هل من المتوقع أن يشهد سوق العقارات ارتفاعا في أواخر الصيف؟

وفي ليدز، لاحظ سيمون جولدينج، الذي يستعد لشراء منزله الأول، مدى سرعة تغير سوق الرهن العقاري.

في أبريل/نيسان، عُرض عليه قرض بقيمة 26% من قيمة المنزل، ثابت لمدة خمس سنوات، بسعر فائدة 4.9%. وفي الأسبوع الماضي، بعد العثور على العقار المناسب، تمكن من الحصول على قرض عقاري بنسبة 37%، ثابت لمدة خمس سنوات بسعر فائدة 4.05%.

يقول جولدينج، الذي يشعر بالسعادة بالأسعار الجديدة المعروضة والحريص على عدم ترك المنزل يفلت من بين يديه: “أريد فقط إتمام الصفقة بسرعة”.

ولكن هذا ليس الوحيد الذي يشعر بالاستعجال. فمنذ خفض بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي إلى 5% في الأول من أغسطس/آب، ارتفع عدد المشترين الذين يتصلون بوكلاء العقارات من خلال موقع رايت موف بنسبة الخمس على أساس سنوي، كما خفضت شركات الإقراض العقاري الكبرى أسعار الفائدة ــ في بعض الحالات عدة مرات. وفي هذا الأسبوع، أعلنت كل من ناشون وايد، وتي إس بي، وباركليز، وإتش إس بي سي عن المزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة الرئيسية، مع تصاعد حرب الأسعار بين شركات الإقراض.

قبل ثلاثة أشهر، كان أفضل قرض عقاري ثابت لمدة خمس سنوات في السوق للمشتريات التي تصل نسبة القرض إلى القيمة فيها إلى 75% 4.44%، وفقًا لموقع Moneyfacts. وفي يوم الخميس، بلغ 3.94%.

بالنسبة لقرض عقاري بقيمة 750 ألف جنيه إسترليني، بفترة سداد مدتها 25 عامًا، فإن هذا يعني خفض المدفوعات الشهرية بما يزيد عن 200 جنيه إسترليني.

ويقول راي بولجر، المدير الفني الأول في شركة جون تشاركول للسمسرة العقارية: “قد يجد المقترضون أنهم قادرون على تحمل تكاليف الرهن العقاري الأكبر أيضًا، نظرًا لأن البنوك تحسب معايير القدرة على تحمل التكاليف على العديد من المنتجات باستخدام أسعار الفائدة المتغيرة القياسية، والتي انخفضت منذ قرار بنك إنجلترا”.

ولكن هل من الممكن أن يضخ هذا أي قدر من الحياة في سوق العقارات في المملكة المتحدة؟ أم أن القيود الأساسية التي تحول دون تحمل تكاليف شراء العقارات سوف تبقي عمليات الشراء والبيع ضعيفة لبعض الوقت في المستقبل؟

أسعار الرهن العقاري المنخفضة تغير بالفعل ما يفضله المشترون يقول مايك بولز، رئيس المكتب الخاص في شركة سافيلز برايفيت فاينانس، إن المنتجات ذات الأسعار المتغيرة تحظى بشعبية كبيرة منذ فترة طويلة بين أصحاب المنازل الأثرياء لأنها تسمح بالسداد المبكر بدون رسوم في حالة الحصول على مكافأة عمل أو ربح غير متوقع من بيع أصول استثمارية.

“ولكن منذ الأول من أغسطس، أصبحت الصفقات ذات الأسعار الثابتة جذابة للغاية لدرجة أن العديد من العملاء كانوا يتصلون بي لمناقشة التحول”، كما يقول.

لقد اشترى جوناثان، وهو تاجر عقارات في المدينة، منزلاً في العاصمة مقابل 2.5 مليون جنيه إسترليني، بعد أن حصل على قرض عقاري متغير الفائدة بقيمة مليون جنيه إسترليني منذ ديسمبر/كانون الأول. وهو يعتقد أن أسعار الرهن العقاري سوف تنخفض، ولكنه يتقدم حالياً بطلب للحصول على قرض ثابت لمدة خمس سنوات عند 3.84% مع بنك إتش إس بي سي ـ وهو العرض الذي سيقبله على الفور إذا كان يعتقد أن الأسعار قد ترتفع مرة أخرى.

يقول جوناثان، الذي رفض ذكر اسمه الحقيقي: “حاليًا، أنا في انتظار، ولكن لا يزال هناك خطر التضخم. لذا إذا تغيرت المشاعر، فسأسمع عن الأمر أولاً بسبب وظيفتي، وسأقوم بالإصلاح لمدة خمس سنوات”.

يقول سيمون جامون من شركة نايت فرانك للتمويل الخاص: “عندما تصل الأسعار إلى مستوى 3، فإن الأثرياء يفكرون: بعد خصم الضرائب، يمكنني تحقيق أرباح أكبر من ذلك على أموالي، لذا فمن المنطقي الاقتراض مرة أخرى”.

ويضيف أن هناك سبباً آخر أيضاً. “مع إظهار حكومة حزب العمال الجديدة نية واضحة لزيادة الضرائب، هناك قلق حقيقي من ارتفاع ضريبة الميراث. إن الاقتراض على منزلك، والذي يقلل من المبلغ الخاضع لضريبة الميراث عند وفاتك، هو أمر أكثر منطقية”. وسيتم الكشف عن خطط الحكومة الضريبية في أول ميزانية للمستشار، في 30 أكتوبر.

في السوق السائدة، مع توقع المشترين انخفاض الأسعار، نمت جاذبية التثبيتات لمدة عامين بينما تراجعت جاذبية التثبيتات لمدة خمس سنوات. في يوليو، اختار 55 في المائة من عملاء جون تشاركول تثبيتًا لمدة عامين؛ بينما اختار 30 في المائة فقط التثبيت لمدة خمس سنوات.

ويتطلع سام تومسون وشريكه، اللذان يعملان عن بُعد ويمكنهما العيش في أي مكان في المملكة المتحدة، إلى شراء منزلهما الأول في جلاسكو، حيث سيقترضان ما يصل إلى 250 ألف جنيه إسترليني لشراء عقار يصل سعره إلى 300 ألف جنيه إسترليني. ويقول تومسون إنه في حين أنهما قد يقدران المعدل المنخفض الذي سيحصلان عليه من الرهن العقاري لمدة خمس سنوات، إلا أنهما يفضلان المرونة الأكبر للمنتج لمدة ثلاث سنوات. ويضيف: “نحن لا نلتزم بالضرورة بالعيش هناك إلى الأبد. سيكون من الأسهل الانتقال دون أخذ الرهن العقاري معنا”.

ولكن من غير الواضح إلى متى ستستمر هذه التفضيلات لآجال أقصر، كما يقول أندرو مونتليك، المدير الإداري لشركة كوريكو، وهي شركة سمسرة رهن عقاري. ويقول إنه منذ الأول من أغسطس/آب وفي ضوء التخفيضات الأخيرة التي أجراها المقرضون الرئيسيون، كان عدد أكبر من العملاء يستفسرون عن الصفقات التي تمتد لخمس سنوات ــ وهو المسار الذي يعتقد أنه الأكثر منطقية. وتتوقع أسواق المقايضة، وهي الطريقة التي يحدد بها المقرضون أسعار صفقاتهم ذات الأجل الثابت، أن يكون السعر الأساسي 3.5% في غضون عامين.

“وبالتالي فإن استراتيجية التثبيت لمدة عامين تعني أنه إذا رفض المقرضون تخفيضات أسعار الفائدة المصرفية في المستقبل، وإذا لم تحدث ارتفاعات حادة في التضخم، وإذا لم نشهد فوضى محلية أخرى على غرار ليز تروس، فسوف نتمكن من الادخار في الأمد البعيد”، كما يقول مونتليك. “وهذا يعني الكثير من الشروط”.

يقول ديفيد وايز، وهو وسيط عقاري رفيع المستوى مقيم في لندن: “الجانب السلبي من اختيار الأجل الأقصر هو اتخاذ القرار الخاطئ. فالاحتفاظ بالأجل الأطول يعني معرفة مدفوعاتك المستقبلية ــ حتى بالنسبة للعملاء (الأثرياء للغاية) وهذا أمر قيم”.

انتقل رجل الأعمال ويل كلارك (27 عاماً) وشريكته للتو إلى منزلهما الأول في كينت، واقترضا 85% من ثمن الشراء. وفي ظل حالة عدم اليقين المالي المرتبطة بإدارة شركتين، يفضل كلارك إمكانية التنبؤ بقرض عقاري ثابت لمدة خمس سنوات، خاصة وأنه غير متأكد من انخفاض أسعار الرهن العقاري.

“وبهذه الطريقة، أعلم أنه بغض النظر عما قد يحدث، سأتمكن من تحمل الأقساط”، كما يقول. “نعم، كان بوسعنا أن ننتظر حتى تنخفض أسعار الرهن العقاري، ولكنها قد ترتفع، وهذا يعني أن (الرهن العقاري) سيكلفنا أكثر في الأمد البعيد”.

من المؤكد أن وكلاء العقارات يتوقعون أسعارًا أقل وتقول شارون هيويت، التي تدير شركة تشيلترن ريلوكيشن، وهي وكالة شراء في مقاطعة باكينجهامشير تتخصص في نقل العملاء إلى منازل عالية القيمة من لندن، إنها تلقت استفسارات أكثر بكثير منذ الأول من أغسطس/آب.

وتقول: “مع انتهاء الانتخابات، أصبح لدى الناس قدر أكبر من الوضوح، كما أن خفض أسعار الفائدة أشار إلى آفاق اقتصادية أكثر تفاؤلاً”.

يقول هنري براير، وكيل الشراء في المملكة المتحدة، الذي ساعد العملاء في تبادل منزلين مقابل 6.5 مليون جنيه إسترليني في الأسبوع الذي أعقب قرار بنك إنجلترا: “لقد وضع هذا الأساس للسوق وشجع (المشترين) على الالتزام بالشراء”. ويضيف: “يبدو الشراء أقل خطورة بعد (الخفض)”. “يبدو الاقتصاد الأوسع نطاقًا أكثر استقرارًا، مما يعني أن أسعار المساكن أصبحت أكثر قابلية للتنبؤ، وأن الأمن الوظيفي يبدو أكثر ضمانًا”.

في الثامن من أغسطس/آب، قالت المؤسسة الملكية للمساحين القانونيين إن مسحها الشهري لوكلاء العقارات أشار إلى “ارتفاع ملموس في أحجام المبيعات في المستقبل” في يوليو/تموز، حيث توقع المزيد من المشاركين ارتفاع المبيعات والأسعار في الأمد القريب وعلى مدار العام المقبل.

ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 1.4 في المائة في العام حتى يوليو، مقارنة بالعام السابق، وفقًا لـ Zoopla، التي تتوقع مكسبًا سنويًا بنسبة 2.5 في المائة في عام 2024. وفي نوفمبر، عندما كان متوسط ​​سعر الرهن العقاري الثابت لمدة عامين 6.29 في المائة، كانت Zoopla تتوقع انخفاضًا بنسبة 2 في المائة في أسعار المساكن في عام 2024.

يقول ريتشارد دونيل، رئيس الأبحاث في زوبلا، إن السوق في طريقه لتحقيق 1.1 مليون عملية بيع منازل هذا العام، وهو ما يزيد بنسبة 10 في المائة عن عام 2023.

ويقول مونتليك إن الاهتمام كان يتزايد في الأسابيع التي سبقت خفض الأسعار. “في المناطق الشعبية، كنا نشهد بالفعل زيادة في الطلب”. في يوليو/تموز، كان أحد عملائه من بين خمسة قدموا “أفضل العروض النهائية” لشراء منزل عائلي في فولهام، بعد يومين من طرحه في السوق مقابل 1.85 مليون جنيه إسترليني؛ قدم العميل عرضًا بقيمة 1.95 مليون جنيه إسترليني وبيع المنزل مقابل 2 مليون جنيه إسترليني.

“قبل عام، لم يكن هناك أي احتمال أن يتقدم بعرض لشراء هذا المنزل… كانت أسعار الرهن العقاري مرتفعة للغاية”، كما يقول مونتليك.

بالنسبة للمشترين الآخرين، دفعهم التخفيض الأخير في أسعار الفائدة البنكية إلى التخلي عن خططهم للشراء، والانتظار بدلاً من ذلك للحصول على صفقات أفضل. في يناير/كانون الثاني، حصلت هيذر كازيميير وزوجها، اللذان يمتلكان العديد من المنازل الأخرى في لندن، على 700 ألف جنيه إسترليني بفائدة ثابتة لمدة خمس سنوات بنسبة 3.94 في المائة، لشراء شقة بقيمة 1.285 مليون جنيه إسترليني في كاناري وارف.

وفي اللحظة الأخيرة، عندما اكتشف الزوجان أن إجراء أعمال صيانة إلزامية للمبنى قد يكلفهما 100 ألف جنيه إسترليني إضافية في السنوات القادمة، انسحبا.

وتقول: “إن أسعار الفائدة تتجه الآن في الاتجاه الصحيح. وأنا سعيدة لأننا لم نتقدم بطلب للحصول على هذه المساكن: فقد نضطر إلى دفع مبلغ أكبر من المال الذي كنا لندفعه لو انتظرنا ستة أشهر أو سنة”. وقد قررت هي وزوجها تأجيل البحث عن مسكن، وربما لا يشتريانه على الإطلاق.

ولكن إذا حكمنا من خلال أسعار سوق المبادلات والتوقيت المتوقع لخفض أسعار الفائدة في المستقبل، فإن هناك حداً لمدى انخفاض أسعار الرهن العقاري في العامين المقبلين.

يقول أندرو جودوين، كبير خبراء الاقتصاد في المملكة المتحدة لدى أوكسفورد إيكونوميكس: “من المؤكد أننا لن نعود إلى المستويات التي كنا عليها قبل دورة تشديد أسعار الفائدة الأخيرة”. ويعتقد جودوين أن أسعار الرهن العقاري سوف تستقر عند حوالي 4% بحلول عام 2027، وبحلول ذلك الوقت، كما يتوقع، سيكون سعر البنك 2%.

ويقول دونيل: “إن هيئة المحلفين لم تقرر بعد إلى أي مدى سوف تنخفض أسعار الرهن العقاري بحلول نهاية العام، والكثير يعتمد على توقعات التضخم وأسعار الفائدة الأساسية”.

بالنسبة لشرائح كبيرة من مالكي المنازل الحاليين أو المحتملين، فإن هذا لن يفعل الكثير لجعل المنازل أكثر تكلفة، مما يحد من احتمالات حدوث زيادة في شراء المنازل خلال الصيف.

وتقول كارا باسيتي، الخبيرة الاقتصادية البارزة في مؤسسة ريزوليوشن فاونديشن، وهي مؤسسة فكرية: “نعم، من الناحية النسبية، أصبح المشترون في وضع أفضل قليلاً مقارنة بوقت ذروة الأسعار، ولكن لا تزال هناك فجوة هائلة بين أسعار المساكن والأرباح”.

وعلى الرغم من انخفاض النسبة عن ذروتها في عام 2021، تظل أسعار المساكن أعلى بمقدار 8.3 مرة من متوسط ​​​​الدخل للعاملين بدوام كامل في إنجلترا، وفقًا لمكتب الإحصاءات الوطنية.

بالنسبة للمشترين لأول مرة، فإن ارتفاع الإيجارات – بنسبة 5.7 في المائة في العام حتى يونيو، وفقًا لزوبلا – وارتفاع التضخم يأكل الودائع ويستنزف فرص الادخار التي خلقتها ارتفاع الأجور.

“وبالتالي، فحتى لو أصبحت الرهن العقاري أكثر يسراً، فإن جمع ما يكفي من المال لسداد الوديعة يظل يشكل قيداً حقيقياً. ولا يزال جزء كبير من السكان بعيداً للغاية عن الحصول على مسكن”، كما يقول باتشيتي.

وقال دونيل إن المبيعات المتفق عليها في الأسبوع الذي أعقب خفض أسعار الفائدة ارتفعت بنسبة 5% على أساس سنوي، لكنها عادت منذ ذلك الحين إلى مستويات العام الماضي.

ويقول: “لا تزال هناك بعض القيود الكبيرة على القدرة على تحمل التكاليف هناك. ولا أعتقد أن هذه نقطة تحول أو أننا سننظر إلى الوراء ونقول: يا إلهي، انظر إلى التأثير الذي أحدثه خفض الأسعار الأساسي على المبيعات”.