعدة في تنشيط وسط المدينة.
قام مالكو بعض المباني الشهيرة في سان فرانسيسكو مثل Transamerica Pyramid ومقر Uber’s Mission Bay بتقديم التماس إلى المدينة لخفض العبء الضريبي مع انخفاض قيمة ممتلكاتهم.
قال لاسالفيا من وكالة موديز: “القلق بالنسبة لسان فرانسيسكو هو أنها تفقد كتلتها الحرجة”. وقال إنه كان هناك “تأثير كرة الثلج” حيث يؤدي تجار التجزئة وشركات التكنولوجيا المغادرين إلى انخفاض أكبر في حركة السير على الأقدام ، مما يزيد من مخاطر المستأجرين والمالكين الباقين ، الذين هم أكثر عرضة للتخلف عن السداد.
قال: “عندما تصل إلى ما دون النقطة التي اختفت فيها تلك الحيوية التي تجذب السياح والعمال والمتسوقين ، فمن الصعب حقًا العودة منها”.
