توضح محفظة Phil Rosenberg مدى صعوبة أصحاب العقارات في المملكة المتحدة. يمتلك الباحث العلمي البالغ من العمر 44 عامًا ست عقارات في يوركشاير. يتم الاحتفاظ اثنان من خلال شركة محدودة ، حيث يمكن تعويض رسوم الفائدة قبل الضرائب ، وكسب ربح جيد.
يقول الأربعة المتبقية ، المملوكة باسمه ، ما يقرب من 1000 جنيه إسترليني كل عام – “أقل مما كنت أكسب في نوبة عمل واحدة كل شهر في حانة” ، كما يقول. ما هو أسوأ من ذلك هو أن جميعها في صفقات ثابتة مضمونة قبل عام 2022 ، عندما كانت معدلات الرهن العقاري منخفضة للغاية. عندما يتم إعادة تشكيل كل منها ، من المقرر أن يكون الأول في سبتمبر ، أن يتحول ربح 1000 جنيه إسترليني إلى خسارة بقيمة 2500 جنيه إسترليني ، بأسعار حالية.
يقول روزنبرغ: “إن انخفاض كبير في معدلات الرهن العقاري فقط سيجعلها مربحة مرة أخرى”. “أنا أعتمد كليا على قيمتها الرأسمالية لزيادة عمل الاستثمار.”
بعد ثلاث سنوات من ارتفاع معدلات الرهن العقاري بدأت في العض في أرباح الملاك ، هوامش للمستثمرين مثل روزنبرغ يشعرون بالقلق حتى العظم. قال أكثر من نصف أصحاب العقارات الذين شملهم IPSOs للحصول على إيرادات HM و Customs هذا الشهر إنهم حصلوا على ربح أقل من 10،000 جنيه إسترليني من محفظتهم.
وجميع تكاليف الوقت تزداد. يبدو أن متطلبات تحسين أداء الطاقة في السنوات القليلة المقبلة من المقرر أن يسرج العديد من الفواتير الأعلى على رأس ارتفاع تكلفة السلامة ، والتي تشمل فحوصات الغاز والكهرباء والسلامة من الحرائق. علاوة على ذلك ، يخشى الكثيرون من مشروع قانون حقوق المستأجرين ، الذي يتوقع أن يصبح قانونًا هذا الصيف ، على هوامش أكثر. زادت ميزانية أكتوبر الماضي من رسوم الدمغة المستحقة على شراء عقارات الاستثمار ، وضريبة المكاسب الرأسمالية على بيعها.
ربما يكون من غير المفاجئ ، وبالتالي ، أن يشتري المستثمر في أدنى مستويات قياسية ، مع واحد فقط من كل عشرة عقارات اشترى من قبل الملاك بين يناير وأبريل من هذا العام. هذا هو أدنى مستوى منذ عام 2007 ، عندما بدأ هامبتونز في جمع البيانات.
بعد ما يقرب من عقد من الزمان ، بدأت الإعفاءات الضريبية لأصحاب العقارات في التخلص التدريجي ، يطرح الكثيرون سؤالًا إلحاحًا: هل ما زال من الممكن كسب المال من الممتلكات؟
عدد متزايد لا يعتقد. إن تضاءل الأرباح – أو الخسائر ، في بعض الحالات – تعني أن العديد من الملاك يستعدون للبيع. واحدة من كل أربعة تخطط لبيع عقار واحد على الأقل في العام المقبل ، وفقا لمسح IPSOS.
يتوقع نيل فرنسا أنه سيبيع جميع العقارات الأربعة التي يمتلكها في Wirral ، بالقرب من ليفربول ، في السنوات القليلة المقبلة لتجنب تكلفة تحسينات كفاءة الطاقة التي تتطلبها التغييرات في نظام شهادة أداء الطاقة (EPC). إنه يجد أيضًا أنه يستغرق وقتًا طويلاً ومكلفًا لتشغيله كإيجارات.
جميع خصائص فرنسا الأربعة لديها حاليا تصنيفات كفاءة الطاقة ، على الرغم من وجود مزدوج الزجاج والعزل. ويقدر أنه للحصول على كل واحد إلى تصنيف C المطلوب بحلول الموعد النهائي لعام 2030 سيكلفه ما يصل إلى 12000 جنيه إسترليني لكل عقار على الألواح الشمسية والتحسينات الأخرى. بالنسبة للمنازل المستأجرة حديثًا ، لا يزال الموعد النهائي في وقت مبكر – 2028.
إن تفضيل فرنسا للرهون العقارية الثابتة لمدة عامين يعني أنه تعرض بسرعة بسبب ارتفاع سعر الفائدة الذي بدأ في عام 2022-ويقدر أن فاتورة الرهن العقاري قد نمت من 30،000 جنيه إسترليني إلى 46000 جنيه إسترليني بنسبة إجمالية قدرها 120،000 جنيه إسترليني. على الرغم من زيادة الإيجارات ، إلا أنه لم يتبق سوى عمل رأس المال المطلوب لتدابير EPC.
يقول: “سيستغرق هذا الأمر أربع سنوات على الأقل لاسترداده ، وفي ذلك الوقت سأبلغ من العمر 75 عامًا”. “إذا لم تتغير اللوائح ، فسأحتاج إلى بيع المحفظة قبل تغييرات EPC.”
الزيادات في الوقت والمال لتشغيل المحفظة تعني أنه قد يغادر السوق حتى وقت مبكر – مرتين ، كما يقول ، لقد ترك المستأجرون المنازل تالفة شديدة بعد الخروج. تسبب واحد في أضرار المياه بتكلفة أكثر من 5000 جنيه إسترليني لإصلاحها. في إنجلترا ، يجب على الملاك التحقق من أن المستأجرين يتمتعون بالحياة المناسبة في المملكة المتحدة قبل بدء الإيجار. العديد من ممتلكات فرنسا هي منازل مشتركة ، وهو يتحقق باستمرار من موقع رسمي يوضح بالتفصيل أهلية المواطنين في الخارج للتأجير لضمان تجنب ارتكاب خطأ. يقول: “أشعر أنني أصبحت ضابط هجرة غير مدفوع الأجر”.
يواجه ملاك الشراء من الشراء أصعب الظروف المالية في تاريخ السوق الحديث.
تكمن جذور السوق الحالية في حق Margaret Thatcher في الشراء من عام 1980 ، والتي وسعت ملكية الممتلكات من خلال السماح لمستأجري المجلس بشراء منازلهم بخصم ، وقانون الإسكان 1988. أدخل التشريع ضمانًا على الإيجار ، مما يسهل على الملاك إخلاء المستأجرين وزيادة الإيجارات. تلقت الظاهرة المزيد من التشجيع ، وفي الوقت نفسه ، في عام 1996 ، عندما أطلق المقرضون أول منتجات الرهن العقاري للشراء من أجل الشراء (BTL).
انخفضت أسعار الفائدة خلال معظم فترة السنوات السبع المقبلة ، في حين أن أسعار المنازل زادت وتزداد الطلب على الإيجار-لا سيما من المهنيين الشباب وطلاب الجامعات-بشكل مطرد. بين عامي 2007 وذروة في عام 2015 ، نمت نسبة المنازل التي اشترتها المستثمرين من الشراء من 10 في المائة إلى 16 في المائة ، وفقًا لما ذكره هامبتونز.
لكن المستثمرين كانوا يتنافسون منذ ذلك الحين على ميزانية جورج أوسبورن لعام 2015 مع تغييرات ضريبية مصممة لجعل الاستثمارات إلى الشراء أقل ربحًا. أعلن أوزبورن عن انسحاب تدريجي بين عامي 2017 و 2021 من الإعفاء الضريبي الذي سمح من قبل الملاك بشطب فائدة الرهن العقاري ضد الضريبة.
في حين استمر أوزبورن في تقديم بعض الاعتمادات الضريبية لفائدة الرهن العقاري ، كان على أي شخص يرغب في الاحتفاظ بالتخفيف الضريبي الكامل بيع ممتلكاته في شركات جديدة محدودة. استلزم التحويل دفع رسوم الدمغة على كل معاملة. منذ عام 2016 ، اضطروا أيضًا إلى دفع رسوم منزلية إضافية ، حيث تم تحديدها في البداية بنسبة 3 في المائة ولكنها ارتفعت إلى 5 في المائة في ميزانية أكتوبر الماضي.
ولكن حتى الملاك المدمجون مثل هاري أوزبورن ، الذي تمتلك شركته ستة عقارات تأجير في باث وبريستول وهامبشاير ، يكافحون مع ارتفاع التكاليف ووضع خطط لتوسيع محافظهم العقارية.
في معظم ممتلكاته ، قام أوزبورن ، 32 عامًا ، بتجديدات وامتدادات كبيرة بعد شرائها. حيثما أمكن ، لزيادة دخل الإيجار إلى الحد الأقصى ، قام بتقسيم المنازل إلى شقق وبيوت الإشغال المتعددة (HMOs) – المنازل التي تستوعب ثلاثة أشخاص أو أكثر من نفس العائلة.
شعر أوزبورن بأنه مضطر العام الماضي لتغيير نهجه بسبب مزيج من المواد المرتفعة وتكاليف العمالة ، والتأخير في تأمين إذن التخطيط للتمديدات أو تغيير الاستخدام ، واستمرار أسعار الفائدة المرتفعة. لم يشتري عقارًا منذ ذلك الحين.
يقول أوزبورن: “ارتفعت تكاليف البناء الخاصة بي بين 50 و 100 في المائة ، وتكاليف التمويل الخاصة بي قريبة الآن من ضعف”. “نظام التخطيط هو الفوضى – استغرق المجلس في باث سبعة أشهر ليعطيني قرارًا”.
يقول أوزبورن إن الانتظار لتلقي الترخيص اللازم لاستئجار عقار حيث أن HMO يتزايد أيضًا.
تعني التكاليف الأعلى أن أوزبورن قد تحول إلى القيام بمنازل للبيع بدلاً من إبقائها على الاستئجار ، لكن سوق المبيعات البطيئة محبط حتى ذلك. أحد منزلين يحاول بيعه في ساوثسي ، بورتسموث ، في السوق لمدة خمسة أشهر. يقول: “يقول وكيلي إنه لم يبيع منزلًا واحدًا لمستثمر BTL في 18 شهرًا”.
مع ارتفاع تكاليف التكاليف أرباح لأصحاب العقارات المدمجة ، يتحول بعضهم إلى استثمارات متعددة الاستخدامات ، مثل الشقق التي تحتوي على المتاجر التي تحتها ، لتوفير رسوم الدمغة وزيادة الإيجارات.
اشترى Murtaza Kinili ، 35 عامًا ، الذي يملك ويدير شركة للسلامة من الحرائق في لندن ، أول استثمار له في العقارات: متجر شقة فوقه في شارع مرتفع في سوانسي ، مع شركة محدودة.
نظرًا لأنه يعتبر استثمارًا متعدد الاستخدامات ، فإنه يدفع معدلًا منخفضًا من رسوم الدمغة ، ويوفر رسومًا إضافية سكنية إضافية قدرها 5 في المائة. هذا وارتفاع الإيجارات في القطاع التجاري يعني صافي عائده بعد التكاليف ، بما في ذلك الفائدة على قرضه وضريبةه البالغ 110،000 جنيه إسترليني ، حوالي 9 في المائة – أكثر بكثير مما سيجده في الممتلكات السكنية المحلية ذات الأسعار المعاد. كما أنه يستفيد من وجود تدفقات تأجير متنوعة.
يقول: “نأمل أن تنخفض الإيجارات السكنية والتجارية المستقبلية في نفس الوقت”.
يقول بيتر ويليامز ، من موقع Propp.io ، وهو موقع مقارنة تمويل العقارات الذي ساعد في ترتيب رهن كينيلي ، إن العديد من عملائه يفضلون الاستخدام المختلط على الاستثمارات السكنية منذ ميزانية أكتوبر. يقول: “إن النقطة المئوية الإضافية (الزيادة في رسوم الدمغة على) المنازل الثانية قد أحدثت فرقًا كبيرًا”.
أولئك الذين لديهم ثلاث خصائص أو أقل ، الذين ما زالوا يشكلون غالبية الملاك ، شاهدوا أضيق الضغط المالي ومن المرجح أن يبيعوا. كتب جيمس تاتش من المملكة المتحدة في تقرير صدر من يوليو الماضي: “من المرجح أن يكون الانخفاض الإجمالي في أسهم BTL Mortgage قد جاء بشكل غير متناسب من أصحاب العقارات غير المدرجة”.
كان الكثيرون فقط من الملاك العرضي في المقام الأول. وجد استطلاع IPSOS أن 40 في المائة اشترى ممتلكات الإيجار الخاصة بهم للعيش فيها أو استلامها من خلال الميراث أو كهدية. مقابل 78 في المائة ، فإن أرباح الإيجار ليست مصدر دخلها الرئيسي.
اليوم ، تمنع تكاليف رسوم الدمغة المرتفعة الكثيرين من البيع إلى شركات محدودة ، مما يجعلها أكثر صعوبة في النهاية للتخفيف من ضريبة الرهن العقاري وارتفاع أسعار الفائدة ، وهم غير قادرين على الاستمتاع بوفورات الحجم التي تتدفق من محافظ أكبر.
إن جلب المعاشات التقاعدية إلى نطاق الميراث منذ عام 2027 ، وإصلاح الممتلكات الزراعية والإغاثة من الممتلكات التجارية في ميزانية أكتوبر ، ركزت عقول الملاك على تخطيط الميراث.
يقول Iain McLeod ، من مديري الثروات St James's Place ، إنه شهد زيادة في عدد العملاء القادمين إليه مع عائدات من بيع العقارات إلى الشراء منذ أكتوبر.
يقول: “إن بيع عقارات BTL يعني أنه يمكنك هدية بعض العائدات ولا تترك مسؤولية استغراب الوقت المتمثلة في تصفية أو إدارة محفظة BTL للأطفال الذين من المحتمل أن يكون لديهم وظيفة مزدحمة وعائلة شابة”.
يقول سايمون ديفيس ، 69 عامًا ، إن التحديات الضريبية للميراث حول ممتلكاته في ريتشموند ، التي تم شراؤها في عام 1998 ، كانت القشة الأخيرة. إنه يستعد لبيعها وترك قطاع المالك للأبد.
يقول: “لا يمكنني أنا ولا مستشاري الماليين إيجاد طريقة لزوجتي وأنا أنقلت عقارات ريتشموند إلى أطفالي دون تكبد ضريبة مفرطة قبل وفاةنا”. “على الرغم من أنه كان مشروعًا مرضيًا ومرضًا للغاية على مدار 30 عامًا تقريبًا ، فإن هذه الحقيقة – إلى جانب التغييرات الضريبية والتشريعية وأعمارنا المتقدمة – تعني أن الاستثمار قد أدار مساره”.
