صباح الخير. يوم مزدهر نسبيًا في الأسهم أمس ، بقيادة ارتفاع شركات بناء المساكن. ارتفعت أسعار Lennar بنسبة 4 في المائة بعد رفع التوجيهات الخاصة بعدد المنازل التي ستبنيها هذا العام. يُعجب بناة المنازل بسوق الإسكان هذا ، وأكثر من ذلك أدناه. راسلنا: [email protected] و [email protected].
أيضًا ، أحدث حلقة من البودكاست Unhedged يعرض كل منا مناقشة على الهواء الأسبوع الماضي حول ما إذا كان التشفير يمثل أمانًا أم لا. استمع واشترك وأخبر أصدقائك.
أسعار المساكن: هل تم تجميدها؟
في شهر آذار (مارس) الماضي ، كتبنا أن الزيادة السريعة في أسعار الفائدة لم تحطم سوق الإسكان في الولايات المتحدة ، ولكنها جمدتها بدلاً من ذلك.
من ناحية العرض ، فإن الزيادة الكبيرة في معدلات الرهن العقاري تمنح مالكي المنازل سببًا ممتازًا لعدم التحرك. إذا قاموا ببيع منزلهم مقابل 500000 دولار ، على سبيل المثال ، وشراء منزل آخر بنفس السعر ، فإن تكلفة ملكيتهم سترتفع كثيرًا ، إذا كانوا سيستخدمون تمويل الديون. من ناحية الطلب ، ارتفع متوسط أسعار المنازل في الولايات المتحدة بأكثر من الثلث بين نهاية عام 2019 وبداية هذا العام ، متجاوزًا الدخل بسهولة. وبالتالي ، فإن القدرة على تحمل التكاليف مروعة تاريخياً. والنتيجة هي أنه يتم عرض عدد قليل من المنازل للبيع ، وقليل من الذين يبيعون (الحدث هو كل ما في السوق في المنازل المبنية حديثًا ، لأن الملاك – البناة – لديهم دائمًا سبب للبيع).
منذ أن كتبنا في مارس ، تحركت معدلات الرهن العقاري بشكل جانبي تقريبًا:
لكن أسعار المساكن ، التي انخفضت إلى ما دون الصفر ، عادت إلى المنطقة الإيجابية في الأشهر القليلة الماضية:
هذا مدهش. من المفترض أن يكون الإسكان هو أكثر الأسواق حساسية لأسعار الفائدة ، والمعدلات مرتفعة وتتجه صعودًا (إذا كان من المقرر تصديق بنك الاحتياطي الفيدرالي). ما الذي يجري؟ جادل أحد المعلقين على الأقل بأن ارتداد أسعار المنازل دليل على أن الاقتصاد والتضخم كلاهما أقوى مما كان متوقعًا ، وكان الاحتياطي الفيدرالي مخطئًا في إيقاف زيادات أسعار الفائدة هذا الأسبوع.
أظن أن هذا ربيع كاذب. انتعاش ارتفاع أسعار المنازل ليس علامة على القوة الاقتصادية ، وليس من المرجح أن يستمر. أبسط تفسير لذلك هو الانخفاض الصغير في معدلات الرهن العقاري في الأشهر الأولى من هذا العام ، والذي انعكس الآن إلى حد كبير.
هناك فرق كبير – من الناحية النفسية على الأقل – بين معدل الرهن العقاري الذي يزيد عن 7 في المائة وواحد في منتصف الستينيات. وتذكر أن الفارق الزمني بين تثبيت سعر الرهن العقاري وإغلاق عملية البيع يعني أن المعدلات المنخفضة قد تظهر في أسعار المنازل بفارق عدة أشهر. تقول نانسي فاندن هوتين من جامعة أكسفورد إيكونوميكس:
الانخفاض في معدلات الرهن العقاري الذي شهدناه من نوفمبر إلى فبراير. . . أدى ذلك إلى إبعاد بعض المشترين عن الهامش ، مما أدى أيضًا إلى ارتفاع الأسعار في هذه البيئة ذات العرض المحدود. . . مع ارتفاع الأسعار مرة أخرى ، أعتقد أن ذلك سيؤثر على المبيعات والأسعار.
لقد حان المزيد من المخزون في السوق. وفقًا لـ Zillow ، انتقل عدد المنازل القائمة المعروضة للبيع من 830.000 في فبراير إلى 880.000 في مايو. لكن هذا يمثل ارتعاشًا للحركة من سوق مخدر: المخزون في سلسلة Zillow عادة ما يكون 1.5 مليون أو نحو ذلك. تظهر أرقام أخرى فجوة أكبر. تحوم بيانات الجرد من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين حول مليون وحدة ، ولكن عادة ما يتراوح متوسطها بين 2 و 2.5 مليون ، كما يشير جاك ماكدويل من مجموعة باليسادس. قد ينتج مثل هذا الارتداد المتواضع عن دخول عدد قليل من البائعين إلى السوق لأنهم ، على الرغم من أن بيئة السعر معادية ، لم يعد بإمكانهم الانتظار.
أعقب الارتداد في أحجام المبيعات في فبراير انخفاض لمدة شهرين:
لقد جادلنا بأن الاحتياطي الفيدرالي أقل تركيزًا على تهدئة سوق العمل مما كان عليه ، ولكن لا يزال من المحتمل أن يكون أحد آثار السياسة الأكثر تشديدًا هو ارتفاع معدل البطالة إلى حد ما في الأشهر القادمة. يؤدي فقدان الوظائف إلى إجبار البائعين على إجبار البائعين على فرض ضغوط بيع على الأسعار. لا أتوقع أن تنخفض المبيعات كثيرًا من هنا ، باستثناء الركود السيئ حقًا. مستويات المخزون منخفضة بما يكفي لمنع ذلك. لكن ما نراه في السوق الآن يبدو وكأنه قطة ميتة ترتد أكثر من براعم خضراء.
أسعار المساكن عالقة إلى حد ما ، إذن. لكنهم عالقون في مستوى عالٍ ، والذي إذا لم يكن هناك شيء آخر يجعل الأشخاص الذين امتلكوا منازلهم لفترة من الوقت يعتقدون أن لديهم بعض الثروة (حتى لو لم يكونوا أثرياء بما يكفي للتحرك بمعدلات الرهن العقاري الحالية). لكن هناك جانبًا سلبيًا حقيقيًا للسوق المجمدة أيضًا: فهو يحد من الاستثمار السكني الثابت ، وهو عامل مهم في النمو الذي بدأ في التراجع منذ أوائل العام الماضي. قناة الإسكان للسياسة النقدية تعمل.
انتعاش الصين لم يكن كذلك حقًا
بعد سبعة أشهر فقط من نهاية أزمة صفر-كوفيد ، فشل التعافي الصيني الذي تم الترويج له كثيرًا بشكل سيئ لدرجة أن الدولة تضغط بالفعل على زر التحفيز. لقد بدأت في خفض أسعار الفائدة ، ويقال إنها تستعد لجولة جديدة من الإنفاق المالي. من صحيفة وول ستريت جورنال:
كجزء من جهودها التحفيزية ، تدرس بكين إصدار ما يقرب من تريليون يوان ، أي ما يعادل حوالي 140 مليار دولار ، من سندات الخزانة الخاصة لمساعدة الحكومات المحلية المثقلة بالديون وتعزيز ثقة الأعمال ، وفقًا لأشخاص مطلعين على المناقشات.
وقال الناس إن السندات الخاصة ستستخدم لتمويل مشاريع البنية التحتية ومبادرات أخرى تهدف إلى تعزيز النمو الاقتصادي. كما سيتم استخدامها بشكل غير مباشر لمساعدة الحكومات المحلية على سداد ديونها.
قال الناس إن بكين تدرس أيضًا خططًا لإلغاء قيود الشراء على المنازل الثانية في المدن الصغيرة في الصين ، كوسيلة لتعزيز سوق العقارات. حاليًا ، يُحظر على المشترين في العديد من المدن شراء أكثر من عقار ، وهي سياسة تهدف إلى منع المضاربة.
السبب المباشر هو بعض البيانات الاقتصادية الضعيفة التي صدرت هذا الأسبوع ، كما لخص زملاؤنا في الفاينانشيال تايمز في هذا الرسم البياني أمس:
مرة أخرى ، لقد مر نصف عام على إعادة الافتتاح. إنه في وقت مبكر من الدورة ، ومن المفترض أن تكون هناك موجة من الطلب المكبوت يتم إطلاقه. إذا كان الاقتصاد الصيني لا يستطيع الزئير الآن ، فمتى يمكنه ذلك؟
لا يوجد نقص في المشاكل التي تعيق النمو. تعمل معدلات البطالة المرتفعة بين الشباب على تقويض ثقة المستهلك ، مما يثني عن شراء أشياء باهظة الثمن لأشياء مثل السيارات. يضر النمو العالمي الضعيف بالصادرات الصينية. وبما أن الطلب الضعيف على نطاق واسع أدى إلى زيادة العرض ، فإن الصناعة الصينية تواجه الانكماش.
لكن هناك مشكلة واحدة كبيرة تلوح في الأفق. الأمر هو أن زر “تحفيز الملكية عندما يتراجع النمو” في الصين لا يعمل كما كان في السابق. العقارات ، التي لا تزال أكبر قطاع في الصين بما يعادل ربع الناتج المحلي الإجمالي ، تواجه أزمة متعددة السنوات ، حتى مع الدعم الحكومي.
في مذكرة حديثة ، قدم محللو بنك جولدمان ساكس ثلاثة أسباب تجعل هندسة التحول صعبة. أولاً ، يتركز العرض الفائض للممتلكات في المدن ذات المستوى الأدنى (أي الأصغر) ، حيث ، على عكس بكين أو شنغهاي ، لا يوجد طلب عضوي وفير. ثانيًا ، قد تكون المخططات الكبرى لدعم السوق ، مثل برنامج تجديد أحياء الصفيح المدعوم من البنك المركزي في 2015-2018 (والذي ساعد بالفعل) ، مزعزعة للاستقرار لدرجة يصعب معها المحاولة مرة أخرى الآن. ثالثًا ، يواجه المطورون من القطاع الخاص تمويلًا ضيقًا ومستهلكين حذرين.
يجادل جولدمان بأن النتيجة النهائية هي أن الحكومة ستحاول “إدارة التباطؤ متعدد السنوات بدلاً من هندسة دورة إعادة التدوير”. قد تنتهي فقاعة ديون العقارات بسلسلة طويلة من أرقام النمو المخيبة للآمال والتوقعات المنكمشة ، حيث تتحول الأزمة المالية البطيئة إلى أزمة نمو بطيئة الحركة. هل هذا أفضل من تفرقع الفقاعة؟ (إيثان وو)
قراءة جيدة
عمود 2022 الذي نشره ليو لويس في صحيفة فاينانشيال تايمز عن الكسالى اليابانيين ، والذي حاز للتو على تقدير مشرف في جوائز SOPA لهذا العام.
