فتح Digest محرر مجانًا
تختار رولا خالاف ، محررة FT ، قصصها المفضلة في هذه النشرة الإخبارية الأسبوعية.
تتمثل إحدى مهاماتي العادية في مراقبة التقارير المنشورة حديثًا حول سوق الإسكان في المملكة المتحدة للحصول على بريدي الإلكتروني الأسبوعي. في الآونة الأخيرة ، لاحظت أنه على الرغم من أن الإصدارات الحكومية قد ركزت على إصلاحات التخطيط الخاصة بهم ، فإن القطاع الخاص مهتم أكثر بالطلب على المنازل الجديدة ، حيث يدعو العديد من مخطط قروض الأسهم الجديد للاعبين المنزليين لجذب المشترين.
للتلخيص ، كانت المساعدة السابقة لشراء مخطط قروض الأسهم لتمكين المشترين لأول مرة من الحصول على سلم العقار مثير للجدل. لقد زودت المشترين بنسبة 20 في المائة من الأسهم ، مما يسمح لهم بشراء منزل جديد ببناء بإيداع 5 في المائة فقط. كانت هناك حاجة إليها في الأصل لأن المقرضين كانوا غير راغبين في تقديم قروض تزيد عن 75 في المائة من سعر العقار في المنازل الجديدة في أعقاب الأزمة المالية. سرعان ما أصبح وسيلة شعبية سياسيا لزيادة ملكية المنزل بين الأجيال الشابة.
ولكن كانت هناك مخاوف بشأن المخطط. عززت أرباح بناء المنزل ولكن الأدلة على أنها زادت أسعار المنازل على نطاق أوسع أقل ثقة. كما ترقى إلى لقب واحد – يساعد على شراء أكبر – حيث استخدمها المشترين لتعزيز ميزانيتهم. ومع ذلك ، كانت نسخة لندن من المخطط فضيحة. ترك مزيج من قرض الأسهم بنسبة 40 في المائة وسوق الإسكان الراكد وأزمة السلامة المستأجرة وبناء الكثير من الأشخاص المحاصرين في منازل لا يمكن إجراؤها بعد شراء شقق مع الكسوة غير الآمنة.
على الرغم من هذه القضايا ، زاد المخطط بنجاح من بناء المنازل الجديدة. حتى الآن ، تجاوزت القيمة الإجمالية لقروض السداد تكلفتها الأصلية. نظرًا لتركيز الحكومة على تسليم الإسكان ، لن يكون مفاجأة إذا قدموا نسخة جديدة ، على الرغم من أنه ربما ينبغي أن يطلق عليه المساعدة للبناء ، والاعتراف صراحة بالدعم الذي يوفره لاعبي المنازل وليس فقط مشتري المساكن.
فلماذا ، عندما يكون لدينا على ما يبدو عدد من ملايين المنازل في جميع أنحاء البلاد ، هل منازلهم في المنزل ومستشاريهم وجماعات الضغط الذين يحرصون على دعم جانب الطلب؟
على الرغم من أن هناك بلا شك حاجة إلى منازل جديدة ، كما أبرزت الشهر الماضي في عمود FT ، إلا أن أولئك الذين يمكنهم شراء الطلب في السوق يؤثرون بشكل مباشر على الطلب. إذا كنت مستأجرًا لا يستطيع الشراء ، فأنت تعتمد على المستثمرين الذين يشترون المنازل الجديدة التي يمكنك استئجارها بعد ذلك. أدى ارتفاع أسعار الفائدة ، والقدرة على تحمل التكاليف الممتدة ، ونمو الأسعار الأضعف إلى سوق مهزوم بفضل الطلب الأضعف. ونتيجة لذلك ، فإن عددًا أقل من الناس ينتقلون إلى المنزل ويكون دوران ، إلى جانب ارتفاع واجب Stamp Late ، أقل بكثير من المستويات الطبيعية تاريخياً.
انخفاض معدل الدوران يمثل مشكلة بالنسبة لبناء المنازل لأنهم يتنافسون مع السوق الأوسع الأوسع. الأسعار التي يتقاضونها ويتم تحديد معدلات مبيعاتهم عادة من خلال أسعار المنازل والنشاط في السوق المحلية. هذا يعني أنه تميل إلى أن تكون هناك علاقة بين نشاط السوق الشامل وإكمال المباني الجديدة الخاصة على مدار الخمسين عامًا الماضية ، حيث تشكل الإكمال حوالي 10 في المائة من المعاملات الإجمالية على المستوى الوطني. كانت المساعدة في شراء أكبر نجاح لقرض الأسهم في زيادة حصة المباني الجديدة من المعاملات الإجمالية أعلى من هذه النسبة 10 إلى واحد. ولكن في الوقت الحالي ، فإن الطلب على منازل جديدة مقيد. وبالتالي ، قلل بناة المنازل من إنتاجهم أثناء انتظارهم لتحسين ظروف السوق.
لا تزال معدلات مبيعات المباني المنزلية أقل من متوسط ما قبل الولادة ، وفقًا لتحليل Savills. وفي الوقت نفسه ، فإن أحدث التقديرات الحكومية للمساكن الإضافية أقل بكثير من المستويات اللازمة لضرب الهدف الطموح المتمثل في 1.5 مليون منازل جديدة بحلول عام 2029. مع وجود نقص في التسليم ، حددت Savills “فجوة طلب تبلغ 70،000 منزل سنويًا تحتاج إلى تدخل حكومي”. من الواضح أن الطلب المقيد يمثل مشكلة في تطلعات الحكومة.
ماذا يمكن أن تفعل الحكومة؟ يمكن أن يكون الخيار الأول هو زيادة السوق لزيادة المشترين التي يمكن للمشترين دفعها. يعد الاسترخاء قيود الإقراض دائمًا مفضلاً لهذا الغرض. ولكن من الصعب الحفاظ عليها دون آثار جانبية غير مقصودة مثل خلق فقاعة تخرجها المزيد من الأشخاص من السوق.
البديل الأكثر ملاءمة هو تقديم مزيج أوسع من فترات السكن التي لا تعتمد على مبيعات السوق فحسب ، بل على المنازل الإيجار والأسعار معقولة أيضًا ، عبر عدد أكبر من المواقع. ولكن في السوق الحالي ، حتى هذا أمر صعب. على سبيل المثال ، تعد الملكية المشتركة خيارًا سياسيًا شائعًا ولكنه منتج متخصص لا أشجع أي شخص على استخدامه. كان القطاع الخاص المستأجر الخاص محركًا رئيسيًا للطلب الجديد على مدار العقدين الماضيين. ومع ذلك ، فإن المستثمر المشتري إلى سمح نادر في هذه الأيام ، وينمو قطاع البناء إلى الإيجار ، لكن ليس بعد على نطاق واسع ليحل محل النقص في الطلب الإجمالي.
سيكون الإسكان الميسور هو المفتاح لضرب هدف الحكومة وتلبية الحاجة مباشرة بدلاً من الطلب على منازل جديدة. لكنه يعتمد اعتمادًا كبيرًا على التمويل الحكومي بينما تركز جمعيات الإسكان على منازلها الحالية أكثر من نمو الأسهم. بدون إعادة التفكير الراديكالي حول الطريقة التي نقوم بتمويلها وبناء منازل جديدة ، فإنه يترك مخطط قرض أسهم جديد كخيار الوحيد.
مما لا يثير الدهشة ، كانت هناك الكثير من المكالمات لمخطط قرض الأسهم الجديد. على سبيل المثال ، حدد اتحاد بناة المنازل تفاصيل مخطط قروض الأسهم البديلة ، مع إيداع بنسبة 5 في المائة وقرض الأسهم بنسبة 15 في المائة من الحكومة ، بما في ذلك مساهمة 1 في المائة من المطور. لذا ، إذا كنت تفكر في شراء منزل جديد ، فهل يجب أن تصمد وتأمل أن تكشف الحكومة عن واحدة؟
بالنظر إلى التزام الحكومة الثابت بهدف الإسكان الذي تبلغ مساحته 1.5 مليون نسمة ، يبدو من المحتمل أن يكون هناك شكل من أشكال مخطط قرض الأسهم. لكن كن حذرًا من تثبيت آمالك على ذلك لأنه من المحتمل أن يكون محدودًا أكثر من الأصل. كما أنه ليس من الواضح مدى نجاحها في هذه البيئة.
بالنظر إلى الفضائح المختلفة خلال المساعدة لشراء سنوات – على جودة بناء Bovis ، فإن المكافآت في Persimmon و Eneashold في Taylor Wimpey – يجب أن نأمل أن تتضمن أي مخطط جديد متطلبات أكثر صرامة حول جودة البناء والسلامة والاستدامة. بناة المنازل لديهم واحد آخر يسأل: من فضلك لا تسميها مساعدة للشراء. كانوا يفضلون اسم العلامة التجارية الجديدة دون إرث المخطط السابق.
نيل هدسون محلل في سوق الإسكان ومؤسس شركة الاستشارات بنية
