افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
ستستحق ديون بمليارات الدولارات هذا العام على مئات من المباني المكتبية الكبرى في الولايات المتحدة، والتي من المرجح أن يجد أصحابها صعوبة في إعادة تمويلها بأسعار الفائدة الحالية.
هناك 117 مليار دولار من القروض العقارية التجارية المرتبطة بالمكاتب التي تحتاج إما إلى السداد أو إعادة التمويل في عام 2024، وفقا لبيانات من جمعية المصرفيين للرهن العقاري.
تم حذف الكثير منها قبل عقد من الزمن في عصر كانت فيه أسعار الفائدة أقل بكثير. ومنذ ذلك الحين، تضاعفت أسعار الرهن العقاري التجاري تقريبا، في حين انخفض أداء العديد من المباني، الأمر الذي يزيد من احتمالات تكبد المستثمرين خسائر بمليارات الدولارات.
وقال جون دنكان، الذي يرأس ممارسة التمويل العقاري في شركة المحاماة بولسينيلي: “ستكون هناك مشكلة في إنجاز بعض عمليات إعادة التمويل هذه”. “إننا نشهد صفقات حيث حتى المقترضون المتطورون ينهيونها ويسألون مقرضيهم عما إذا كانوا يرغبون في أخذ المفاتيح”.
وخلافاً لقروض الإسكان في الولايات المتحدة، فإن الرهن العقاري التجاري يعتمد بالكامل تقريباً على الفائدة فقط. وهذا يعني أن مطوري العقارات الكبيرة يميلون إلى الحصول على دفعات شهرية منخفضة، لكنهم يواجهون دفعة ضخمة تساوي القرض الأصلي في اليوم الذي يحين فيه موعد استحقاق الرهن العقاري.
الخسائر المتوقعة في هذه المرحلة هي على نطاق أصغر بكثير مما كانت عليه خلال أزمة الإسكان عام 2008. لكن القروض المتعثرة يمكن أن تسبب خسائر بالمليارات للمستثمرين، وتقضي على بعض شركات التطوير العقاري – مثل تفكك شركة سيجنا العقارية النمساوية – وتؤدي إلى عمليات بيع قسرية في سوق المكاتب المتعثرة بالفعل. في ديسمبر/كانون الأول، عرض مدير الإعسار في شركة سيجنا ملكية الشركة لنصف مبنى كرايسلر في نيويورك للبيع من أجل جمع الأموال اللازمة بشكل عاجل.
وقال ريتشارد هيل، رئيس استراتيجية العقارات في شركة كوهين آند ستيرز: “نحن في البداية في محاولة التغلب على تراجع سوق المكاتب”. “هذا ليس مدفوعًا بالأساسيات؛ وهذا له علاقة بارتفاع تكاليف التمويل مرة أخرى.
وقد اعتدالت توقعات أسعار الفائدة منذ بداية شهر تشرين الثاني (نوفمبر)، عندما خشي المستثمرون أن يكون التضخم أكثر ثباتًا من المتوقع وأن يتبنى بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سياسة “الارتفاع لفترة أطول”. وقد وفر ذلك بصيصاً من الضوء لبعض أصحاب المكاتب.
وحتى في الوقت الذي ينتظر فيه المستثمرون أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة مرة أخرى، فإن عمليات إعادة التمويل تتم في نهاية المطاف. في الشهر الماضي، حصل المطور آبي روزن على صفقة لبناء مبنى سيجرام الشهير في نيويورك، والذي يقع بعيدًا عن بارك أفينيو 10 بنايات شمال محطة غراند سنترال، بعد أشهر من المفاوضات وبعد أن تم بالفعل تمديد ديون الرهن العقاري البالغة 760 مليون دولار على المبنى مرة واحدة. .
وتحتفظ البنوك بحوالي ثلثي القروض العقارية المستحقة قريباً. إن حالات التأخر في سداد تلك القروض – التي تميل إلى أن تكون مدعومة بمباني ذات جودة أعلى أو ذات استدانة أقل – آخذة في الارتفاع، لكنها لا تزال منخفضة للغاية. وتشير البيانات الصادرة عن المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع إلى أنها ظلت عند معدل 1.5 في المائة فقط في نهاية الربع الثالث.
وعلى الرغم من انخفاض معدلات التخلف عن السداد، فإن الخسائر على تلك القروض يمكن أن تكون كبيرة. في كانون الأول (ديسمبر)، وجدت مجموعة من الاقتصاديين الأمريكيين أن 40 في المائة من القروض المكتبية في الميزانيات العمومية للبنوك كانت تحت الماء، مما قد يسبب مشكلة لعشرات البنوك الإقليمية التي تحتفظ بها.
وقال ليو هوانج، رئيس قسم العقارات التجارية في شركة إلينجتون مانجمنت: “يجب على الناس أن يدركوا أن البنوك الإقليمية لا تزال معرضة إلى حد كبير للمتاعب في العقارات التجارية”.
يتم تمويل بقية القروض المنتهية الصلاحية على العقارات المكتبية من خلال الأوراق المالية المدعومة بالرهون التجارية (CMBS)، وهو نوع من السندات التي تدفع عادة أكثر من الدين الحكومي أو سندات الشركات ذات التصنيف المماثل، وتحتفظ بها شركات التأمين وصناديق التقاعد والمستثمرون الأفراد.
ويوجد الآن ما يقرب من 800 مليار دولار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الولايات المتحدة. تجاوزت حالات التأخر في سداد القروض المكتبية الممولة من قبل CMBS 6 في المائة في نهاية تشرين الثاني (نوفمبر)، ارتفاعا من 1.7 في المائة في العام السابق، وفقا لشركة البيانات العقارية تريب.
قال هوانغ: “لقد قامت سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بعمل جيد في توزيع المخاطر”. “لكن هذا يعني أنه سيكون هناك ألم يرحل.”
من بين 605 مباني تنتهي قروضها العقارية قريبًا، هناك 224 مبنى تشير تقديرات Moody’s Analytics إلى أن أصحابها سيواجهون صعوبة في إعادة التمويل هذا العام، إما لأن العقارات تحمل الكثير من الديون أو لأن أداء الإيجار الخاص بها ضعيف.
يعد برج سيرز السابق في شيكاغو، وهو أطول مبنى في العالم لأكثر من عقدين من الزمن بعد اكتماله في عام 1974، أحد المباني المدرجة في القائمة.
المعروف الآن باسم برج ويليس، وهناك ديون بقيمة 1.3 مليار دولار مضمونة مقابل المبنى المقرر إنجازه في مارس/آذار. وكان دخلها السنوي الأخير قبل دفع الفوائد يعادل 7 في المائة من ديونها. وتتوقع وكالة موديز أنه في ضوء أسعار الفائدة المرتفعة، فإن أصحاب المباني التي لا تدر ما لا يقل عن 9 في المائة من ديونهم في الدخل السنوي سيواجهون صعوبة في إعادة التمويل هذا العام.
على الرغم من أن بعض المشاكل المالية التي تواجهها مباني المكاتب وأصحابها ترجع إلى جائحة كوفيد-19 والزيادة الناتجة في الوظائف الشاغرة في المكاتب، إلا أن الاكتتاب القوي في السنوات السابقة كان عاملاً أيضًا.
حقق مبنى سيجرام 56 مليون دولار من صافي الدخل التشغيلي في عام 2012، وهو العام الذي سبق إعادة تمويله في قرضه الحالي. مع ذلك، عندما اكتتب المقرضون على الرهن العقاري بقيمة 760 مليون دولار في العام التالي، قدروا أن المبنى يمكن أن يحقق زيادة بنسبة 30 في المائة سنويا، أو 74 مليون دولار من الإيرادات السنوية.
لم يحدث أبدا. بلغت الأرباح قبل دفع الفوائد والتجديدات ذروتها في عام 2018 عند 69 مليون دولار، وانخفضت منذ ذلك الحين، لتصل إلى مستوى منخفض بلغ 27 مليون دولار في عام 2022. ومنذ ذلك الحين، أضاف روزن وشركته RFR صالة ألعاب رياضية بمساحة 35 ألف قدم مربع ومساحة للمؤتمرات في الطابق السفلي. ، بما في ذلك جدار تسلق يبلغ ارتفاعه 22 قدمًا، وساحة متعددة الرياضات تتسع لـ 150 شخصًا واستوديو للدوران.
وحتى قبل أن يحصل روزن على صفقة إعادة التمويل الشهر الماضي، قال السماسرة إن المبنى ظل مرغوبا للمستأجرين، وكان ممتلئا بنسبة 92 في المائة اعتبارا من منتصف العام. لكن الأرباح البالغة 54 مليون دولار قبل الفوائد والتجديدات التي كانت الشركة في طريقها لتحقيقها لعام 2023 هي نفس المبلغ تقريبا كما كانت في عام 2012.
وقال جون غريفين، الأستاذ في جامعة تكساس: “الجميع سيلوم كوفيد على الخسائر”. “لكن الاكتتاب العدواني في وول ستريت لديون الرهن العقاري التجاري سيجعل الوضع أسوأ بكثير مما كان يمكن أن يكون عليه.”
