وكما سيؤكد الزملاء على مدى عقود ، فإن موضوع الاستثمار الذي أكرهه أكثر من أي موضوع آخر هو أسعار المساكن. حتى الذهب – الذي يحتل الفضاء الخارجي الخالي من التمويل – يأتي في المرتبة الثانية.
ولم أكتب كلمة واحدة على المعدن الأصفر. لذا تخيلوا خوفي عندما أصبح واضحا أنني لا أستطيع تجنب أسعار المساكن بعد الآن. الكثير من الأخبار ذات الصلة هذا الأسبوع. وفرة من رسائل البريد الإلكتروني تطلب المشورة.
أن اهتمام القراء أمر مفهوم. هنا في المملكة المتحدة ، تبلغ قيمة أسهم المساكن أربعة أضعاف قيمة الشركات المدرجة في مؤشر فوتسي 100. متوسط سعر الشقة في بعض أفقر ضواحي لندن يتجاوز بسهولة محفظتي أدناه.
من الواضح أنه موضوع يستحق ذلك. فلماذا صدت؟ بالنسبة للمبتدئين ، أنا لا أملك منزلاً ، على الرغم من أن الغيرة ليست مشكلة. كما لا يتم إقصائي من محادثة عالمية هيمنت على سنوات البلوغ.
لا ، ما يزعجني هو نفس المشكلة التي أواجهها مع هوسنا بأسعار الفائدة ، أو أداء صناديق الأسهم الخاصة. نحن عمياء عن الحقائق ، ولكن يبدو أننا لا نهتم – وهم جماعي على نطاق ملحمي.
ثم تلك التناقضات المثيرة للغضب. هل ارتفاع أسعار المساكن مرغوب فيه أم لا؟ عندما تنخفض القيم ، نصرخ ، ويلقى اللوم على الحكومات لدفعنا إلى الأسهم السلبية. ومع ذلك ، فإن أزمة الإسكان تُعلن أيضًا عندما لا يستطيع الناس الوقوف على السلم.
هذا هو السبب في أنني لن أفوز بأي أصدقاء يجادلون فيما إذا كانت الأسعار تتجه نحو الانخفاض أو الارتفاع. بدلاً من ذلك ، إليك أكثر المفاهيم الخاطئة شيوعًا التي أسمعها عن ملكية المنزل في حفلات العشاء. سترى لماذا توقفت الدعوات.
1. “روبرت يعتقد أن إنفاق المال على الإيجار هو مجرد مضيعة ، أليس كذلك يا حبيبي؟”
غرامة إذا كان يمكنك دفع ثمن المنزل نقدًا. بالنسبة لبقيتنا ، لماذا لا تُدفع الفائدة للبنك إهدارًا؟ حتى مع وجود رهن عقاري بنسبة 3 في المائة على مدى 20 عامًا ، فإن الفائدة تصل إلى ثلث إجمالي المدفوعات. بنسبة 5 في المائة على مدار 25 عامًا ، إنها ثلاثة أرباع.
في المملكة المتحدة ، ارتفعت قروض الرهن العقاري لمدة عامين بأكثر من 6 في المائة ، للمرة الأولى منذ عام 2008. إذا استمر هذا المعدل لمدة 25 عامًا ، فستشتري منزلك مرتين. الآن هذا ما أسميه إهدارًا ، روبي – كان من الممكن أن تمول تلك الأموال شركة ناشئة.
2. “أخبرني أبي أن أسعار المنازل ترتفع دائمًا. لقد اشترى لي شقة خارج الكلية “.
حسنًا ، ترتفع أسعار معظم الأصول بسبب التضخم. ومع ذلك ، فإن البيان على المدى القصير والمتوسط والطويل هو هراء. من الشائع حدوث انخفاضات حادة ومفاجئة ، أو فترات طويلة من انحراف الأسعار – كما هو الحال في أوروبا القارية حتى وقت قريب.
ماذا عن الانخفاض بنسبة 40 في المائة في أسعار العقارات في هونغ كونغ في عام 1997 ، أو الانخفاض الخُمس في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة – الأول خلال الأزمة المالية ، والثاني في أوائل التسعينيات؟ يجب أن يتذكر الأب هؤلاء.
وبالمثل ، على المدى المتوسط ، انخفضت أسعار المنازل في اليابان عامًا بعد عام لعقود بعد انفجار الفقاعة في عام 1989 وانتهى بها الأمر بانخفاض بمقدار الثلثين في المتوسط. وانخفضت أسعار بعض الشقق 90 في المائة في طوكيو.
وعلى المدى الطويل ، يعتبر الإسكان في الغالب استثمارًا سيئًا ، وبالكاد يواكب التضخم في البلدان المتقدمة. عائدات مؤشر فوتسي 100 هي ضعف معدل نمو أسعار المنازل في المملكة المتحدة منذ عام 1990. في الولايات المتحدة ، أعطتك الأسهم 15 ضعف عائد الإسكان على مدار 100 عام.
3. “الأمر كله يتعلق بالعرض والطلب. . . لا أرض ، قيود على البناء ، بلاه بلاه “.
ما يثير السخرية في الأمثلة اليابانية وهونغ كونغ هو أن السكان المحليين لم يتوقعوا حدوث انهيار للأسباب نفسها التي تم تقديمها في المملكة المتحدة اليوم – هذا العرض مقيد.
هراء ، انظر من نافذة طائرة. حتى في اليابان ، حيث 14 في المائة فقط من الأراضي مناسبة للبناء ، عندما بدأ الذعر ، فجأة كان هناك الكثير من المعروض. أول ما لاحظته عند الانتقال إلى بريطانيا عام 1990 كان لافتات معروضة للبيع في كل مكان.
وبالمثل ، فإن الطلب بالكاد يكون غير مرن. كما هو الحال مع كل أصل ، فإن الأسعار هي دالة للدخول التي تدعمها. عندما كانت قيمة القصر الإمبراطوري أكثر من قيمة كاليفورنيا ، بلغ متوسط الدخل الإجمالي للشقق في وسط طوكيو 16 ضعفًا في ذروتها.
هذا ليس أكثر بكثير من 13 مرة في لندن اليوم. إنه لمن الجنون أن نعتقد أن المملكة المتحدة فريدة من نوعها. وحتى لو كان الأمر كذلك ، بالنسبة للبلد ككل ، فإن متوسط دخل المنزل الآن يبلغ حوالي تسعة أضعاف الدخل ، وهو أعلى مستوى له منذ 150 عامًا ، وفقًا لشرودرز.
تذكر أيضًا أنه نظرًا لأن المنازل هي أصل مالي ومادي ، يجب أن تعكس الأسعار المستقبل أيضًا. لذلك لا فائدة من الجدل حول النظرة الوردية للهجرة الأسترالية أو الأمريكية ، على سبيل المثال. كما هو الحال مع الأسهم ، يجب خصم ذلك بالفعل.
4. “لقد قررنا الذهاب إلى باربادوس هذا الشتاء – تضاعفت قيمة منزلنا ثلاث مرات.”
محظوظ حقًا ، لكنك لا تسك إلا إذا تمكنت من بيع منزلك بينما تكون الأسعار مرتفعة ، وإذا كنت قد حددت التكلفة والوقت الذي تقضيه في التجديد بشكل صحيح ، وإذا قمت بالتخفيض.
بعض الناس يجيدون إيجاد صفقة. ومع ذلك ، إذا تضاعفت قيمة منزلك ثلاث مرات ، فستحتاج إلى شراء منزل تضاعفت قيمته ثلاث مرات أيضًا بعد البيع. بالتأكيد ، لقد تم الحفاظ على قوتك الشرائية مقابل المستأجر ، ولكن من الناحية المطلقة ، ستشعر بالثراء فقط إذا انتقلت إلى مكان ما أرخص.
5. “أنت تعرف مكانك بالطوب وقذائف الهاون – إنه دليل مستقبلي ، أليس كذلك؟”
هنا أقوم بتوقعين. أولاً ، ستقلل السيارات الطائرة بشكل كبير من فرق الأسعار بين أسعار المساكن في المناطق الحضرية والريفية. ثانيًا ، لن يرغب أحد في الحصول على منزلك في شقتك أو في الضواحي عندما يكون بإمكانه الحصول على قصر بجانب البحر في الواقع الافتراضي.
المؤلف هو مدير محفظة سابق. بريد إلكتروني: [email protected]؛ تويتر: MustafaHosny اللهم امين
