نحن نتربص حول المكاتب ذات عقود الإيجار المهجورة

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

كان الملاك التجاريون يستعدون للتعامل مع عقود إيجار WeWork المهجورة أو التي أعيد التفاوض بشأنها منذ أشهر. على أقل تقدير، فقد حصلوا على تنبيه من تحذير شركة المساحات المكتبية في أغسطس/آب بشأن “قدرتها على الاستمرار كمنشأة مستمرة”.

ويساعد هذا في تفسير السبب وراء حصول سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري، أو CMBS، على دفعة طفيفة بالفعل من الأخبار، على الأقل من حيث مخاطر الائتمان الضمنية في السوق.

تم تضييق الفروق بين سندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ذات التصنيف AA وA في حدث الإفلاس، وفقًا لبنك باركليز. (وهذا يعني أن القسمين الثاني والثالث الأعلى تصنيفًا في السوق يعكسان أقل مخاطر الائتمان أكثر من ذي قبل.) ليس من العدل حقًا أن نقول إن أي شخص كذلك مستبشر حول سوق العقارات التجارية، ولكن هناك وجهة نظر مفادها أنه نظرًا لأن أسواق CMBS أكثر سيولة، فقد قامت بتسعير الكثير من انهيار قيمة المكاتب، في حين أن أجزاء أخرى من أسواق CRE لم تفعل ذلك.

وألقى المحللون أيضًا نظرة على التأثيرات طويلة المدى لإعلان إفلاس WeWork على أسواق العقارات التجارية. لن تكون الجولة الأولى من الرفض المقترح، والتي يبلغ مجموعها 69 عقد إيجار، هي النهاية؛ أدرجت WeWork 105 مواقع “لا تحتفظ بها أبدًا” في خطة أعمالها، كما يشير باركليز. ويواصل المحللون:

من المرجح أن يكون لإجراءات WeWork تأثيرات غير مباشرة. بالإضافة إلى خفض التدفقات النقدية العقارية في العقارات المتضررة، فإنه يوفر أيضًا مساحات مكتبية إضافية في السوق، مما قد يؤدي إلى الضغط على الإيجارات في المنطقة. كما أنه سيؤثر سلباً على أصحاب هذه العقارات.

في الوقت الحالي، إليك ملخص سريع لبعض الفائزين والخاسرين، من بنك باركليز ما لم يُنص على خلاف ذلك:

الفائزون:

• إلى جانب المحامين ومستشاري الإفلاس، لا يوجد “فائزون” حقاً في هذا الموقف على وجه التحديد. ولكن على هذا المنوال. . .

• يشير هذا المنشور من العريضة إلى أن PJT Partners المصرفي في WeWork متفائل جدًا هذه الأيام. شركات المحاماة التابعة لها هي Kirkland & Ellis وCole Schotz، كما قامت بتعيين شركة Alvarez & Marsal أيضًا.

• يبدو أن SL Green ليس لديها تعامل مع WeWork في ممتلكاتها، كما يشير باركليز في مذكرة منفصلة حول صناديق الاستثمار العقارية المكتبية.

الخاسرون (والخاسرون المحتملون في المستقبل):

• سوق العقارات التجارية في مدينة نيويورك: 40 موقعًا من المواقع في الجولة الأولى من رفض عقود الإيجار المقترحة موجودة في نيويورك.

• حوالي 2.5 مليار دولار من القروض مخصصة لمواقع WeWork التي تكون إما مغلقة أو على وشك التقطيع

• كانت WeWork عاشر أكبر مستأجر لشركة Boston Properties (BXP)، حيث بلغ إجمالي التزاماتها الإيجارية 1.2 في المائة.

• لدى Cousins ​​Properties (CUZ) تعرض بنسبة 1.1 في المائة لشركة WeWork، وهي المستأجر رقم 11 الأكبر لديها.

• 6.5 مليار دولار إضافية من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتي لديها تعرض “محتمل” لشركة WeWork

وبالنسبة لسكان نيويورك، إليك بعض المباني التي يتم فيها رفض عقود الإيجار في صفقات CMBS: One Soho Square (تشغل WeWork 2 في المائة فقط من المساحة)؛ 599 برودواي (25 قطعة)؛ 57 شرق شارع 11 (100 قطعة)؛ دامبو هايتس في 81 شارع بروسبكت (11 قطعة)؛ و 385 الجادة الخامسة (21 قطعة).