نجم أفلام بوليوود فيفيك أوبروي، البالغ من العمر 47 عاما، ليس مستثمرا عقاريا نموذجيا – ومشروعه الأخير، وهو بناء فندق فخم على جزيرة في نهر الجانج في الهند، ليس استثمارا عقاريا نموذجيا.
ومن خلال الجمع بين رأس ماله الخاص ورأس مال الهنود الأثرياء الآخرين، تمكن أوبيروي من جمع 40 مليون دولار من أصل 160 مليون دولار يحتاجها لبناء منتجع صحي في ولاية أوتاراخاند.
قد يكون هذا احتمالا أكثر خطورة من المباني المكتبية ومراكز التسوق في وسط المدينة التي تشكل حجر الأساس للعقارات التجارية، لكن أوبروي تسعى إلى تحقيق عوائد أكبر من المتوسط.
وفي آخر استثمار له في العقارات، وهو عبارة عن سلسلة من مشاريع بناء المنازل واسعة النطاق للعمال ذوي الدخل المنخفض، يقول إنه حقق هامش ربح يبلغ حوالي 20 في المائة سنويا، بين عامي 2011 و 2017. وهذه المرة، من خلال الاستفادة من الموضة بين ثري من حيث الصحة والطب الهندي القديم والسفر المستدام، ويأمل في تحقيق المزيد.
ويقول: “هناك طلب كبير على المنتجات الفاخرة في الوقت الحالي”. وهذا الاستثمار يتناسب مع الجزء المثير من محفظتي الاستثمارية”، في إشارة إلى ما يقرب من 40 في المائة من وعاء استثماره الذي يشمل استثمارات عالية المخاطر وعالية العائد، بما في ذلك الأسهم الخاصة وصفقات رأس المال الاستثماري التي مصدرها الهند.
وقد تضافرت حالة عدم اليقين بشأن مستقبل المكتب، واستمرار التوقعات الضعيفة لتجارة التجزئة في الشوارع الرئيسية، مع ارتفاع تكلفة الاقتراض لدفع المستثمرين الأثرياء في جميع أنحاء العالم إلى قطاعات العقارات المتخصصة. فضلا عن الضيافة الفاخرة، فإن الإسكان التجاري والمستودعات الصناعية ومباني التخزين الذاتي كلها تحظى بشعبية كبيرة. وكذلك الأمر بالنسبة للبحث عن خصائص غير عادية، مثل مصنع تقطير الويسكي الأمريكي في إحدى الحالات.
على الصعيد العالمي، انخفض إجمالي مخصصات المستثمرين للعقارات بنسبة 21 في المائة العام الماضي إلى 1.12 تريليون دولار، حيث بدأت أسعار الفائدة المرتفعة تؤثر سلبا وتزايد عدم اليقين بشأن مستقبل المجمعات المكتبية بعد الوباء، وفقا لبيانات من نايت فرانك. ولكن في حين سارعت مؤسسات مثل صناديق التقاعد إلى الخروج، وخفضت التعرض بنسبة 28 في المائة إلى 440 مليار دولار، وانخفضت حيازات الصناديق الاستئمانية والمصادر الأخرى بنسبة 29 في المائة إلى 222 مليار دولار، انخفضت الاستثمارات الخاصة من قبل الأفراد – الأغنياء وأسرهم. 8 في المائة فقط إلى 455 مليار دولار.
وهذا التحول ملحوظ. يقول نايت فرانك إن هذه هي المرة الأولى على الإطلاق التي يخصص فيها المستثمرون الأثرياء أكثر من مجرد مؤسسات للعقارات.
إن التخصيص البالغ 195 مليار دولار الذي خصصه المستثمرون الأغنياء للقطاع السكني في العام الماضي (وهو منفصل عن الإنفاق على منازلهم الفاخرة) كان ضعف متوسط العشر سنوات. وتشمل المشاريع الشعبية بناء شقق جديدة للتأجير، وخاصة اليوم، تحويل المكاتب إلى مساكن.
تقول نانسي كيرتن، كبيرة مسؤولي الاستثمار في شركة AlTi Tiedemann Global: “إن نصيب الأسد يذهب إلى الحياة”. إنها تتحدث عن مخصصات العقارات التي تقوم بها لعملاء الشركة الأثرياء، والتي تشمل عادة ما بين 5 في المائة و15 في المائة من إجمالي محفظتهم الاستثمارية، والتي يمكن أن يتراوح حجمها بين 25 مليون دولار ومليار دولار. غالبية عملاء ثروات الشركة، الذين يمثلون إجمالي أصول بقيمة 49 مليار دولار، يقيمون في الولايات المتحدة أو أوروبا.
وتقول: “شقق سكنية للبناء بغرض الاستئجار، والبناء بغرض التملك، للبيع، وسكن للطلاب: إن الرياح العلمانية المهيمنة تتمثل في عدم وجود عرض كافٍ لتلبية الطلب”.
ولإنجاح هذه الصفقات، يعتمد الأفراد الأثرياء بشكل أقل على القروض في أسواق أسعار الفائدة المرتفعة اليوم، ويلجأون بدلاً من ذلك إلى التنقيب بشكل أعمق في جيوبهم الخاصة.
يقول راندي نيكولز، وهو مطور في دنفر بالولايات المتحدة: “قبل عامين، عندما كانت أسعار الفائدة على القروض تبلغ 2 أو 3 في المائة، كانت أي صفقة عقارية مربحة”. لقد أكمل للتو مشروعًا بقيمة 55 مليون دولار – تحويل مبنى مكاتب شاغر في وسط المدينة إلى 190 شقة صغيرة للإيجار – بأموال تم جمعها من مجموعة من المستثمرين المحليين ذوي الثروات العالية (والباقي تم اقتراضه من البنك). لكن اليوم، لا يمكنك بيع الصفقات التقليدية. لقد غيّر المستثمرون استراتيجيتهم: عليك أن تسعى إلى تحقيق العائدات.
يقول مايكل سونينفيلدت، مؤسس ورئيس مجلس إدارة تايجر 21، وهي شبكة تضم 1300 شخص من فاحشي الثراء، مقرها الرئيسي في الولايات المتحدة، بثروة صافية مجتمعة تبلغ 150 مليار دولار، إن الصفقات السكنية مثل صفقة نيكولز جذابة بشكل خاص لأعضاء المجموعة في الوقت الحالي.
وقد استحوذت أمريكا على 302 مليار دولار من إجمالي 455 مليار دولار أنفقها الأفراد والعائلات الثرية على العقارات في العام الماضي، وفقاً لنايت فرانك.
يفضل مستثمرو القطاع الخاص في الولايات المتحدة بشكل خاص تحويل مباني المكاتب التي تم شراؤها بسعر مخفض من المطورين غير القادرين على خدمة القروض، بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، أو العقارات من شركات الفنادق والموتيلات التي فشلت في التعافي من قيود السفر بعد بداية الوباء.
يقول سونينفيلدت: “إن ارتفاع أسعار الفائدة يعني أن لديك موجة من البائعين القسريين”. ومع مغادرة المؤسسات للسوق، أصبح أعضاء Tiger 21 في وضع جيد للعثور على صفقات يمكن أن تدر عوائد كبيرة. يقول سونينفيلدت: “اليوم، نحن جامعو الأسهم نتمتع بميزة على المؤسسات”. “إذا تمكنت من العثور على مشروع غير مكتمل وشرائه بسبب الضائقة، فهذا وقت رائع.”
لكن الأمر لا يتعلق فقط بالسكن، كما يظهر مثال أوبروي. منذ بداية الوباء، أظهر أعضاء تايجر 21 أيضًا اهتمامًا متزايدًا بالخدمات اللوجستية والتخزين الذاتي، ومجمعات التكنولوجيا الفائقة والتكنولوجيا الحيوية، ومواقع محطات الطاقة المتجددة، كما يقول سونينفيلدت.
في العام الماضي، اشترى المطور العقاري داريك بيل موقعا لتقطير وتخزين الويسكي في ولاية كنتاكي، بجمع 25 مليون دولار من ثلاثة رجال أعمال محليين أثرياء، إلى جانب بعض من أمواله الخاصة.
جمع الثلاثة أموالهم من مجالات التكنولوجيا المالية والأغذية والمشروبات والخدمات المصرفية (جمع بيل ثروته من العقارات). وبمجرد تجديد المبنى الأول بالموقع، فإن الإيرادات المتأتية من تخزين وإنتاج الويسكي هناك ستمول تجديد أربعة مباني أخرى. سيخرج المستثمرون في عام 2027، عندما يتم بيع الموقع والأعمال بمبلغ 100 مليون دولار، كما يأمل بيل.
ويشير إلى أن المستودعات الأربعة توفر بوليصة تأمين مفيدة: إذا حدث خطأ ما في تجارة الويسكي، فيمكن استخدامها كمستودعات صناعية قياسية، وهو قطاع مزدهر. وتتجاوز العوائد تلك المتاحة من مكاتب وسط المدينة أو قطاع البيع بالتجزئة، وفقا لبيل.
“في الوقت الذي يمكنك فيه الحصول على سندات الخزانة بفائدة 5 في المائة، يريد الجميع معدل عائد أفضل على الممتلكات. يقول: “يجب أن يكون لديك شيء مقنع للمستثمرين اليوم”.
وتختلف أساليب الاستثمار ومبالغه. في حين جمع بيل مبلغ 25 مليون دولار من ثلاثة مستثمرين لمشروعه الخاص بالويسكي، كان نيكولز بحاجة إلى 14 مستثمرا من ذوي الثروات العالية – ساهم كل منهم بما يتراوح بين 100 ألف ومليوني دولار – للعثور على مبلغ الـ 15 مليون دولار لتحويل مكتبه. جميع سكان دنفر المحليين، جمعوا ثرواتهم في قطاعات متنوعة مثل التكنولوجيا، وتصنيع مقطورات الشاحنات، وتوريد الرمال والحصى لإزالة الجليد من الطرق.
وينطبق الاتجاه الأمريكي في جميع أنحاء العالم، حيث يبحث المستثمرون الأغنياء عن مكان مناسب. وبدون الموافقات المطولة المطلوبة من المقرضين أو عملية العناية الواجبة الشاملة المشتركة في المؤسسات، يمكنهم التحرك بسرعة بشأن الفرص التي يتجنبها المستثمرون المؤسسيون الآن.
واحد من كل ثلاثة أوروبيين أثرياء يستثمرون في العقارات لديهم مخصصات لقطاع البناء للإيجار (36 في المائة)، وأقل بقليل من النصف يستثمرون في قطاع الفنادق والترفيه (48 في المائة)، وفقا لنايت فرانك.
وزاد المستثمرون الأغنياء من البر الرئيسي للصين مخصصاتهم للعقارات بمقدار الربع في العام الماضي، لتصل إلى 6.3 مليار دولار، مما ساعد إجمالي المخصصات لآسيا من قبل المستثمرين الأثرياء على الوصول إلى 30 في المائة، على الرغم من انخفاض التدفقات الأوسع إلى سوق العقارات في آسيا بنسبة 21 في المائة، وفقاً لتقرير البنك الدولي. وكالة.
يقول جيركي راوهيو، الرئيس الإقليمي للاستشارات الائتمانية في آسيا والمحيط الهادئ، للخدمات المصرفية الخاصة العالمية لدى HSBC: “مع إعادة فتح الحدود، بدأ الآن عملاء البر الرئيسي للصين وهونج كونج في السفر مرة أخرى، مما أثار المزيد من الاهتمام بالديون العقارية”. ويضيف أن مخصصات الأثرياء الآسيويين نمت بسرعة أكبر في سنغافورة وأستراليا وهونج كونج.
يقول هنري تشين، الرئيس العالمي لقيادة فكر المستثمرين في منطقة آسيا والمحيط الهادئ لوكالة العقارات CBRE: “لا يحتاج (المستثمرون الأغنياء) إلى الخضوع لعملية طويلة للجنة الاستثمار”. ويقول: “لقد رأينا بعض (المستثمرين الأغنياء) يقومون بصفقات أسهم بنسبة 100 في المائة”، مضيفا أن كثيرين منهم يخططون لإعادة التمويل عندما تنخفض أسعار الفائدة.
استخدمت صفقات بيل العقارية السابقة بعض التمويل المصرفي لتعزيز العائدات. هذه المرة اعتمد بشكل كامل على الأموال النقدية من مستثمريه. إن التحول إلى اقتراض أقل أو عدم الاقتراض هو أمر معتاد أيضًا بين المطورين الذين يعرفهم نيكولز، والذين اضطروا جميعًا إلى التحول إلى صفقات أكثر غرابة وذات عائد أعلى، لجذب المستثمرين.
ويقول: “قبل عامين، عززت الأموال الرخيصة الأرباح، مما يعني بيع العروض في يوم أو يومين”. “اليوم، لم تعد الصفقات التقليدية تبيع أكثر من ذلك، ولا توجد عوائد”.
تشير حالة كال سيمونز، وهو رجل أعمال متسلسل فاحش الثراء يقيم في فرجينيا بالولايات المتحدة، إلى السبب الذي يجعل المستثمرين من ذوي الثروات العالية يتراجعون عن قطاعات العقارات التقليدية.
قبل خمس سنوات، استثمر 150 ألف دولار مع أحد المطورين المحليين لتجديد مبنى مكاتب قديم مكون من خمسة طوابق في وسط مدينة الإسكندرية. وكانت الفكرة هي أن قيمة المبنى ستزداد – وذلك بفضل التحسينات وارتفاع الأسعار في السوق الأوسع. وهذا من شأنه أن يسمح للمستثمرين بإعادة التمويل، وسداد استثماراتهم الأولية، ثم الحصول على دخل آمن طويل الأجل من تأجير المبنى للمستأجرين التجاريين.
لكن سيمونز يقول اليوم إن البنك يعتقد أن قيمة المبنى أقل مما دفعه المستثمرون مقابله – وهو لا يوافق على ذلك – وليس هناك احتمال لإعادة التمويل بقرض أكبر.
إنه يركز بشكل أكبر على الاستثمار في الأسهم في المراحل المبكرة أكثر من التركيز على العقارات: قام مؤخرًا بتمويل اثنين من رواد الأعمال المحليين لبناء مركز لكرة المخلل، وتقديم تمويل في مرحلة مبكرة لتطبيق للمواعدة.
لذلك، عندما عرض عليه نفس المطور هذا العام لمشروع مماثل، وافق. “إنه مبنى رائع، إنه مشغل رائع، وقبل خمس سنوات كنت سأذهب إليه بسعادة. لكن اليوم، مكافأة المخاطرة لا تعمل: الآن بما أن أموالي النقدية يمكن أن تكسبني 5 في المائة خالية من المخاطر، فهي مجرد يقول: “هذا غير منطقي”.
هذه المقالة جزء من ثروة إف تي، قسم يقدم تغطية متعمقة للأعمال الخيرية ورجال الأعمال والمكاتب العائلية، بالإضافة إلى الاستثمار البديل والمؤثر
