تستعد بعض البنوك الأمريكية لبيع قروض العقارات بخصم حتى عندما يكون المقترضون محدثين بآخر السداد ، في إشارة إلى تصميمهم على تقليل التعرض لسوق العقارات التجارية المترنح.
وتأتي رغبة بعض المقرضين في تحمل الخسائر فيما يسمى بالقروض العقارية المنفذة بعد تحذيرات متعددة من أن فئة الأصول هي “الحذاء التالي للتراجع” بعد الاضطرابات الأخيرة في الصناعة المصرفية الإقليمية في الولايات المتحدة.
قال تشاد ليتيل ، المحلل في CoStar ، وهي شركة أبحاث تركز على العقارات التجارية: “حقيقة أن البنوك ترغب في بيع القروض تأتي في كثير من المحادثات”. “لقد سمعت عنها أكثر من أي وقت مضى في العقد الماضي.”
يقوم بنك HSBC USA ببيع مئات الملايين من الدولارات من القروض العقارية التجارية ، ومن المحتمل أن يكون ذلك بخصم ، كجزء من محاولة لإنهاء الإقراض المباشر لمطوري العقارات الأمريكيين ، وفقًا لثلاثة أشخاص مطلعين على الأمر.
في غضون ذلك ، باعت PacWest الشهر الماضي 2.6 مليار دولار من قروض البناء بخسارة. وتعمل مجموعة من البنوك الأخرى على تسهيل تنفيذ مبيعات مماثلة في المستقبل من خلال تغيير طريقة حساب ديون العقارات التجارية.
عادة ، تحجم البنوك عن قبول الخسائر على مجموعات كبيرة من القروض التي ستحتفظ بقيمتها الكاملة طالما أن المقترضين يسددون السداد في الوقت المحدد. لكن البعض اقتنع بأخذ زمام المبادرة وسط مخاوف من زيادة حالات التأخر في السداد – خاصة على الديون المضمونة مقابل ممتلكات المكاتب التي شهدت انخفاض الطلب بسبب الشعبية المستمرة للعمل من المنزل.
وفي الوقت نفسه ، أدى التباطؤ في الطلب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري إلى جعل البنوك من جميع الأحجام تتمسك بدين عقاري أكثر مما تريده أو يرغب المنظمون.
في حين أن ممارسة تفريغ القروض المؤدية لم تكن منتشرة كما كانت خلال أزمة عام 2008 ، يتوقع العديد من المشاركين في السوق أن يزداد حجم الصفقات هذا العام والعام المقبل.
بينما تستعد البنوك لإغلاق الربع الثاني “تركز بشكل كبير على الاحتفاظ بسجل قروض نظيف” ، كما قال ديفيد أفيرام ، المدير في Maverick Real Estate Partners ، وهو صندوق خاص متخصص في قروض العقارات التجارية. “لا تريد البنوك إثارة مخاوف المنظمين أو المستثمرين.”
تأتي تحركات البنوك لتفريغ القروض في الوقت الذي يدق فيه المسؤولون التنفيذيون والمنظمون أجراس الإنذار بشأن صحة قطاع العقارات التجارية.
أخبر تشارلي شارف ، الرئيس التنفيذي لشركة Wells Fargo ، المحللين والمستثمرين هذا الأسبوع أن البنك ، الذي لديه 142 مليار دولار من القروض العقارية التجارية القائمة ، يدير تعرضه للمنطقة. قال شارف: “سنشهد خسائر ، ولا شك في ذلك”.
في غضون ذلك ، حذر مارتن جروينبيرج ، رئيس مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية الأمريكية ، هذا الأسبوع من أن القروض العقارية – وخاصة تلك المدعومة من قبل المكاتب – تواجه تحديات إذا ظل الطلب ضعيفًا و “استمرت القيم في التراجع”.
وأضاف: “ستكون هذه مسائل ذات اهتمام إشرافي مستمر من قبل مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية”.
تعمل البنوك الأخرى على تغيير طريقة حسابها للقروض عن طريق تبديل تصنيفها إلى “متاح للبيع” من “الاحتفاظ حتى الاستحقاق” ، وهي خطوة تسهل تفريغ الديون باستمرار.
المواطنون ، الذين كانوا يحدون من إقراض العقارات التجارية ، ضاعفوا مخزونهم من القروض المتاحة للبيع بأكثر من الضعف إلى 1.8 مليار دولار خلال الربع الأول. مثل العديد من البنوك الأخرى ، فإنه لا يفصح عن النسبة المئوية لهذه القروض لمقترضين من العقارات التجارية.
العملاء بانكورب ، ومقرها في ضواحي فيلادلفيا ، خفضت قروضها العقارية التجارية بنحو 25 مليون دولار في الربع الأول. كما أعادت تصنيف 16 مليون دولار من هذه القروض على أنها “محتفظ بها للبيع” ، ارتفاعًا من الصفر في الربع السابق.
قال أحد سماسرة القروض إنه يستعد لطرح عدة صفقات في السوق في الأسابيع المقبلة وإنه يشهد أكبر قدر من النشاط في ثلاث سنوات.
تظل الخصومات المطبقة على مبيعات القروض المنتهية الصلاحية خارج قطاع المكاتب متواضعة نسبيًا وتعزى جزئيًا إلى ارتفاع أسعار الفائدة.
وافقت مجموعة الاستثمار العقاري كينيدي ويلسون ، على سبيل المثال ، على دفع 2.4 مليار دولار ، أو 92 سنتًا على الدولار ، مقابل مجموعة قروض PacWest التي يبلغ إجمالي قيمتها الأساسية 2.6 مليار دولار. ارتفعت أسهم PacWest بنحو 20 في المائة بعد أن أعلنت عن الصفقة.
“نتلقى المزيد من المكالمات. . . قال أحد مستثمري الائتمان العقاري “كنتيجة لما تمكنت PacWest من تنفيذه مع Kennedy-Wilson”. “جميع البنوك الإقليمية تنظر في سعر السهم هذا وتقول إن السوق أحب ذلك حقًا ويجب علينا تنفيذ شيء مشابه”.
وفقًا لاثنين من الأشخاص الذين تم إطلاعهم على عملية مبيعات HSBC ، فإن القروض تجلب عطاءات من شأنها تسعير القروض في منتصف التسعينيات كنسبة مئوية من قيمتها الاسمية – مما يعني أن البنك سيتكبد خسارة تصل إلى 5 نسبه مئويه.
لم يقرر HSBC ما إذا كان على استعداد لتحمل خسارة في عملية البيع أو حجمها ، وفقًا لشخص آخر مطلع على العملية. وامتنع HSBC عن التعليق.
