عدد المشترين لأول مرة في المملكة المتحدة الذين يحصلون على سلم الإسكان في طريقه للوصول إلى أدنى مستوى له منذ 10 سنوات، حيث أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يجعل المشترين أكثر اعتمادا على ما يسمى بنك أمي وأبي.
انخفض عدد الرهون العقارية التي حصل عليها المشترون لأول مرة بمقدار الربع تقريبًا حتى الآن هذا العام مقارنة بعام 2022، وفقًا لبيانات من هيئة التمويل البريطانية. وإذا استمر هذا الاتجاه حتى 31 ديسمبر، كما يتوقع المحللون، فسيمثل ذلك أقل عدد من عمليات شراء المنازل الأولى منذ عام 2013.
عانى المشترون لأول مرة من انتهاء برنامج قروض المساعدة على الشراء الذي أطلقته الحكومة في مارس/آذار، فضلاً عن الارتفاع الحاد في تكاليف الرهن العقاري من حوالي 2 في المائة في المتوسط في أوائل عام 2022 إلى حوالي 5 في المائة اليوم، مما أجبرهم على الاعتماد على المزيد على عائلاتهم للحصول على المساعدة المالية.
“الأمر لا يتعلق فقط بأعداد المشترين. وقال لوسيان كوك، رئيس قسم الأبحاث السكنية في وكالة سافيلز العقارية: “إن الأمر يتعلق بمن يشتري، والعواقب الاجتماعية لمن يستطيع الشراء”.
وقال كوك إن عدد المشترين لأول مرة كان في الواقع أعلى مما توقعه بعض المحللين، نظراً لصدمة الرهن العقاري، “لكن هذا يعتمد بشكل كبير جداً على بنك أمي وأبي لمساعدتهم على الوصول إلى هناك”.
ولا يزال الطلب من جانب الأشخاص الذين يسعون للانضمام إلى سلم الإسكان مرتفعا، مدفوعا جزئيا بارتفاع قياسي في الإيجارات، ولكن الرهون العقارية الباهظة الثمن تعني أن عددا أقل من الناس يستطيعون القيام بذلك.
لقد أصبح من الصعب الشراء بدخل واحد. ويشكل الأزواج الذين يشترون معًا ثلثي المشترين لأول مرة، مقارنة بنصف عقد مضى، وفقًا لشركة الأبحاث كابيتال إيكونوميكس. وفي الوقت نفسه، ارتفعت نسبة تلقي المساعدة المالية من الآباء إلى نحو 60 في المائة هذا العام، ارتفاعا من 46 في المائة في عام 2022، وفقا لشركة سافيلز.
قال تيم بانيستر، مدير بيانات العقارات في بوابة العقارات عبر الإنترنت Rightmove، إن العديد من المشترين “يبحثون عن مواقع أرخص، أو منازل أصغر، أو يمدون شروط الرهن العقاري من أجل العثور على منزل يناسب ميزانيتهم واحتياجاتهم”.
في المتوسط، انتقل الأشخاص الذين يغادرون لندن لشراء منزلهم الأول مسافة قياسية تبلغ 25.5 ميلاً خارج العاصمة هذا العام، ملتزمين برحلات أطول والبحث في أماكن أبعد عن منازل بأسعار معقولة، وفقًا لبحث أجرته وكالة هامبتونز العقارية.
ومن المقرر أن تصبح محنة المشترين لأول مرة والحصول على السكن ساحة معركة مركزية في الانتخابات العامة العام المقبل.
وتعهد حزب العمال، الذي يتقدم بنحو 18 نقطة على حزب المحافظين الحاكم في استطلاعات الرأي، بأن يصبح “حزب ملكية المنازل” ووضع هدفا لملكية المنازل بنسبة 70 في المائة في جميع أنحاء المملكة المتحدة إذا عاد إلى السلطة.
وقال كوك: “أعتقد أن حزب العمال شعر بوجود فرصة في ضوء الانخفاض الذي شهدناه في نشاط المشترين لأول مرة”.
ووعد حزب المعارضة الرئيسي بتعزيز بناء المنازل، واقترح خطة جديدة لضمان الرهن العقاري لمساعدة المشترين لأول مرة، وقال إنه يريد أن يمنحهم أول دفعة من المنازل المبنية حديثا قبل عرضها على الأشخاص في أعلى سلم العقارات.
كما أدت تكاليف الاقتراض المرتفعة إلى كبح جماح سوق الإسكان الأوسع. سيتم بيع حوالي مليون منزل بحلول نهاية عام 2023، وفقا لبحث أجرته بوابة العقارات Zoopla، وهو أدنى مستوى خلال عقد من الزمن وأقل بكثير من المتوسط طويل الأجل البالغ 1.2 مليون.
ووجد تحليل منفصل أجرته سافيلز أنه في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، ارتفعت حصة إجمالي الإنفاق على شراء المنازل القادمة من المشترين النقديين إلى 45 في المائة، وهي أعلى نسبة منذ عام 2007 على الأقل. وفي الوقت نفسه، انخفضت النسبة الممولة بالقروض العقارية إلى أقل من ذلك. أكثر من 40 بالمئة، وهو أدنى مستوى منذ أكثر من 15 عاما.
ويتجه عدد أقل كثيراً من الأسر إلى شراء مساكن جديدة، مع عجز المقترضين عن تحمل أقساط رهن عقاري أعلى وحرصهم على التمسك بأسعار أرخص حتى نهاية صفقاتهم الحالية المحددة المدة.
وتشير تقديرات وزارة المالية البريطانية إلى أن 1.5 مليون آخرين من أصحاب المنازل سيتعين عليهم إعادة رهنهم العقاري في عام 2024 عندما ينتهي سعر الفائدة الثابت. وقال ريتشارد دونيل، المدير التنفيذي في Zoopla: “نحن في منتصف الطريق فقط من خلال انتقال الرهون العقارية اليوم إلى معدلات أعلى”.
وعلى الرغم من آلام الرهن العقاري، كانت أسعار المنازل أكثر مرونة مما توقع بعض المحللين. انخفضت أسعار المنازل في المملكة المتحدة بنسبة 1.2 في المائة في الأشهر الـ 12 حتى أكتوبر، وفقاً لمكتب الإحصاءات الوطنية. ويتوقع المحللون أن الأسعار ستنخفض أكثر، بنسب منخفضة من خانة واحدة، في عام 2024.
وقال دونيل إن الأسعار صمدت بشكل أفضل مما توقعه البعض، ويرجع ذلك جزئيا إلى التنظيم الأكثر صرامة بشأن الرهون العقارية والمزيد من التسامح من جانب المقرضين مقارنة بتراجع سوق الإسكان في عام 2008، وهو ما يعني انخفاض المبيعات القسرية التي تقوض السوق.
لكن نفس القواعد التنظيمية، التي تفرض اختبارات ضغط أكثر صرامة على المقترضين المحتملين، جعلت من الصعب على المشترين لأول مرة الحصول على قروض عقارية. يجد بعض المشترين المحتملين أنهم لا يستطيعون الحصول على رهن عقاري حتى عندما يدفعون نفس المبلغ أو أكثر في الإيجار الشهري.
في معظم المناطق، كانت أقساط الرهن العقاري أرخص من إيجارات العقارات المماثلة على رهن عقاري نموذجي بنسبة 85 في المائة من القرض إلى القيمة، وفقا لشركة زوبلا. إذا تمكن المشترون من جمع وديعة أكبر، غالبا بمساعدة من العائلة، فإن نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 75 في المائة تجعل الشراء أرخص من الإيجار في جميع أنحاء البلاد.
لكن اختبارات التحمل تعني أنه يتعين على المقترضين إثبات قدرتهم على تحمل مبالغ أكبر بكثير مما ستكون عليه أقساط رهنهم العقاري في الواقع، مما يمنع البعض من القدرة على الشراء.
وقد أدت العقبات المتزايدة أمام المشترين لأول مرة إلى زيادة عدد الأشخاص في المنازل المستأجرة الخاصة، مما ساهم في الضغط على الإيجارات.
“اختبار الإجهاد يجعله أكثر تكلفة بشكل أساسي. قال دونيل: “هذا هو سبب غضب الكثير من الشباب”. “إذا كان دخلك منخفضًا إلى متوسطًا وتستأجر، فمن الممكن أن تظل عالقًا هناك لفترة أطول.”
