إن سوق الإسكان الملوثة في أميركا تعاني من حالة من الفوضى تبلغ قيمتها 45 تريليون دولار ـ وهي عبارة عن عقدة قديمة كبيرة من القوى الاقتصادية التي تصطدم بتكييف ثقافي دام قرناً كاملاً بشأن قيمة ملكية المساكن.
هناك بعض الاحتياجات الواضحة والعاجلة: نحن بحاجة إلى المزيد من المساكن، توقف. ويجب أن يكون هذا السكن ميسور التكلفة. وربما يتعين علينا أن نتوقف عن السماح لشركات وول ستريت بالتحول إلى مالكي عقارات لغرض وحيد هو استخراج رأس المال من المستأجرين الذين كان بوسعهم لولا ذلك بناء أسهم.
النقطة المهمة هي أن صناع القرار السياسي لم يعد لديهم الألغاز التي يتعين عليهم حلها عندما يتعلق الأمر بالإسكان. ولعل آخر ما يحتاجه السوق هو منتج مالي مشبوه آخر يدفع الأميركيين من ذوي الدخل المنخفض إلى السكن في منازل لا يستطيعون تحمل تكاليفها، بموجب شروط قد تؤدي إلى إفلاسهم.
وبعد نحن هنا. يقول زميلي مات إيغان إن الرهن العقاري الصفري يعود من جديد.
قبل أسبوعين، أطلق أحد أكبر مقرضي الرهن العقاري في البلاد برنامجًا “جديدًا” (أضعه بين علامتي اقتباس لأننا رأينا هذا الفيلم من قبل) يسمح لمشتري المنازل لأول مرة بتأمين عملية الشراء بدون أموال تحت.
دعونا نتناول بإيجاز كيفية عمل ذلك، وبعد ذلك يمكننا أن نتحدث عن سبب اعتباره علامة حمراء كبيرة لأي شخص لديه فهم عابر للأزمة المالية لعام 2008.
لذا، فأنت ترغب في شراء منزل ولكنك لا تملك مدخرات كافية لدفع دفعة أولى. (شائع جدًا، جيد تمامًا، لقد كنا جميعًا هناك.)
وبموجب الصفقة التي يتم الترويج لها من قبل United Wholesale Mortgage، يمكنك تجاوز تلك الدفعة النقدية الأولية. (يبدو رائعًا، أليس كذلك؟ واصل القراءة.)
وبدلاً من ذلك، يمكنك اقتراض 3% من قيمة المنزل (ما يصل إلى 15000 دولار) كقرض بدون فوائد، ودفع 97% من قيمة المنزل برهن عقاري قياسي.
(بدون فوائد! أين يمكنني الاشتراك؟)
إليك المشكلة: لن تتراكم فائدة بقيمة 15000 دولار، ولكن يجب سدادها – بالكامل، مرة واحدة – عند بيع المنزل أو سداد الرهن العقاري أو إعادة التمويل.
سيكون هذا أمرًا رائعًا، على افتراض أنه لم يحدث أي شيء سيئ لك أو للاقتصاد وأن قيمة منزلك تستمر في الارتفاع. وبصراحة، متى تكون قيمة سوق الإسكان أبدًا ذهبت إلى أي مكان ولكن ما يصل إلى ما يصل؟
اه صحيح.
لذلك دعونا نسلط الضوء على بعض الطرق التي يمكن أن يؤدي بها سيف ديموقليس الذي تبلغ قيمته 15000 دولار إلى طعنك في الظهر.
- إن سوق الإسكان، كما نتذكر جميعا من فيلم The Big Short، لا يرتفع دائما. ولأنك لم تستثمر أموالك، فسوف تغرق على الفور – مدينًا بأكثر من قيمة المنزل – إذا تدهورت السوق.
- أنت لا تريد أن تكون تحت الماء عندما تقع المأساة. قد يدفعك فقدان الوظيفة أو الوقوع في ضائقة مالية إلى محاولة بيع منزلك، مما قد يضعك في مأزق لسداد مبلغ 15000 دولار. ولكن إذا كان المنزل لا يستحق ما تدين به، فسوف تكون في حالة تقصير. وقالت باتريشيا مكوي، الأستاذة في كلية الحقوق بجامعة بوسطن، إن هذا السيناريو هو “بالضبط ما حدث خلال أزمة الرهن العقاري”. “لقد حدث ذلك من قبل ويمكن أن يحدث مرة أخرى.”
- حتى في ظل السيناريو الاقتصادي الأكثر تفاؤلاً، لا يزال يتعين عليك دفع مبلغ يصل إلى 15000 دولار في مرحلة ما. وكما يشهد أي صاحب منزل، فإن منزلك سيكون بمثابة استنزاف مالي مستمر منذ اللحظة التي تتسلم فيها المفاتيح. سيكون لديك مشاريع. الكثير والكثير من المشاريع. ولن تكون دائمًا هي الحمامات الممتعة التي يمكنك صنعها بنفسك والتي تراها على TikTok. سيكون معظمها بمثابة مشاريع “الحماقة المقدسة التي يتعين علينا استبدال السقف بالكامل قبل فصل الشتاء”. سيؤدي ذلك إلى إبطاء تراكم أموالك بشكل كبير.
تتراجع UWM عن كل هذه المخاوف، مشيرة إلى أنه لا يزال يتعين على المقترضين اتباع إرشادات الاكتتاب الصارمة، وقد ارتفعت معايير الإقراض بشكل كبير منذ الأزمة المالية.
وقال أليكس إليزاي، كبير مسؤولي الإستراتيجية في UWM، لشبكة CNN: “الأشخاص الذين يطلقون هذه الادعاءات غير متعلمين بشأن الوضع الحالي للصناعة”. “في بيئة اليوم، تتولى UWM مسؤولية ضمان القرض، مما يمنحنا الثقة بأن هذه القروض عالية الجودة.”
ومن المؤكد أننا لم نعد نمنح قروض النينجا تمامًا – لا دخل ولا وظيفة ولا أصول – بعد الآن.
ولكن إذا كان هناك حكمة ينبغي لشركات الرهن العقاري أن تضعها على جباهها، فهي أن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض الذين ليس لديهم مدخرات من المرجح أن يعانون أكثر في ظل اقتصاد سيئ.
وقال آدامز: “كان أحد الدروس المستفادة من أزمة الرهن العقاري الثانوي هو أنك لا تقدم أي خدمة للمقترضين من خلال تسهيل الاقتراض”.
وتؤكد عودة القروض الصفرية مدى صعوبة سوق الإسكان في عام 2024. ومع انخفاض معدلات المخزون والرهن العقاري بنحو 7%، لا يكون لدى البائعين حافز للتحرك، ويفتقر المشترون إلى الاختيار، مما يجبر البعض على الإبداع.
إحدى الطرق التي يمكن للمشترين المتحمسين من خلالها البحث عن معدل رهن عقاري أقل هي شراء عقار شخص آخر. الرهون العقارية “المفترضة” هي قروض تسمح لمشتري المنزل بتولي القرض الحالي للبائع – وهو سعر فائدة منخفض (مثالي)، حسبما ذكرت زميلتي سامانثا ديلويا.
طريقة العمل: يدفع المشتري نقدًا المبلغ الذي يملكه البائع في حقوق الملكية، بينما يأخذ رصيد الرهن العقاري المتبقي.
إنه ليس حلاً مثاليًا للجميع بالطبع – حيث يمكن أن تكون حقوق الملكية مبلغًا ضخمًا قد لا يكون المشتري في متناول اليد، ونحو ربع إجمالي القروض العقارية في الولايات المتحدة فقط يمكن افتراضها. ولكنه يفوق انتظار المزيج السحري من قوى الاقتصاد الشامل لخفض أسعار الفائدة على القروض العقارية الجديدة في نهاية المطاف.
وقد نجح الأمر مع إلين هاربر، وهي محللة برمجيات في منتصف الخمسينيات من عمرها، والتي أغلقت منزلها في فيربورن بولاية جورجيا في أبريل، عندما كان متوسط المعدل على مدار 30 عامًا يزيد قليلاً عن 7%. معدل هاربر؟ 2.49%. تكتب سامانثا أن هذا يوفر لها آلاف الدولارات على شكل دفعات شهرية.
يقول هاربر: “لقد قررت للتو أنني أريد أن أرى إلى أي مدى يمكنني دفع سعر الفائدة”. “لقد دخلت في الأمر بحثًا عن أفضل صفقة يمكنني الحصول عليها، وأعتقد أنني قمت بعمل جيد جدًا.”
