لقد كان هذا العام أيضًا مليئًا بالتقلبات بالنسبة لسوق الإسكان في الولايات المتحدة.
الرهن العقاري المرتفع لقد دفعت أسعار المنازل ومعدلات الفائدة المرتفعة المشترين المحتملين للمنازل إلى الهامش. بالإضافة إلى ذلك، كان أصحاب المنازل مترددين في طرح عقاراتهم في السوق والمخاطرة بفقدان أسعار الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي احتفظوا بها أثناء الوباء.
لقد خلق هذا العاصفة المثالية لسوق الإسكان التي كانت مجمدة إلى حد ما. ولكن التوقع بأن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة قريباً ينفخ فيها روحاً جديدة.
بدأ معدل الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عامًا في الانخفاض في وقت سابق من هذا العام، وهبط مؤخرًا إلى أدنى مستوى له في أكثر من عام، وفقًا لبيانات شركة التمويل العقاري العملاقة فريدي ماك. ونتيجة لذلك، سارع عدد كبير من أصحاب المنازل إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية.
ثم جاءت أخبار مشجعة أخرى يوم الجمعة: حيث قفزت مبيعات المساكن الجديدة بأكثر من 10% الشهر الماضي إلى أعلى مستوى لها منذ مايو/أيار 2023، وفقًا لتقرير مكتب الإحصاء ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية.
وعلاوة على ذلك، ارتفعت مبيعات المساكن القائمة أيضًا في الشهر الماضي، وإن كان بنسبة متواضعة للغاية بلغت 1.3%، وفقًا لبيانات من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وقد كسر ذلك سلسلة من انخفاض المبيعات استمرت أربعة أشهر.
ولكن بالنسبة للعديد من الأشخاص الذين يتطلعون إلى امتلاك منزل أخيرًا، فإن سوق الإسكان تبدو قاتمة تمامًا كما كانت عندما كان بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يزال يرفع أسعار الفائدة في العام الماضي.
أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس أن أسعار المساكن القائمة ارتفعت بنسبة 4.2% في يوليو مقارنة بالعام الماضي بعد ارتفاعها للشهر الثالث عشر على التوالي. وللتأهل للحصول على منزل عائلي واحد متوسط السعر، يجب أن يكون لدى المشتري المحتمل دخل أسري يبلغ حوالي 110 آلاف دولار، وفقًا لبيانات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان الأخيرة التي نشرتها رابطة تجارة العقارات. قبل ثلاث سنوات، كان على الأسر أن تكسب حوالي 59 ألف دولار للتأهل لنفس النوع من المنازل.
والأسوأ من ذلك أن خبراء الاقتصاد في بنك ويلز فارجو قالوا في مذكرة صدرت هذا الأسبوع: “من غير المرجح أن تتحسن ظروف القدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير”. وذلك لأن العرض من المساكن لا يزال غير قادر على مواكبة الطلب القوي، على حد قولهم. وإلى جانب تباطؤ سوق العمل وتباطؤ نمو الأجور، فمن المرجح أن يحد هذا من إمكانية التعافي الكامل لسوق الإسكان.
إن انخفاض أسعار الرهن العقاري من شأنه أن يخفف بعض الضغوط في سوق الإسكان، ولكن الأمر قد يستغرق بعض الوقت قبل أن تنخفض هذه الأسعار بما يكفي لتوفير أي راحة ذات مغزى. والسؤال الآن ليس ما إذا كان هذا هو ما إذا كان هذا هو الحال. لو سوف يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي تكاليف الاقتراض – منذ أن أعطى رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول للتو أقوى إشارة له بشأن أول خفض لأسعار الفائدة – ولكن بالأحرى من خلال كيفية كثيراً وكيف سريع من المتوقع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة. ومن غير الواضح ما إذا كان متوسط سعر الرهن العقاري القياسي سينخفض إلى أقل من 6% هذا العام.
لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، لكن تصرفاته تؤثر عليها من خلال عائد سندات الخزانة الأميركية القياسية لأجل عشر سنوات. وعادة ما تنخفض عوائد السندات في ظل تطورات تشجع بنك الاحتياطي الفيدرالي على خفض أسعار الفائدة، مثل ارتفاع معدلات البطالة أو استمرار التضخم في التباطؤ. كما ترتفع عند وجود إشارات تشير إلى أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يبقي على أسعار الفائدة ثابتة، مثل استمرار التضخم في التزايد.
وهذا يعني أن هناك حاجة إلى مزيد من البيانات أو الخطب من جانب محافظي البنوك المركزية التي تشير إلى خفض أسعار الفائدة في المستقبل من أجل تحريك أسعار الرهن العقاري. فقد ظل متوسط أسعار الرهن العقاري ثابتاً إلى حد كبير منذ هبوطه في وقت سابق من هذا الشهر.
وقال مايك فراتانتوني، كبير خبراء الاقتصاد ونائب الرئيس الأول للأبحاث وتكنولوجيا الصناعة في جمعية مصرفيي الرهن العقاري، في مذكرة يوم الجمعة: “كانت الموضوعات التي تناولها خطاب رئيس الاحتياطي الفيدرالي باول متوقعة إلى حد كبير من قبل السوق، ولا أتوقع أن تتحرك أسعار الرهن العقاري كثيرًا استجابة لذلك، حيث كان المستثمرون قد وضعوا بالفعل في الحسبان مسار خفض أسعار الفائدة”. “تستمر توقعاتنا في البحث عن انخفاض أسعار الرهن العقاري إلى ما يقرب من 6٪ على مدى الأشهر الـ 12 المقبلة أو نحو ذلك”.
حتى لو انخفضت أسعار الرهن العقاري إلى ما دون 6%، فإن هذا لا يزال يترك الأميركيين يدفعون ثمن أغلى المنازل في التاريخ. إن العامل الحاسم الرئيسي في أسعار المساكن هو المعروض من المنازل، والذي لا يقترب بأي حال من مواكبة الطلب. ولكن كانت هناك بعض الخطوات المرحب بها في الاتجاه الصحيح: فقد بلغ إجمالي مخزون المساكن في نهاية يوليو/تموز 1.33 مليون وحدة، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وهذا أعلى بنسبة 0.8% عن يونيو/حزيران وأعلى بنسبة 19.8% عن العام الماضي. وقد تحسن مخزون المساكن كل شهر من هذا العام حتى الآن.
لقد ثبت أن النقص المزمن في المساكن المعروضة للبيع يشكل التحدي الرئيسي الذي يواجه سوق الإسكان في الولايات المتحدة بسبب تأثيره على الأسعار. وقد اقترح المرشحان الرئيسيان لمنصب رئيس الولايات المتحدة – نائبة الرئيس كامالا هاريس والرئيس السابق دونالد ترامب – حلولهما الخاصة لدعم المعروض من المساكن. واقترح ترامب استخدام الأراضي الفيدرالية لمعالجة النقص في المساكن، بينما دعت هاريس إلى بناء 3 ملايين وحدة سكنية جديدة.
وقال خبراء لشبكة CNN في وقت سابق إنه لا يوجد حقًا حل سحري لسوق الإسكان الباهظ التكلفة في أمريكا، وأن الحل قد يستغرق وقتًا طويلاً ويتطلب الكثير من الجهد من جميع أصحاب المصلحة.
