ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية
ببساطة قم بالتسجيل في قطاع العقارات myFT Digest – يتم تسليمه مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.
إن شركة التأمين الكندية الجريئة – المملة إلى حد ما – والمعروفة باسم Manulife لا تجذب الانتباه في كثير من الأحيان. لكن هذا الأسبوع أحدث ضجة في عالم العقارات.
قبل وقت قصير من إعلان جاي باول، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي، أن البنك المركزي سيبقي أسعار الفائدة القياسية عند 5.25 في المائة إلى 5.5 في المائة، كشف كولن سيمبسون، المدير المالي لشركة مانولايف، أن المجموعة قامت بخفض قيمة استثماراتها في مكاتبها في الولايات المتحدة بمقدار 40 في المائة من ذروة ما قبل كوفيد.
وقال سيمبسون لبلومبرج: “أحب أن أعتقد أن محفظتنا العقارية ذات جودة عالية إلى حد معقول ومرنة للغاية”. “لكن القوى الهيكلية لارتفاع أسعار الفائدة والاتجاهات المتعلقة بالعودة إلى المكاتب تجعلها سوقا صعبة”. باللغة الإنجليزية البسيطة: العمل من المنزل مؤلم.
للوهلة الأولى، يبدو ذلك مخيفًا؛ 40 بالمئة هو رقم كبير. ولكن في الواقع يجب على المستثمرين أن يحتفلوا. أحد الأخبار الجيدة هو أن مانولايف لديه جيوب عميقة نسبيًا، وبالتالي يمكنه استيعاب هذه الضربة. النقطة الثانية، والأكثر أهمية، هي أن الخطوة التي اتخذتها مانولايف تظهر أن بعض اللاعبين أصبحوا أخيراً أكثر صدقاً بشأن آلام العقارات التجارية في أمريكا.
وهذا أمر مرحب به – ومتأخر. فمع تزايد الآمال في خفض أسعار الفائدة في الولايات المتحدة في الأشهر الأخيرة، تعثرت لجنة العقارات في نمط منهك من “التمديد والتظاهر”: فقد قام المقرضون في الأساس بتجديد القروض المتعثرة، على أمل إنقاذ بنك الاحتياطي الفيدرالي في المستقبل بشكل معجزة.
ومع ذلك، أكد اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء على نقطة رئيسية: أولوية باول الآن ليست حماية لجنة المساواة العرقية، ولكن إبقاء التضخم تحت السيطرة في وقت يظل فيه نشاط المستهلك حيويًا بشكل مدهش ويتحرك التضخم بشكل جانبي حول 3 في المائة. وبالتالي فإن السؤال الذي تبلغ قيمته تريليون دولار هو كم عدد اللاعبين الآخرين الذين سيتبعون الآن خطى مانولايف – ويعالجون أخيرًا واحدة من أكبر بقايا حفل المال الرخيص في العقد الماضي؟
الإجابة مهمة لأن النظام المالي يعاني حاليًا من كومة مترنحة من قروض لجنة المساواة العرقية الرخيصة. تشير الأبحاث التي أجرتها نيومارك في العام الماضي إلى أن أكثر من نصف هذا المبلغ يأتي من البنوك. وكانت البنوك الإقليمية جهات إقراض محمومة بشكل خاص عندما قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بجني الأموال بشكل شبه مجاني خلال أزمة كوفيد – 19.
ومع ذلك، يأتي التمويل أيضًا من المقرضين من القطاع الخاص وقطاع الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري، وغالبًا ما يتم تجميعه في التزامات القروض المضمونة.
لكن منذ كوفيد، انخفضت قيم العقارات التجارية بنسبة 33 في المائة في المتوسط، وما يصل إلى 60 في المائة في بعض الأماكن، في المقام الأول بالنسبة لمباني المكاتب، وفقا لبنك جولدمان ساكس. وفي حين أن الطلب على العقارات عالية الجودة لا يزال مرتفعا، فإن التوقعات بالنسبة للمباني منخفضة الجودة قاتمة.
وتظهر ومضات من الألم في أسواق رأس المال: فقد ظهر هذا الأسبوع أن حالات التأخر في السداد كانت تتزايد في التزامات القروض المضمونة. وتشعر بعض البنوك بالتوتر أيضًا: فقد اضطر بنك مجتمع نيويورك مؤخرًا إلى زيادة رأس المال بشكل طارئ بقيمة مليار دولار بسبب خسائر CRE، وهذا الأسبوع حذرت مجموعة Klaros Group من أن أكثر من 250 بنكًا صغيرًا من بين 4500 بنك موجود في الولايات المتحدة قد تعرضت أيضًا للضغط. مُعَرَّض.
لكن الملفت للنظر ليس ظهور بعض النقاط الساخنة، بل مدى ضآلة الألم الذي تبلور حتى الآن. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن مقرضي سوق رأس المال يقومون بتجديد القروض المعدومة: أخبرت نيومارك العملاء مؤخرًا أنه “من أصل ما يقدر بنحو 163 مليار دولار في آجال استحقاق سندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في عام 2023 (استنادًا إلى تاريخ الاستحقاق الأصلي)، يظل 83.3 مليار دولار مستحقًا” – أي أن المقترضين مارسوا “خيارات التمديد”. “.
مع ذلك، تظهر البنوك صبراً أيضاً: يقدر بنك جولدمان ساكس أن 270 مليار دولار من القروض العقارية التجارية التي كان من المفترض أن تستحق السداد في عام 2023 قد تم تمديدها حتى عام 2024. ونتيجة لذلك، من المفترض أن تكون هناك كومة عالية قياسية من القروض الرخيصة من المفترض أن تستحق السداد هذا العام. وتشير تقديرات نيومارك إلى أن هناك الآن نحو 1.3 تريليون دولار من ديون لجنة العقارات المتعثرة، منها 670 مليار دولار تستحق في العامين المقبلين.
ويضيف أن حوالي ثلث كومة الديون هذه نشأت عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة للغاية في ظل الوباء. وبالتالي، حتى لو خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة هذا الصيف، كما أشار باول يوم الأربعاء، فإن هؤلاء المقترضين يواجهون صدمة إعادة التمويل: متوسط توقعات محافظي بنك الاحتياطي الفيدرالي هو أن أسعار الفائدة “ستبلغ 4.6 في المائة في نهاية هذا العام، و3.9 في المائة في نهاية هذا العام”. نهاية عام 2025، و3.1 في المائة في نهاية عام 2026».
إذن ماذا سيحدث بعد ذلك؟ ومن غير المرجح أن يتكرر ما حدث في عام 2008: فالنظام المصرفي بشكل عام يتمتع برأس مال جيد إلى حد ما، ومنذ انهيار بنك وادي السليكون في العام الماضي، سارع بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى إنشاء أنظمة لاحتواء العدوى. وهكذا، فبينما كانت صدمة عام 2008 تتعلق بألم المقرضين والمقترضين، فإن الأزمة الحالية تتعلق في المقام الأول بالدائنين.
لكن المشكلة هي أنه ما دامت تكتيكات “التظاهر والتوسيع” هذه مستمرة، فإن حالة عدم اليقين سوف تطارد قطاع العقارات، مما يهدد بتقويض النمو الأميركي. بعبارة أخرى، ما يجب أن يحدث الآن ليس فقط أن يصبح المالكون والمقرضون أكثر شفافية بشأن خسائرهم ويسجلونها – كما فعلت مانولايف – ولكن العقارات المتعثرة تبدأ التداول أيضا. عندها فقط يمكن حل تجاوزات عصر الوباء، إما عن طريق هدم المباني غير المرغوب فيها أو إعادة استخدامها.
وبهذا المعنى فإن وقوف بنك الاحتياطي الفيدرالي على موقفه يوم الأربعاء يشكل خبراً طيباً؛ وفي الواقع، بالنسبة لذوقي، فمن الأفضل أن أظل متشددًا لفترة أطول. يحتاج المستثمرون إلى التعود على عالم حيث يكون للأموال سعر أكثر طبيعية، حيث لا يمكنهم دائمًا المراهنة على “وضع” الاحتياطي الفيدرالي. وإذا حدث ذلك ـ أو عندما ـ يحدث في قطاع العقارات، فسوف نعلم أن التشوهات التي شهدها العقد الماضي قد وصلت إلى نهايتها أخيراً.
