متى سيتباطأ التضخم في أسعار الإيجارات في المملكة المتحدة؟

ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية

فقط قم بالتسجيل في قطاع العقارات ملخص myFT – يتم تسليمه مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

يتم إنشاء مؤشر البؤس الاقتصادي النموذجي عن طريق إضافة معدل البطالة إلى معدل التضخم.

بالنسبة للمستأجرين في بريطانيا، قد يكون هذا أكثر ملاءمة:

أو هذا:

أو (في إنجلترا فقط، للأسف) هذا:

مع استعداد العديد من الأشخاص (معظمهم من الشباب) الذين ترتبط إيجاراتهم ببدء الفصل الدراسي الجامعي لابتلاع قفزة جديدة في الأسعار – أو خفض توقعاتهم – فإن سؤال واحد سيكون في أذهان الكثيرين: هل ستنخفض الإيجارات قريبًا؟

لا. حسنا، حسنا، من المرجح جدا لا.

ماذا عن هذا بدلا من ذلك: هل ستتوقف الإيجارات عن الارتفاع بسرعة كبيرة قريبا؟

ربما، كما يقول سانجاي راجا من دويتشه بنك:

هناك سبب للتفاؤل بأن التضخم في الإيجارات سوف يبدأ في التراجع بحلول وقت لاحق من العام.

أولاً، تشير البيانات التفصيلية الصادرة عن المعهد الملكي للمساحين القانونيين إلى أن الطلب من جانب المستأجرين على العقارات قد انخفض بشكل كبير منذ بداية الجائحة. في الواقع، انخفض الطلب على الإيجارات إلى المنطقة السلبية في نهاية العام الماضي ويظل أقل بكثير من متوسطه في الأمد البعيد. كما بدأت تعليمات الملاك الجدد في إظهار بعض علامات التحسن في الأرباع الأخيرة. وبينما لا تزال أقل من المستويات الطبيعية، فقد نشهد انتعاشًا في التعليمات الجديدة بحلول النصف الثاني من عام 2024، مما يمتص بعض “الطلب الزائد” في السوق.

ثانياً، انتعش الطلب على العقارات المخصصة للإيجار. ووفقاً لمسح بنك إنجلترا لظروف الائتمان، بدأ المقرضون في رفع توقعاتهم بشأن الرهن العقاري المخصص للإيجار، حيث تبدو بيانات النصف الأول من عام 2024 قوية إلى حد ما. وتشير التوقعات المستقبلية أيضاً إلى المزيد من الزيادات في الطلب على الرهن العقاري المخصص للإيجار. وأفادت جمعية البناء عن سادس أكبر زيادة في ربع سنوي في عدد المستثمرين الباحثين عن عقارات مخصصة للإيجار.

ثالثًا، تشير مصادر عقارية متعددة إلى تباطؤ التضخم في الإيجارات. أولاً، تُظهر بيانات HomeLet أنه بعد أن بلغ ذروته عند أكثر من 11% على أساس سنوي في أواخر عام 2023، فإن التضخم السنوي في الأسعار في طريقه إلى الانخفاض، حيث يقترب حاليًا من 5% على أساس سنوي. يشير تقرير سوق الإيجار الخاص بـ Zoopla إلى أن الأسعار تعمل عند 6.6% على أساس سنوي اعتبارًا من يونيو 2024 (بعد أن بلغت ذروتها عند 16% في الربع الرابع من عام 2024)، ولكن من المتوقع أن “ترتفع إيجارات الإيجارات الجديدة بشكل أبطأ هذا العام”. وقد ردد Rightmove وجهة نظر مماثلة حيث أشار إلى أن التضخم في الإيجار بلغ 6.8% على أساس سنوي، متباطئًا من ذروته البالغة 16% في العامين الماضيين. كما أشار استطلاع الرأي العام والاتجاهات الاجتماعية الذي أجراه مكتب الإحصاءات الوطنية إلى تراجع في زيادات الرهن العقاري/الإيجار التي شهدتها الأسر في الشهر الماضي (سجل شهر يوليو أدنى قراءة شهدناها منذ فبراير 2024). وأخيرًا، تشير توقعات الإيجارات، التي أصدرتها مؤسسة RICS في الأشهر الثلاثة المقبلة، إلى تباطؤ التضخم في الأسعار. فمن ذروتها بعد الجائحة، تباطأت توقعات الإيجارات من ذروتها التي بلغت نحو +65 إلى +38 الآن. ورغم أنها لم تعد إلى مستويات ما قبل الجائحة تمامًا، فإن البيانات تشير إلى بعض الانكماش في المستقبل.

(إن الانكماش ــ أي تباطؤ وتيرة ارتفاع الأسعار ــ ليس للأسف نفس الشيء مثل الانكماش، حيث تنخفض الأسعار في الواقع.)

الحجة الأخرى لصالح تطبيع الزيادات في الإيجارات هي أنها ستكون طبيعية تمامًا: “تميل أسعار الإيجارات في نهاية المطاف إلى تتبع التضخم الرئيسي – مع تأخير”، يلاحظ راجا:

حتى الآن، كانت القفزة في التضخم الإيجاري خطية – ومدفوعة جزئيًا بالتغييرات المنهجية في كيفية جمع بيانات الإيجارات الخاصة. ولكن في نهاية المطاف، مع عودة التضخم إلى طبيعته، سيعود التضخم الإيجاري الخاص أيضًا. في الواقع، لم تكن هناك سوى فترتين في العقدين الماضيين حيث تتبع مؤشر أسعار المستهلك للإيجارات الخاصة مؤشر أسعار المستهلك الرئيسي (إحداهما حوالي 2014-2016 والآن). تميل هذه إلى أن تكون شاذة وليست القاعدة. مع امتداد إسفين الإيجارات الخاصة إلى مؤشر أسعار المستهلك الرئيسي بمقدار 5.6 نقطة مئوية الآن، نتوقع أن نشهد تصحيحًا سريعًا على مدار العام المقبل أو نحو ذلك.

إذا كان التضخم الإيجاري يكون في حالة التوجه نحو البطء ثم الثبات، فمن الجدير أن نستقصي أكثر عن آليات السبب.

من الواضح أن المشترين هم من يحددون الأسعار في سوق الإيجار، لكن الأمر ليس مثل شراء الشوكولاتة أو جهاز كمبيوتر محمول جديد: فمعظم المستأجرين ليس لديهم خيار بين الاستئجار أو عدم الاستئجار.

وعلاوة على ذلك، فإن بدء عملية التأجير يأتي في ظل ظروف تتسم بضغوط كبيرة ــ فالأسر غالبا ما تتشكل في وقت متأخر (وخاصة، كما نتخيل، في هذا الوقت من العام)، كما أن البحث عن شقة قد يستغرق وقتا طويلا للغاية، كما أن العملية مليئة بعدم التماثل في المعلومات.

وهذا من شأنه أن يمنح أصحاب العقارات قدراً كبيراً من القوة، مهما اعترض كثيرون على ذلك. وإذا ما اضطروا إلى الانخراط في حلقة مفرغة من رفع الإيجارات، فلن يكون بوسع المستأجرين أن يفعلوا الكثير.

وهذا أمر عظيم بالنسبة لبنك إنجلترا، الذي يبدو أن واضعي أسعار الفائدة فيه قد تقبلوا أن المستأجرين يشكلون قناة مفيدة لنقل السياسة النقدية. ومن خلال رفع أسعار الفائدة على مدى السنوات الأخيرة، فقد أدى ذلك إلى ارتفاع تكلفة الرهن العقاري، وهي الزيادات التي تمكن أصحاب العقارات من تمريرها إلى المستأجرين ــ ما يقرب من خمس السكان، والخمس الذي عادة ما يكون أصغر سنا وأكثر فقرا.

وبالمناسبة، إليكم أحدث وجهة نظر للجنة السياسة النقدية في بنك إنجلترا بشأن الإيجار، من تقرير السياسة النقدية لشهر أغسطس/آب:

يستمر الطلب على العقارات المؤجرة في التباطؤ، على الرغم من أن العرض لا يزال مقيدًا. تباطأ التضخم في أسعار الإيجار، وأبلغ بعض وكلاء العقارات عن ارتفاع في متأخرات الإيجار.

وكما ذكرنا في بضع مقالات الآن، فإن هيكل سوق الرهن العقاري الحديث في المملكة المتحدة ــ الذي تهيمن عليه المنتجات ذات أسعار الفائدة الثابتة لمدة خمس سنوات وسنتين ــ يفرض فعلياً تأخيراً في عملية النقل: فالتكاليف لا ترتفع إلا عندما يحين وقت تجديد المنتج. وحتى إذا افترضنا أن الأسعار ستستمر في الانخفاض من هنا، فإن هذا يشير إلى أنه سيكون هناك عدة سنوات أخرى يتعين على الناس فيها دفع سعر فائدة أعلى عند تجديد المنتج. وهذا يعني ضمناً أن المزيد من التضخم في الإيجارات لم يتسرب بعد. لذا، إذا لم يكن الأمر كذلك، فلماذا لا؟

ربما يكون ذلك بسبب الجشع، ولكن كما نرى فإن هناك ثلاثة مسارات محتملة:

1) ستستمر الزيادات في الإيجارات من الآن فصاعدًا، وهو ما يشير إلى أن العديد من أصحاب العقارات قاموا ببساطة بزيادة أسعارهم بما يتماشى مع السوق قبل أن يعانوا بالفعل من زيادة في تكاليفهم. عمل جيد إذا تمكنت من الحصول عليه.
2) يظل التضخم في الإيجارات مرتفعًا مقابل التضخم ونمو الأجور، مما يشير إلى أن أصحاب العقارات ما زالوا يواجهون ويمررون زيادات كبيرة في الرهن العقاري مع انتهاء صلاحياتهم.
3) لقد كان الضغط على المستأجرين والعرض شديدا للغاية، واستقرت الأسعار أو حتى انخفضت من هنا.

إننا نشك بشدة في أن الخيار 1) هو المسار الأكثر ترجيحًا، وهو ما يشير إلى أن عددًا كبيرًا من أصحاب العقارات استغلوا البيئة التضخمية بشكل انتهازي كغطاء لزيادة دخولهم على الرغم من عدم مواجهتهم لزيادات في تكاليف الرهن العقاري بعد. وهذا اعتبار غير محبب بالنسبة للمستأجرين، ولكنه أقل إثارة للقلق كثيرًا من الخيار 2). أما بالنسبة للخيار 3)… فربما. وربما لا. آسف.

مع بدء المملكة المتحدة ما قد يكون أبطأ دورة خفض في تاريخها، فمن المرجح أن تظل تكاليف الإيجار المرتفعة قائمة.

قراءة إضافية
– أندرو بيلي ضد المستأجرين؟