قصة المدن الأمريكية المضطربة التي تُركت مع مباني المكاتب الخالية بعد الوباء معروفة جيدًا. ما هو أقل فهمًا هو أن هذه قصة مدينتين – وسط المدينة وفي كل مكان آخر. بينما تكافح العديد من المناطق التجارية التجارية ، غالبًا ما تزدهر حلقاتها الخارجية الحضرية. أطلق عليه اسم “تأثير الدونات”.
أظهر الأكاديميان أرجون راماني ونيكولاس بلوم – اللذان سميا هذه الظاهرة في ورقة عمل حديثة للمكتب الوطني للأبحاث الاقتصادية يحمل نفس العنوان – أن غالبية الأشخاص الذين يغادرون مراكز المدن لا يتحركون بعيدًا ، في الغالب إلى ضواحي وضواحي المناطق الحضرية التي يعيشون فيها. يقيمون بالفعل. تُعد نيويورك مثالًا رائعًا على ذلك: تُظهر خريطة حرارية في ورقة NBER الحركة بعيدًا عن مانهاتن باتجاه الأحياء الخارجية ولونغ آيلاند.
حتى لو كان “تأثير الدونات” أقوى في المدن الكبيرة مثل نيويورك وسان فرانسيسكو ، يمكنك رؤيته في مدن أخرى مثل شيكاغو ، التي لديها بعض أوجه التشابه المزعجة مع مدينة “دونات” الأصلية – ديترويت. لعقود من الزمان ، ظلت المباني الجميلة في وسط مدينة ديترويت في أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين شبه فارغة ، وذلك بفضل مزيج من العنصرية ، وفقدان هيمنة صناعة السيارات الأمريكية ، وتزايد الجريمة والعنف ، والرحلة البيضاء إلى الحلقات الخارجية من مدينة.
تعافى وسط مدينة ديترويت إلى حد ما في السنوات الأخيرة ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى جهود رواد الأعمال مثل مؤسس شركة Quicken Loans دان جيلبرت لتجديد المباني التجارية القديمة إلى مساحات علوية وجلب أعمال جديدة ، بالإضافة إلى المتاجر والمطاعم والفنادق التي تجذب العمال الشباب. . لكن عدم وجود نظام نقل يعمل بشكل جيد يجعل من الصعب إعادة بناء وسط المدينة على نطاق واسع.
هذا هو أحد الدروس العديدة التي تقدمها ديترويت للمدن “الدونات” الحديثة: وقت التنقل مهم ، خاصة في عصر ما بعد كوفيد عندما يظل العمل في مكتب كل يوم خيارًا وليس مطلبًا للكثيرين. تشير تريسي هادن لو ، الزميلة في معهد بروكينغز والمتخصصة في العقارات التجارية والبنية التحتية والعدالة العرقية والحوكمة ، إلى أنه في حين أن البحث في أي مدن تفشل أو تزدهر بعد الوباء لا يزال ناشئًا ، يبدو أن أحد المتغيرات المهمة هو سهولة العبور. قد يكون هذا أحد الأسباب التي تجعل وسط لندن وباريس يبدو نابضًا بالحياة مقارنة بالعديد من المدن الأمريكية.
ليس من المستغرب بالنسبة لي أن مكانًا مثل نيويورك ، الذي لديه نظام نقل عام يعمل بشكل جيد (وإن كان في حالة تراجع) ، لديه نشاط اقتصادي في وسط المدينة (وفقًا لقياس استخدام الهاتف الخلوي) أكثر من شيكاغو أو لوس أنجلوس ، حيث تشتهر هذه البنية التحتية فقير. هذه المدن الأخيرة تعوقها أيضًا الأحياء ومراكز المدن المنفصلة بشدة والتي لا تعاني فقط من أزمة العقارات التجارية ، ولكن أيضًا انخفاض في وسائل الترفيه أو وسائل الراحة التي من شأنها أن تجذب الناس في وسط المدينة لشيء آخر غير العمل.
من المرجح أن تزداد هذه المشاكل سوءًا قبل أن تتحسن. دعا تقرير الاستقرار المالي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع الماضي إلى تعرض المؤسسات المالية للعقارات التجارية كأحد التهديدات الرئيسية للاقتصاد الأمريكي ، حيث بدأ انفجار الفقاعة للتو. حذر بنك الاحتياطي الفيدرالي من أنه نظرًا لأن الرهون العقارية المدعومة من المكاتب وممتلكات التجزئة في وسط المدينة تميل إلى أن تكون حوالي ثلث حيازات CRE ، “مع بقاء تقييمات CRE عالية ، يمكن أن يكون حجم التصحيح في قيم الممتلكات كبيرًا وبالتالي يمكن أن يؤدي إلى خسائر ائتمانية بواسطة حاملي الديون CRE “. ومع سقوط تلك الدومينو ، قد يسقط الآخرون في النظام المالي.
كيفية تجنب “تأثير الدونات” بشكل جماعي؟ ساعد تحويل العقارات التجارية إلى مساحات سكنية أو متعددة الاستخدامات في تجديد أجزاء من وسط مدينة ديترويت. ولكن كما المؤرخ توم سوغرو ، مؤلف كتاب أصول الأزمة الحضرية: العرق وعدم المساواة في ديترويت بعد الحرب يلاحظ أن مباني المكاتب في المدينة في العشرينات من القرن الماضي كانت أسهل بكثير في التعديل التحديثي من ناطحات السحاب اليوم. وهذا أحد أسباب ارتفاع أسعار الإيجارات والمساكن في الحلقات الخارجية لمدن مثل نيويورك بشكل حاد منذ الوباء. يقول سوغرو: “هناك الكثير من الأحياء المتوسطة التي لم تكن فارغة ، وغالبًا ما تكون أحياء المهاجرين أو المزيد من أحياء الطبقة العاملة التي لم تغلق أبدًا”.
لسوء الحظ ، يؤدي ذلك الآن إلى أزمة تكلفة معيشية أوسع للعاملين وإيجارات أعلى للشركات الصغيرة في مناطق مثل كوينز أو بروكلين. إن مجرد دفع مشاكل مانهاتن – أو ساحة الاتحاد في سان فرانسيسكو – إلى الأطراف ليس حلاً ، لا سيما إذا أدى ذلك إلى فرض ضرائب أعلى على السكان الأقل قدرة على تحمل تكاليفها. (تعتمد معظم المدن الكبرى ، بما في ذلك نيويورك وسان فرانسيسكو ، بالفعل على إيصالات ضريبة العقارات السكنية أكثر من ضرائب العقارات التجارية لتمويل الخدمات العامة).
إذن ما العمل؟ كنت آخذ صفحة من كتاب الناشطة الحضرية جين جاكوبس ، وأعتبر الاستخدامات المختلطة. قد لا يكون العمل المكتبي كما كان أبدًا ، لكن دور السينما وعروض برودواي عادت ، والفنادق تزدهر وأجور قطاع الخدمات أعلى بكثير من مستوى ما قبل كوفيد ، وفقًا لبيانات من أبولو. لا يزال الناس يرغبون في العيش في المدن الكبرى وزيارتها – فهم يريدون فقط القيام بذلك بطرق جديدة.
