افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
اعتقد آدم نيومان ورعاته في SoftBank أنهم كانوا يبنون شركة تكنولوجيا. في نهاية المطاف، كانت WeWork أشبه بالبنك، المثقل بصعوبة وجودية عدم تطابق الأصول والخصوم. يوم الاثنين، تم تعليق الأسهم في شركة المساحات المكتبية المرنة في الولايات المتحدة تحسبا لتقديم طلب الإفلاس بموجب الفصل 11.
بلغ التقييم الخاص لشركة WeWork ذروته عند 47 مليار دولار. تبلغ قيمة أسهمها العامة 40 مليون دولار فقط. ويتم تداول ثلاثة مليارات دولار من سندات السندات بنصف هذا المبلغ ربما.
لقد طغت التزامات الإيجار على الشركة. لقد سجلت مساحات في المباني في المدن الكبرى لسنوات بينما أبرمت صفقات مرنة مع العملاء تسمح لهم بالدخول والخروج من المساحات المكتبية.
يجب أن تسمح عملية الإفلاس لشركة WeWork بالتخلص من جزء من عقود الإيجار طويلة الأجل البالغة 13 مليار دولار التي لا تريدها، أو الأهم من ذلك، دفع أصحاب العقارات إلى شروط أفضل. أدى التفوق المفرط لنيومان وسوفت بنك خلال العقد الأول من القرن الحادي والعشرين إلى تحديد حقبة من التفكير السحري المستوحى من الأموال الرخيصة. يمكن الآن أن تظهر WeWork أقل حجمًا وأكثر تواضعًا.
وفقًا للإيداعات، بدأ عقد الإيجار النموذجي لشركة WeWork مع أصحاب العقارات بمدة 15 عامًا. وفي الوقت نفسه، قالت إن عملاءها لديهم متوسط ”اتفاقيات عضوية” يبلغ حوالي عام ونصف. نحو 75 في المائة من إيرادات شركة WeWork – التي من المقرر أن تكون أقل بقليل من أربعة مليارات دولار هذا العام – تذهب الآن إلى دفع عقود الإيجار. إن مصاريف الفوائد الثقيلة وحتى التكاليف العامة المخفضة، تركت الشركة بلا قدرة تقريبًا على تحقيق الربح.
السؤال الصعب الآن هو ما هو مستوى الإيجار الذي يمكن أن تتفق عليه WeWork مع الملاك؟ وتتعرض هياكل رأس المال الخاصة بها لضغوط. إن التحول الهائل نحو العمل من المنزل أمر سيئ لكلا الجانبين.
وقد تراوحت معدلات الإشغال في WeWork هذا العام فوق 70 في المائة بقليل. انخفضت أسعار الأسهم لاثنين من أصحاب المساحات المكتبية الكبيرة، Vornado وSL Green، بنحو 60 في المائة عن مستويات ما قبل الوباء. وكان من الممكن أن ينخفض سعر الزوج أكثر لولا المستأجرين العالقين في عقود إيجار طويلة الأجل.
من الممكن أن يبدأ إشغال المكاتب وحركة المرور في منطقة الأعمال المركزية في العودة إلى طبيعتها. قد تستفيد WeWork بعد ذلك من قدرتها على إعادة ضبط أسعار العضوية بشكل أعلى بينما تظل عقود الإيجار ثابتة عند مستويات متواضعة.
وربما تكون هناك طرق للتحوط أو الاستفادة من هذا التوتر بين الإيرادات والتكاليف. يُظهر بعض المصرفيين هذا النوع من المهارات التشغيلية – التي بدا أن نيومان وسوفت بنك خاليان منها بشكل مخيب للآمال.
يهتم فريق Lex بسماع المزيد من القراء. من فضلك أخبرنا عن رأيك في WeWork في قسم التعليقات أدناه.
