ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية
ببساطة قم بالتسجيل في قطاع العقارات myFT Digest – يتم تسليمه مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.
العقارات التجارية في حالة يرثى لها. وفي الوقت نفسه، هناك نقص حاد في المساكن السكنية. ومن المؤكد أن الحل هو ببساطة تحويل المكاتب إلى منازل بشكل جماعي؟
ربما لا، على الأقل في الولايات المتحدة، وفقا لبنك جولدمان ساكس. ويقدر اقتصاديوها أنه على الرغم من أن معدل الشواغر في المكاتب هو بالفعل الأعلى منذ عام 2000 – والعنوان كثيراً أعلى – ربما يتعين على أسعار العقارات التجارية أن تنخفض بالفعل ما يقرب من 50 في المائة قبل أن تصبح التحويلات ممكنة من الناحية المالية.
من تقرير أرسله البنك الاستثماري أمس، مع التركيز على Alphaville أدناه:
– أدى اعتماد العمل المختلط على نطاق واسع إلى انخفاض هيكلي في الطلب على المكاتب. ارتفع معدل الشغور في المكاتب بمقدار 4 نقاط مئوية على مدى السنوات الثلاث الماضية ليصل إلى 13.5%، وهو أعلى مستوى منذ عام 2000. ونتوقع أن يرتفع معدل الشواغر بشكل أكبر في السنوات العشر المقبلة إلى 18%، مع قيام المزيد من الشركات بتخفيض طلبها على المساحات المكتبية عندما تنتهي عقود إيجارهم الحالية. ونتيجة لذلك، فإن العديد من المباني القائمة، وخاصة تلك القديمة وذات الجودة المنخفضة، قد تصبح غير قابلة للحياة اقتصاديا كمكاتب، مما يثير التساؤل حول ما يمكن القيام به مع المساحة غير المستغلة.
— في الوقت نفسه، تواجه الولايات المتحدة نقصا في المساكن السكنية. وقد أدى عدم التوازن بين هذين السوقين إلى دفع العديد من المستثمرين وصناع السياسات إلى التساؤل عما إذا كان من الممكن إعادة استخدام المساحات المكتبية غير المستغلة لتلبية الطلب على الإسكان السكني. في هذا الاسبوع المحلل، نحن نقدم لمحة عامة عن سوق المكاتب ونقيم جدوى التحويل من مكتب إلى عائلات متعددة وآثاره الاقتصادية.
– باستخدام مجموعة بيانات CoStar التفصيلية حول العقارات التجارية، نقدر أن حوالي 4% من مباني المكاتب في الولايات المتحدة – تلك الموجودة في مناطق الضواحي أو المناطق التجارية المركزية، والتي تم بناؤها منذ 30 عامًا أو أكثر، ولم يتم تجديدها منذ عام 2000، وتواجه حاليًا معدلات شغور تزيد عن 30% – ربما لم تعد قابلة للحياة كمكاتب. انخفض متوسط سعر المعاملات لهذه المكاتب بنسبة 11% منذ عام 2019. وفي المدن الأكثر تضرراً، قد لا يكون ما يصل إلى 14-16% من المكاتب قابلاً للاستمرار حسب تعريفنا، وقد انخفض متوسط أسعار المعاملات الخاصة بها بالفعل بنسبة 15%. -35% منذ 2019.
— تم تحويل حوالي 0.4% فقط من المساحات المكتبية إلى وحدات متعددة الأسر سنويًا قبل الوباء، وحتى الآن ارتفعت هذه النسبة إلى 0.5% فقط في عام 2023، مما يشير إلى أنه لا تزال هناك عقبات مالية ومادية كبيرة أمام التحويل.
– باستخدام نموذج التدفق النقدي المخصوم، نوضح أن تكاليف الاستحواذ الحالية للمكاتب المتعثرة لا تزال مرتفعة للغاية بحيث لا يكون التحويل إلى مبنى متعدد الأسر ممكنًا من الناحية المالية بمجرد مراعاة التكاليف الإضافية المرتفعة للتحويل والتمويل. بالنسبة لأفضل 5 مناطق حضرية الأكثر تأثرًا بالعمل عن بعد، نحن نقدر أن أسعار اقتناء المكاتب ستحتاج إلى الانخفاض بنسبة 50% تقريبًا حتى يصبح التحويل ممكنًا من الناحية المالية. ويشير هذا إلى أن معظم هذه المكاتب ستظل على الأرجح غير مستغلة بالقدر الكافي على المدى القريب.
— نحن نقدر أن معدل التحويل السنوي من المكتب إلى الوحدات السكنية سيظل منخفضًا وسيرتفع ببطء فقط إلى 0.7% في السنوات الأربع القادمة، مما يؤدي إلى توفير حوالي 20 ألف وحدة إضافية متعددة الأسر سنويًا. ونظرًا لأن عملية التحويل بطيئة ومكلفة، فمن المرجح أن تظل المساحات المكتبية المتاحة مفرطة، ومن المرجح أن تظل العديد من المباني غير مستغلة بشكل كافٍ. ونتيجة لذلك، نتوقع أن يظل الاستثمار في المكاتب الجديدة بطيئاً في السنوات القليلة المقبلة، مما يؤدي إلى انخفاض قدره 0.2 نقطة مئوية في نمو الاستثمار الخاص الثابت، والذي لن يتم تعويضه إلا بشكل متواضع من خلال زيادة قدرها 0.05 نقطة أساس من زيادة البناء متعدد الأسر.
يمكنك قراءة المذكرة كاملة هنا.
