يتذكر فولفجانج شوبرت راب الأوقات التي كانت فيها فترات الازدهار جيدة للغاية لدرجة أن شركته لم تكن قادرة على بناء المنازل بالسرعة الكافية.
قال المدير الإداري لشركة راب للإنشاءات: “في عام 2021، قبل أن نسكب أول متر مكعب من الخرسانة، كانت لدينا بالفعل عروض بشأن أكثر من نصف المجمع”. وبعد مرور عامين، أصبح سوق مساكن الأسرة الواحدة في ما وصفه شوبرت راب بحالة “الانهيار التام”.
وفي مختلف أنحاء ألمانيا، يواجه القائمون على بناء المنازل انعكاساً حاداً في حظوظهم، حتى أن التراجع في قطاع البناء السكني يهدد بإحداث تداعيات أوسع نطاقاً في أكبر اقتصاد في أوروبا.
وأعلن كثيرون أنفسهم معسرين، مما أضعف هدف المستشار أولاف شولتس المتمثل في بناء 400 ألف منزل جديد سنويا لمعالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من أكبر المدن في البلاد.
هذا الأسبوع، تعاونت الحكومة الفيدرالية مع المجالس التشريعية في الولايات للتدخل، وكشفت عن حزمة من التدابير التي تهدف إلى تسريع بناء المنازل عن طريق الحد من الروتين. ويرى ممثلو الصناعة أن الاستجابة خطوة في الاتجاه الصحيح، لكنهم يشعرون بالقلق من أن التدابير ليست قوية بما فيه الكفاية وأن طرحها سيكون بطيئًا للغاية.
وقال تيم أوليفر مولر، المدير الإداري لاتحاد البناء الألماني (HDB): “بناءً على الخبرة السابقة، لا نعتقد أنه سيتم تنفيذه بسرعة. إن الهياكل الفيدرالية معقدة للغاية بالنسبة لذلك”.
بعد طفرة استمرت عقدا من الزمن تغذيها الطلب القوي والائتمان الرخيص والتكاليف المنخفضة للمواد الخام، تواجه شركات البناء الألمانية الآن ما وصفه جيرون فراونراث، المدير الإداري لشركة البناء فراونراث جروب، بأنه “عاصفة كاملة”.
أصبحت المواد الخام الآن أكثر تكلفة بنسبة 40 في المائة عما كانت عليه قبل الوباء – وهي أكبر زيادة في أوروبا. ويجب أن يواجه القطاع المعتمد على كثافة الائتمان 10 زيادات متتالية في أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي. وفي حين أن البلاد لا تزال تعاني من نقص في المنازل المناسبة، وخاصة في المدن الكبرى، فإن ارتفاع تكلفة الاقتراض يؤدي إلى إبعاد العديد من المشترين المحتملين.
وكانت النتيجة خسارة مدمرة للثقة أدت إلى أن يكون سوق العقارات السكنية في البلاد من بين الأسوأ أداءً في أوروبا.
وانخفضت أسعار المنازل بنسبة 10 في المائة على أساس سنوي في الربع الثاني، في حين انخفض عدد تصاريح البناء الصادرة هنا بسرعة أكبر بكثير من المنطقة ككل. في تشرين الأول (أكتوبر)، أبلغت 22.2 في المائة من الشركات عن مشاريع ملغاة – وهي أكبر نسبة منذ بدأ مركز إيفو للأبحاث تسجيل هذا الرقم في عام 1991.
وقال كلاوس فولرابي، رئيس المسوحات في إيفو: “الأمر يزداد سوءاً طوال الوقت”. “في مجال البناء السكني، لا تزال الأعمال الجديدة منخفضة للغاية وتتضاءل الطلبات المتراكمة لدى الشركات.”
وارتفع إنتاج البناء بأكثر من 16 في المائة بين الربع الأول من عام 2015 وبداية عام 2022. ومع ارتفاع الطلب على خلفية انخفاض أسعار الفائدة ومعايير الإقراض المتراخية نسبيا، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 66 في المائة، وفقا لمكتب الإحصاءات التابع للاتحاد الأوروبي. يوروستات.
والآن تساهم مشاكل القطاع، الذي يشكل أكثر من 5 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2021، في التوقعات التي أدت إلى تراجع ألمانيا إلى قاع تصنيفات صندوق النقد الدولي للاقتصادات الرائدة.
وقالت سوزانا ستريتر، كبيرة محللي الاستثمار في شركة هارجريفز لانسداون لإدارة الأصول: “بالنظر إلى أن قطاع العقارات هو محرك النمو في ألمانيا، فإن (قضايا القطاع) لا تبشر بالخير”.
وتشعر الشركات التي ترتبط ثروتها بالبناء السكني بالضغط أيضا.
تقول سابين بروكشنايدر، المديرة الإدارية لمجموعة باومان، التي قامت ببناء الحمامات والمطابخ الألمانية لأكثر من قرن من الزمان، إن الأوقات نادرا ما تكون أصعب.
وقال بروكشنايدر: “ستواجه الشركات الصغيرة صعوبات خطيرة مع انخفاض المبيعات وزيادة التكاليف”، مضيفاً أن الطلبيات انخفضت بنسبة 15 في المائة عن العام الماضي.
ومن المتوقع أن يجبر ارتفاع التكاليف وضعف الطلب شركة باومان على الاستغناء عن بعض عمالها البالغ عددهم 1200 عامل ووضع آخرين في مخطط الإجازة.
وقال بروكسشنايدر: “لسوء الحظ، سنضطر إلى التخلي عن العمال المؤقتين الذين نوظفهم، لأننا نتوقع أن يكون العام المقبل أسوأ”.
وتعتقد الصناعة أن الحكومة يجب أن تتدخل لتصحيح ما يعتبره العديد من شركات بناء المنازل فشلاً للسوق.
ويجادلون بأنه، على عكس فترات الركود السابقة في التسعينيات أو أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، لا يزال سكان المدن الكبرى مثل برلين وميونيخ وهامبورغ وكولونيا وفرانكفورت يواجهون نقصًا في المنازل ذات الأسعار المعقولة.
قال يورج هيجيسفايلر، الرئيس التنفيذي لشركة BKL Baukran Logistik، التي تبيع وتؤجر الرافعات لقطاع البناء: “الظروف الحالية – تكاليف البناء الأعلى بكثير وزيادة أسعار الفائدة – تخيف المستثمرين وشركات البناء”.
وفي سبتمبر/أيلول، اتفقت الصناعة على خطة عمل مكونة من 14 نقطة مع الحكومة الفيدرالية، تضمنت مزيجاً من المزايا الضريبية، وبرامج الدعم الجذابة، وخفض معايير توفير الطاقة، وتبسيط إجراءات التخطيط والموافقة.
وقالت وزيرة البناء كلارا جيويتز إن حزمة الإجراءات التي تم الكشف عنها يوم الاثنين ستسرع من إنعاش القطاع من خلال تقليل العقبات البيروقراطية والقانونية أمام شركات البناء.
وقالت: “من أجل بناء مساكن بأسعار معقولة بسرعة أكبر، نحتاج إلى مزيد من السرعة في التخطيط والموافقة والبناء”. “إن الاتفاقية التي اتفقت عليها الحكومة الفيدرالية وحكومات الولايات الآن ستضمن التسريع اللازم.”
يقول فيليكس باكليبا، المدير الإداري لـ ZDB، وهي جمعية تمثل 35 ألف شركة بناء، إن حزمة التدابير توفر “بصيص أمل” ولكن هناك حاجة إلى المزيد.
“لكي تكون قادرًا على التبديل إلى وضع التسريع، فإنك تحتاج أولاً إلى أوامر جديدة. وقال باكليبا: “إن هذه الإجراءات أصبحت أقل وأقل”، داعياً الحكومة إلى الموافقة على المزيد من الإجراءات المتفق عليها في سبتمبر.
وقال شوبرت راب، وهو أيضًا رئيس ZDB، إن الشركات لا تزال تفتقر إلى اليقين.
يقول: “صناعتنا ليست مسارًا سلوقيًا – يستغرق الأمر ما بين عامين إلى ثلاثة أعوام حتى ينتقل العقار من مرحلة التخطيط إلى أن يصبح جاهزًا للإشغال”. “الناس الذين يريدون البناء يحتاجون إلى الأمن. وبدون ذلك، لن يستثمر أحد”.
