كان المشهد من المرصد فوق Hudson Yards في مانهاتن غائمًا بعد ظهر أحد الأيام مؤخرًا بسبب الدخان الناجم عن حرائق الغابات البعيدة في كندا. لكن هذا لم يقلل من نظرة جيف بلاو للتطوير المترامي الأطراف أو المكاتب الراقية التي تخصصها.
في الوقت الذي تجر فيه المكاتب قطاع العقارات التجارية إلى أزمة ، يخطط بلاو ، الرئيس التنفيذي لشركة ذات صلة ، أحد أكبر المطورين الأمريكيين ، لبناء 10 أبراج جديدة في مدن عبر الولايات المتحدة ولندن ، وهو استثمار سوف إجمالي يقدر بنحو 6.5 مليار دولار.
اعترف بلاو بأن الفكرة ليست عملية بيع سهلة للمستثمرين الآن. أدى اتجاه العمل عن بعد الذي سرعه جائحة كوفيد إلى خفض الحضور إلى المكاتب ورفع الوظائف الشاغرة. ووفقًا لسافيلس ، فإن مساحة قياسية متاحة تبلغ 70.3 مليون قدم مربع كانت موجودة في سوق المكاتب في مانهاتن في نهاية الربع الثاني. أصبح المستثمرون والمقرضون يائسين لتقليل تعرض مكاتبهم.
ومع ذلك ، يعتقد بلاو أن هناك نقصًا في المكاتب الأكثر حداثة وتجهيزًا ببذخ – المباني التي يشير إليها الآن على أنها “مزدوجة أ” أو “مكاتب نمط الحياة”. نشأت هذه القناعة من أداء Hudson Yards على الجانب الغربي من مانهاتن.
قال بلاو: “لقد حصلنا على بعض من أفضل عمليات التأجير لدينا على مدار الاثني عشر شهرًا الماضية في منتصف كل هذه الفترة الزمنية عندما يقول الجميع إن” المكتب ميت “- إلا أنه ليس كذلك” ، مشيرًا إلى أن ذات الصلة كانت تؤمن الإيجارات على الطوابق العليا من أحدث برج لها ، 50 Hudson Yards ، تزيد عن 200 دولار لكل قدم مربع. وهذا أكثر من ضعف متوسط 95.53 دولارًا المطلوب إيجارًا لمبنى من الدرجة الأولى في وسط المدينة ، وفقًا لسافيلز.
بالنسبة لأبراجها المرتقبة ، تستهدف شركة ذات صلة أوستن ، وميامي ، وويست بالم بيتش ، وسانتا كلارا ، وبوسطن ، وشيكاغو ، وديترويت ، وبرنت كروس في لندن. هذه المشاريع في مراحل مختلفة من التطوير. أكثرها تقدمًا ، في ويست بالم بيتش ، قيد الإنشاء بالفعل ويفتخر بعقود إيجار موقعة.
إن ثقتها في المكاتب هي من النوع الذي يخطط “ريبليد” أيضًا لبناء برج مكاتب بمساحة 2 مليون قدم مربع على الجانب الغربي من Hudson Yards الذي لم يتم تطويره بعد. سيستضيف هذا الموقع أيضًا كازينو إذا تم اختيار عرض مشترك مع Wynn Resorts لواحد من تراخيص نيويورك الثلاثة القادمة.
“كل مالك يعتقد أن لديه مبنى A ، أليس كذلك؟ لكن بعض هذه المباني يبلغ عمرها 50 عامًا. وقال بلاو ، حتى لو تم الاعتناء بهم جيدًا خلال المدة ، فلن يكونوا مثل المباني الجديدة. “هذه المباني متمايزة حقًا بكل طريقة.”
تتميز تلك الموجودة في Hudson Yards بترشيح الهواء المتقدم وكفاءة الطاقة ، وألواح أرضية واسعة يمكن أن تستوعب شركة بأكملها في طابق واحد. وتتراوح وسائل الراحة المتزايدة باستمرار بين الكافيتريات الخاصة التي يشرف عليها طهاة مشهورون إلى عيادات الكونسيرج الطبية ، ومؤخراً خدمة النقل بالهليكوبتر إلى المطارات المحلية.
التأثير المشترك ، وفقًا لبلاو ، هو بيئة تجذب الموظفين مرة أخرى إلى المكتب – وهو أمر ستدفع بعض الشركات مقابله ثمناً باهظاً.
“لا يهمني المجال الذي يعملون فيه – يريد كل مدير تنفيذي أن يعود موظفيه إلى المكتب خمسة أيام في الأسبوع. قد لا يقول ذلك لأنه يخشى أن يستقيل موظفيه أو لن يتمكن من جذب الموظفين. ولكن إذا سألتهم ، هل هذه طريقة أفضل لإدارة أعماله – هل هي أكثر إنتاجية ، هل هي أكثر إبداعًا؟ وقال “نعم”. “بمجرد أن يتعلق الأمر بجذب مواهب الموظفين والاحتفاظ بهم ، يصبح الإيجار غير ذي صلة.”
وفقًا لـ Related ، يبلغ متوسط الإشغال بين مستأجري Hudson Yards الآن أكثر من 80 في المائة من يوم الاثنين إلى يوم الخميس. (“الجمعة ،” قال بلاو ، “لقد تحولت إلى عطلة وطنية”) هذا بالمقارنة مع أقل من 50 في المائة لبقية المدينة.
ليس من الواضح ما إذا كان الموظفون يستجيبون لجزرة مكاتب Hudson Yards الفخمة أو عصا الرؤساء مثل الرئيس التنفيذي لشركة BlackRock ، لاري فينك ، الذي أمر مؤخرًا عماله بالعودة إلى مكاتبهم أربعة أيام في الأسبوع.
في كلتا الحالتين ، تلقى “Related” مزيدًا من التحقق مؤخرًا عندما أشار براد لاندر ، مراقب مدينة نيويورك والمتشكك في Hudson Yards لمرة واحدة ، إلى أن التطوير يحقق الآن 200 مليون دولار في الإيرادات الضريبية السنوية أكثر مما كان متوقعًا – ويتزايد. قال لاندر لـ Errol Louis على موقع The داخل سيتى هول برنامج. (أما بالنسبة للهندسة المعمارية – التي انتقدها العديد من النقاد ووصفوها بأنها بلا روح – فلا تزال هناك “بعض الأسئلة” ، كما أشار لاندير).
يراهن المطورون الآخرون أيضًا على المكاتب الفائقة. وحققت إس إل جرين نجاحًا مماثلاً في وان فاندربيلت ، بالقرب من محطة غراند سنترال ، مع بعض الإيجارات التي تجاوزت 300 دولار لكل قدم مربع.كما أن Hines ، شريكها في هذا المشروع ، مقتنعة أيضًا بوجود نقص في المساحات المكتبية عالية الجودة. في غضون ذلك ، تنضم RXR قريبًا إلى المعركة مع 175 Park Avenue.
قال بلاو: “ربما يمكن لكل سوق دعم واحد أو اثنين فقط من هؤلاء”. “ولكن هذا هو عملنا. هذا ما نركز عليه “.
تم اختيار Blau ، البالغ من العمر 55 عامًا ، من قبل مؤسس شركة ذات صلة ، ستيفن روس ، بينما كان لا يزال طالبًا في جامعتهم ، جامعة ميشيغان. انضم إلى الشركة في خضم أزمة العقارات التجارية في أوائل التسعينيات. هذه المرة ، لاحظ أن العديد من العقارات كانت تعمل بشكل جيد – لقد كانت ببساطة شديدة المديونية في وقت ارتفاع أسعار الفائدة.
“أي شخص لديه الكثير من الديون يكافح الآن. هذا أحد الدروس – لا تضع الكثير من الديون على المباني الخاصة بك ، “قال بلاو. كل هذا تقريبًا مدفوع بأسعار الفائدة بشكل عام. وبعد ذلك لدينا هذا الجزء من المكاتب (المباني) القديمة التي (تكافح) على مستويات الممتلكات “. من المفيد أن تكون شركة ذات ملكية خاصة ، وبالتالي ، على عكس بعض المنافسين المتداولين علنًا ، فهي ليست تحت ضغط لتمييز مبانيها في السوق.
كان بلاو أحد كبار مساعدي روس في مركز تايم وارنر – الآن مركز دويتشه بنك – في دائرة كولومبوس. وأكدت تطور ذات الصلة من شركة متخصصة في الإسكان بأسعار معقولة إلى مطور لمشاريع متعددة الاستخدامات تجمع بين البيع بالتجزئة والوحدات السكنية الفاخرة والمكاتب.
Hudson Yards ، أكبر مشروع تطوير في أمريكا الشمالية ، يتميز بنفس هذه العناصر على نطاق أوسع بكثير. كان أيضًا تحديًا هندسيًا شاقًا بسبب موقعه فوق ساحة سكة حديد عاملة. تم اختيار “ذات صلة” من بين مجموعة من مقدمي العروض في عام 2008 بعد أن دفعت الأزمة المالية مطورًا آخر إلى الانسحاب.
كانت الخطة الأصلية لأبراج مكاتب Hudson Yards أن تلعب دورًا داعمًا من خلال جذب الأثرياء إلى مساحات البيع بالتجزئة والأبراج السكنية. في هذه الحالة ، كانوا نجوم الأداء. ثلاثة أبراج – 10 و 30 و 55 Hudson Yards – مؤجرة الآن بنسبة 100 في المائة. تم إغراء بعض المستأجرين الأوائل ، مثل تابيستري وبلاك روك ، من ميدتاون بصفقات مواتية ، وفقًا لخبراء التأجير. البرج الرابع ، 50 Hudson Yards ، مؤجر بنسبة 90 في المائة تقريبًا.
على النقيض من ذلك ، تم دفع المستأجر الرئيسي لمركز التسوق ، نيمان ماركوس ، إلى الإفلاس في عام 2020 بسبب جائحة كوفيد ، تاركًا ثلاثة طوابق مهجورة. قال بلاو: “إن الطلب على المكاتب قوي جدًا لدرجة أننا نحول تلك المساحة – بدلاً من البيع بالتجزئة – إلى المكتب”.
شيء آخر لم يتم التخطيط له تمامًا: منحوتة الدرج الحلزوني للسفينة في وسط Hudson Yards. اعتبرها روس بمثابة قطعة فنية عامة مميزة. بدلاً من ذلك ، ظهرت في العديد من حالات الانتحار وتم إغلاقها أمام الزوار لما يقرب من عامين باعتبارها شبكة أمان للاختبارات ذات الصلة.
نظرًا لأن “ذات صلة” تركز على الإنشاءات الجديدة ، فإن مطورين آخرين يخططون لمسارات مختلفة من خلال أزمة المكتب. ينفق البعض بشكل كبير على ترقية المباني القديمة. يحاول آخرون تحويلها إلى استخدامات سكنية. يرى بلاو الاحتمالات في كليهما ولكنه ليس من أشد المعجبين بأي من المقاربتين.
وأشاد بتجديد فورنادو لـ PENN 1 ، وهو برج من السبعينيات في محطة بنسلفانيا ، على سبيل المثال ، لكنه توقع سقفًا محدودًا لإيجاراته. أما بالنسبة للتحويلات ، فقد أشار إلى أن الأبراج المكتبية ببساطة ليست مصممة للاستخدام السكني ، مما يجعل إعادة توظيفها مكلفًا. إضافة إلى التكلفة هو الحاجة إلى تفريغها أولاً.
“إنهم في كثير من الأحيان لا يذهبون إلى نسبة إشغال صفر في المائة. يذهبون مثل 70 ، 60 ، 30 – وبعد ذلك لا يريد الثلاثين المغادرة أبدًا. ومن ثم يتعين عليك إنفاق الكثير من الأموال لتحويلها إلى أن هذه هي التكلفة الأساسية لبناء مبنى جديد “، قال بلاو. “وإذا كان هذا صحيحًا ، فيجب عليك هدم المبنى وبناء مبنى مناسب.”
