افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
هناك العديد من المقاييس التي توضح مدى التشوه الذي أصاب سوق الإسكان في الولايات المتحدة. وعلى الرغم من أن تكاليف الاقتراض بلغت أعلى مستوياتها منذ 20 عاماً، إلا أن الأسعار تحوم بالقرب من مستويات قياسية مع وصول معايير القدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل إلى أدنى مستوياتها منذ أكثر من 30 عاماً. وتراجع نشاط المبيعات إلى مستويات لم نشهدها خارج الأزمات المالية الكبرى.
فهل من الممكن أن تكون هناك سمة غير عادية، ولكنها تحظى بقدر كبير من الثناء، في سوق الإسكان في الولايات المتحدة، قد ساهمت في هذا الوضع؟
وتهيمن القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة ثلاثين عاماً في الولايات المتحدة، ويختارها نحو 90 في المائة من كل مشتري المساكن. بالنسبة لمعجبيهم، فهم يشكلون حجر الزاوية في الحلم الأمريكي. في كل مكان آخر في العالم تقريبًا، لا يمكن لمشتري المنازل أن يحلموا إلا بواحدة فقط لأنهم يدفعون في الغالب أسعارًا متغيرة أو يواجهون شروط سداد أقصر. وفي الولايات المتحدة، لن يتسنى تحقيق هذه الغاية إلى حد كبير إلا من خلال التدخل الحكومي، حيث أن العديد من القروض تكون في نهاية المطاف مضمونة من قِبَل الوكالات الحكومية مثل فاني ماي وفريدي ماك.
لكنها أصبحت موضوعا ساخنا في الولايات المتحدة بسبب الانخفاض الحاد في المنازل المعروضة للبيع. ومع أن نحو ثلاثة أرباع أصحاب المساكن يدفعون 4 في المائة أو أقل على قروضهم العقارية، فإنهم “محاصرون” في منازلهم الحالية لأن الرهن العقاري الجديد يعني دفع أكثر من 7 في المائة. وقد أدى ذلك إلى انخفاض عدد المنازل المعروضة للبيع، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار.
أثار عمود انتقادي حديث في صحيفة نيويورك تايمز حول الرهن العقاري لمدة 30 عاما رد فعل قويا في صحيفة ذا نيشن بعد أيام من الاقتصادي جيمس جالبريث. يؤكد المؤيدون، مثل غالبريث، أن أصحاب المنازل يستحقون الحماية وأن المقرضين لديهم طرق أكثر بكثير لتجنب مخاطر القرض.
ويقول: “إنه يقلل فقط من عدم اليقين بشأن امتلاك المنزل، وهو ما كان هو الهدف بالطبع”. “ما تحصل عليه كمقترض هو ضمان أنك (تختار) لأي فترة غير محددة . . . أنت لست عرضة لمخاطر الجانب السلبي.
يحذر المنتقدون من أنه بصرف النظر عن الحد من عرض العقارات في السوق عندما ترتفع أسعار الفائدة، فإن الرهن العقاري لمدة 30 عامًا يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل حيث أن توزيع الأقساط على مدى أطول، مقارنة بـ 20 عامًا الأكثر شيوعًا في البلدان الأخرى، يؤدي إلى رفع المبلغ الإجمالي يستطيع المقترض تحمل الاقتراض، مما يسمح له بتقديم المزيد.
هذه العوامل تجعل الحياة أكثر صعوبة بالنسبة للمقترضين من ذوي الدخل المنخفض، بما في ذلك المشترين لأول مرة، الذين يواجهون سوقا مع عدد أقل من المنازل المناسبة والقدرة على تحمل التكاليف.
منذ عام 2012، شهدت المنازل منخفضة الأسعار، التي يتتبعها معهد أمريكان إنتربرايز، ارتفاعا في الأسعار بنسبة 150 في المائة، أي حوالي نصف ارتفاع أسعار المنازل ذات الأسعار المتوسطة والمرتفعة. يعد العرض عاملاً كبيرًا: فالسعر المنخفض للسوق ليس نقطة السعر الأكثر ربحية للمطورين.
وقد أدى ارتفاع الأسعار إلى إجهاد مستويات الدين نسبة إلى الدخل، مما أدى إلى ارتفاع عدد حالات التخلف عن السداد. من المرجح أن يتم حبس الرهن في السنوات الأولى لأي رهن عقاري عندما يكون الحفاظ على المدفوعات في كثير من الأحيان صراعًا أكبر. إنها أيضًا الفترة التي يكون فيها هيكل دفعات القروض لمدة 30 عامًا هو الأكثر إيذاءً: نظرًا لأنه يتم تحميل الفائدة على مبلغ القرض المستحق، فإن المزيد من كل دفعة تغطي ذلك، وليس حقوق الملكية، في تلك السنوات الأولى، مما يترك للمقترض المطرود مبلغًا أقل لجهودهم.
خمس سنوات من سداد قرض مدته 30 عامًا بقيمة 326 ألف دولار – وهو الجزء العلوي من مجموعة الأسعار المنخفضة لـ AEI – بمتوسط سعر الرهن العقاري الجديد الحالي البالغ 7.17 في المائة سيحقق للمقترض صافي حوالي 19 ألف دولار من الأسهم في ذلك الوقت، لا يشمل أي ارتفاع في الأسعار أو دفعة مبدئية. ولو كانت مدة القرض 20 عامًا بدلاً من ذلك، لكان للمقترض مبلغ 44 ألف دولار مدفوعًا لأن فاتورة الفائدة الإجمالية أصغر بكثير.
يقول إدوارد بينتو، رئيس مركز الإسكان التابع لـ AEI: “النهاية المنخفضة تشبه قطار الملاهي، في حين أن النهاية الأعلى تشبه الانزلاق عبرها لأنها تتمتع بقدرة البقاء – الائتمان الأفضل و(مستويات) خدمة الديون الأقل”. منتقد منذ فترة طويلة للتثبيت على الرهون العقارية لمدة 30 عامًا. “عادة ما يكون المقترضون من ذوي الدخل المنخفض هم آخر من يدخلون خلال دورة صعود السوق وتميل المنازل ذات الأسعار المنخفضة إلى مزيد من التقلبات (في الأسعار).”
ومع ذلك، لا يبدو أن الصفقات ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا كان لها تأثير كبير على المستويات الفعلية لملكية المنازل. حوالي ثلثي الأمريكيين لديهم رهن عقاري أو يمتلكون مسكنهم بشكل كامل، وفقًا لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية. وهذا يتماشى مع كندا والمملكة المتحدة – وهما دولتان حريصتان بالمثل على ملكية المنازل ولكنهما تقدمان عادة “إعلانات تشويقية” بأسعار فائدة ثابتة قصيرة الأجل قبل العودة إلى أسعار الفائدة المعومة.
على الرغم من كل هذه المناقشة المحتدمة، فإن التغييرات في هذا الجزء الخاص من الاستثنائية الأمريكية تبدو غير مرجحة في أي وقت قريب، وخاصة مع دخول الولايات المتحدة عام الانتخابات. الأميركيون أيضاً مغرمون للغاية بمعدلات اليقين الثابتة. “إنه كذلك لطيف – جيدقال أحد الأمريكيين، وهو كاتب عمود زميل في صحيفة فاينانشيال تايمز، عن قرض منزله. ربما لا تتمتع بأقوى الأسس المالية، لكن هذا الشعور ربما يكون العائق الأكبر أمام أي تغيير.
جينيفر. هيوز@ft.com
