احصل على تحديثات مجانية للرهون العقارية
سنرسل لك ملف myFT ديلي دايجست التقريب البريد الإلكتروني لأحدث الرهون العقارية أخبار كل صباح.
حذر المستشارون الماليون من أن الخطوات التي تتخذها البنوك وجمعيات البناء لمساعدة المقترضين في المملكة المتحدة على خفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية تخاطر بتخزين المشاكل المالية في وقت لاحق من حياتهم ، حيث يواجهون فاتورة فائدة إجمالية أعلى ودخل أقل عند التقاعد.
في أعقاب الإعلان المفاجئ من قبل بنك إنجلترا عن رفع أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة إلى 5 في المائة ، تعرض المقترضون لموجة أخرى من زيادات أسعار الرهن العقاري الأسبوع الماضي ، مما ترك الأسر تبتعد عن صفقات ذات معدل فائدة ثابت في الأشهر المقبلة. مواجهة “صدمة الرهن العقاري”.
دفعت شركات الإقراض الكبرى ، بما في ذلك باركليز وهاليفاكس وإتش إس بي سي و نيشن وايد وناتويست وسانتاندر وتي إس بي وفيرجن موني ، تكلفة منتجاتها. رفع سانتاندير أسعار الفائدة مرتين في الأسبوع.
أدى الارتفاع الكبير في تكاليف الرهن العقاري إلى زيادة الضغط على الحكومة. يجب على مالك عقار متوسط السعر مع وديعة بنسبة 25 في المائة ، والذي يعيد تمويل صفقة بسعر ثابت لمدة عامين ، أن يدفع 580 جنيهًا إسترلينيًا إضافيًا شهريًا على إصلاح جديد ، وفقًا للاستشاريين أكسفورد إيكونوميكس.
في أعقاب قرار بنك إنجلترا ، توسط المستشار جيريمي هانت في صفقة مع أكبر المقرضين في المملكة المتحدة من أجل “ميثاق الرهن العقاري” المصمم لمنح المقترضين المتعثرين خيارات للتخسيس – على الأقل مؤقتًا – مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لأن ميزانياتهم تأوهت تحت وطأة فواتير أعلى.
وتشمل التدابير خيار التحول من قرض لسداد رأس المال إلى قرض بفائدة فقط ؛ أو تمديد فترة الرهن العقاري ، والتي توزع المدفوعات على فترة أطول. في كلتا الحالتين ، يمكن للمقترضين أن يطلبوا ستة أشهر بموجب الترتيب الجديد دون أي تأثير على درجة الائتمان الخاصة بهم. بعد ذلك ، إذا كانوا يرغبون في إطالة أمدها ، فيجب عليهم إجراء اختبار القدرة على تحمل التكاليف مع المقرض.
يمكن أن توفر المبادرة شريان الحياة لأولئك الذين هم على أعتاب القدرة على تحمل التكاليف. لكن محللي العقارات والمستشارين الماليين يخشون من أن أولئك الذين يختارون عدم العودة إلى الوراء يخاطرون بإلحاق الضرر بأموالهم على المدى الطويل.
يعد تمديد شروط الرهن العقاري إلى ما بعد المعيار التاريخي البالغ 25 عامًا اتجاهًا طويل الأمد ، لا سيما بين المشترين لأول مرة. وقد امتدت بسبب اختبارات القدرة على تحمل التكاليف وارتفاع أسعار المساكن ، فقد ظلوا يشتركون بشكل متزايد في “الرهون العقارية الماراثونية” منذ 40 عامًا.
زادت نسبة المشترين لأول مرة الذين يحصلون على قروض عقارية لمدة 35 عامًا على الأقل بأكثر من الضعف على مدى 12 شهرًا حتى آذار (مارس) إلى 19 في المائة ، وفقًا لأحدث البيانات من UK Finance. كان هناك اتجاه مماثل بين أولئك الذين ينتقلون إلى منزل حيث ارتفعت نسبة القروض التي تتراوح بين 30 إلى 35 عامًا من الخمس إلى الربع.
بالنسبة للكثيرين ، يمكن أن يكون هذا هو السبيل الوحيد للتقدم أو الصعود على سلم السكن. ومع ذلك ، فإن إحدى النتائج هي فاتورة فائدة إجمالية أكبر على مدى فترة الرهن العقاري.
تمديد رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني من 25 إلى 35 عامًا سيكلف ما يقرب من 39 ألف جنيه إسترليني أكثر في الفائدة ، بافتراض فائدة 3 في المائة على مدى عمر القرض. عند 400 ألف جنيه إسترليني ، فإن هذا التمديد لمدة 10 سنوات يعني 77500 جنيه إسترليني إضافية ، وفقًا لوسيط الاستثمار إيه جيه بيل.
قالت لورا سوتر ، محللة التمويل الشخصي في AJ Bell: “قبل أن تقفز الأسر للاستفادة من المرونة الجديدة التي تحتاج إليها للنظر حقًا في التأثير طويل المدى”.
علاوة على ذلك ، قد لا تكون المساعدة المقدمة بالقدر الذي يأمله المقترضون ، كما حذر أدريان أندرسون ، مدير سمسار الرهن العقاري أندرسون هاريس. “إذا كنت تتراجع عن معدل 2 أو 3 في المائة إلى المعدل الحالي البالغ 5 أو 6 في المائة ، حتى إذا انتقلت إلى قرض عقاري بفائدة فقط ، فإن المشكلة هي أنك لا تزال تدفع مدفوعات شهرية أعلى بكثير مما تدفعه كانوا من قبل. قد لا يكون ذلك توفيرًا كافيًا لكثير من الناس “.
كما يخشى المخططون الماليون أن تؤثر أزمة الرهن العقاري بشكل خطير على ادخار المعاشات التقاعدية. ووجدت أرقام المسؤولين من آذار (مارس) أن 38 في المائة من الأشخاص في سن العمل لم يدخروا ما يكفي حتى قبل ارتفاع تكاليف الإسكان لتزويدهم بدخل كافٍ في التقاعد مقارنة بأرباحهم قبل التقاعد. يرتفع الرقم إلى 55 في المائة لأصحاب الدخول الأعلى.
قال جيل عزت ، العضو المنتدب لمكان العمل في Standard Life ، إن الاشتراك في فترة الرهن العقاري التي تمتد إلى التقاعد يزيد من تفاقم هذه المشكلة. “أنا أفهم تمامًا لماذا يعتبر تخفيف العبء على المدى القصير عن طريق إضافة شروط الرهن العقاري أمرًا منطقيًا. لكنه يؤدي بالفعل إلى تفاقم فجوة المدخرات ونحن بحاجة إلى التفكير في كيفية تخفيف ذلك “.
يخشى غاري سميث ، الشريك في التخطيط المالي بمدير الثروات إيفلين بارتنرز ، أن “الكثير” من المقترضين سيمولون الرهون العقارية الأعلى سعراً إما عن طريق تقليل مساهمات المعاشات التقاعدية أو من المدخرات التي كانت مخصصة للأجل المتوسط إلى الطويل “مع التضخم الذي يلغي ارتفاع الأجور والتخفي زيادة ضريبة الدخل في العملية “.
إن تخفيض أو إيقاف مساهمات المعاشات التقاعدية يعني فقدان مساهمات صاحب العمل والإعفاءات الضريبية الحكومية. وبدون خطة مجدية لإعادة مدخراتهم إلى المسار الصحيح ، قد يحتاجون إلى العمل لفترة أطول لتحقيق نوعية الحياة التي خططوا لها في التقاعد.
قد يميل البعض أيضًا إلى حل مشاكل الرهن العقاري من خلال الاستفادة من المبلغ الإجمالي المعفى من الضرائب بنسبة 25 في المائة من وعاء معاشاتهم التقاعدية عندما يصلون إلى 55 (يرتفع إلى 57 من 2028).
وقال سميث: “هذه ليست استراتيجية غير عادية بأي حال من الأحوال ، لكنها تترك مدخرات أقل لتوفير دخل تقاعدي وقد تعني أزمة الرهن العقاري أنها تستخدم من قبل المدخرين الذين لديهم قدر أقل من العمل معهم”.
وحذر من أنه مع عدم اليقين بشأن الوقت الذي قد يهدأ فيه التضخم والسماح لأسعار الفائدة بالانخفاض مرة أخرى ، فإن تكاليف الإسكان المرتفعة “لا بد” أن يكون لها تأثير مدمر على الادخار ، خاصة إذا ثبت ارتفاع التضخم أكثر عنادًا مما كان متوقعًا.
وقالت الحكومة إن أفضل طريقة لمساعدة الأسر هي خفض التضخم لكنها قدمت دعمًا “كبيرًا” لتكلفة المعيشة ووضعت ميثاق الرهن العقاري لضمان “حماية المقترضين والمدخرين من ارتفاع التكاليف”.
وأضافت: “نريد دائمًا تشجيع ادخار معاشات التقاعد ، ومن خلال التسجيل التلقائي ، تم توفير 33 مليار جنيه إسترليني إضافية في عام 2021 مقارنة بعام 2012.”
