إن شراء منزل – وهو الشراء الأكثر تكلفة في حياتك – أمر سيئ للغاية.
إن الصناعة التي تسهل معاملات العقارات أكثر اتساعاً وغموضاً مما يتوقعه أغلب الناس عندما يقررون بدء عملية الشراء. ولن يكون أمامك أي خيار سوى الدخول في المتاهة إذا كنت تريد فتح تلك العلامة النهائية للبلوغ، وهي امتلاك المسكن. إنها صناعة عاطفية ومليئة بالأوراق الرسمية وتميل إلى جعل المشترين يشعرون بالغباء دون استحقاق.
والواقع أن الكثير من هذا الأمر يتم عن قصد، وتعززه الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي مجموعة تجارية ضخمة تتمتع بسيطرة احتكارية على العقارات في الولايات المتحدة.
هناك أخبار جيدة وأخبار سيئة في الأفق، رغم ذلك.
الخبر السار، بحسب بعض التقارير، هو أن سلطات مكافحة الاحتكار أجبرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (والتي تنطق “نهر” من قبل أهل الصناعة) على تخفيف قبضتها على عمولات الوكلاء، وهو ما من شأنه في نهاية المطاف أن يقلل من التكاليف التي يتعين على المشترين والبائعين دفعها. وقد يؤدي هذا أيضاً إلى إدخال أساليب جديدة لشراء وبيع المساكن تتجاوز الوكلاء التقليديين.
ابتداءً من هذا السبت، انتهت فعلياً أيام العمولة القياسية البالغة 6% ــ أي ما يعادل ضعفي أو ثلاثة أضعاف ما يكسبه الوكلاء في الاقتصادات المتقدمة الأخرى.
سوف يتحمل البائعون، الذين كانوا يدفعون تاريخيًا لكل من وكيل الإدراج ووكيل المشتري، رسوم وكيلهم. وسوف يتفاوض المشترون ووكلاؤهم على خطة تعويض مقدمًا.
يقول ستيفن بروبيك، الزميل البارز في اتحاد المستهلكين في أميركا، وهي منظمة غير ربحية للدفاع عن حقوق المستهلكين: “إنها عملية تحرير جزئية لسوق لم تكن خاضعة للتنظيم من قِبَل الحكومة، بل من قِبَل الصناعة. وفي الأمد البعيد، سوف تكون هذه الخطوة مفيدة للغاية”.
ولكن الأمر سوف يستغرق بعض الوقت لتفكيك النظام الذي أنفقت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين عقوداً في بنائه ــ وهو النظام الذي يبقي معلومات اللجنة بعيداً إلى حد كبير عن أعين الجمهور ــ والقتال في المحكمة لحمايتها.
في عصر حيث سهلت شبكة الإنترنت على المشترين والبائعين العثور على بعضهم البعض، لا تزال العمولة البالغة 6% قائمة. لقد قاومت صناعة العقارات، أكثر من أي صناعة أخرى تقريبًا، الاضطراب الذي جعل من السهل على المستهلكين، على سبيل المثال، حجز رحلة دون دفع ثمنها لوكيل سفر، أو تداول الأسهم دون وسيط.
إن هذا يرجع إلى حد كبير إلى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، التي تمثل أكثر من 1.5 مليون من وكلاء العقارات الذين يدفعون الاشتراكات، وهي من بين أقوى جماعات الضغط في واشنطن (وليس الحرف الكبير R خطأ مطبعيا ــ فقد قامت المجموعة بتسجيل المصطلح كعلامة تجارية، ويُنصح غير الأعضاء الذين يحاولون استخدامه بأن يكون لديهم محام جيد للغاية إلى جانبهم).
في حين أن NAR أشارت منذ فترة طويلة إلى أن الرسوم التي تتراوح بين 5% إلى 6% قابلة للتفاوض دائمًا، إلا أن هذا لا يحدث على أرض الواقع.
تخيل أنك تبيع منزلك وتتوقع أن تدفع 6% من سعر البيع للوسطاء. تسأل والديك وتجد أنهما دفعا 6% أيضًا، وترى أن هذه هي الطريقة التي تتم بها الأمور. ولكن لنفترض أنك بذلت الكثير من العمل في المنزل وتعتقد أنه سيُباع بسرعة بأقل جهد من جانب الوكيل. قد تميل إلى التفاوض مع وكيل الإدراج الخاص بك، الذي تحتاجه لإدراج منزلك في قائمة MLS المحلية، للاحتفاظ بمزيد من العائدات لنفسك. ولكن من خلال القيام بذلك، فأنت تدعو وسطاء المشترين إلى توجيه عملائهم نحو العقارات التي تقدم عمولة أكبر.
إن هذا ليس مجرد تجربة فكرية افتراضية. فقد وجدت دراسة وطنية حديثة أن “وكلاء المشترين يوجهون العملاء في الواقع بعيدًا عن العقارات التي تقدم عمولات منخفضة لوكلاء المشترين”، وأن بيع هذه العقارات يستغرق وقتًا أطول، إذا تم بيعها على الإطلاق.
لقد كانت NAR موجودة بشكل أو بآخر لأكثر من قرن من الزمان،
لكن في أغلب الأحيان، لا يدرك المشترون والبائعون أنهم مسموح لهم بالتفاوض في المقام الأول، وهذا أيضًا أمر مقصود.
يقول بروبيك، مستشهدًا بدراسة أجريت عام 2021: “في الواقع، هناك قاعدة حظر على مستوى الصناعة بشأن… التسويق الذي يتحدث عن العمولات”.
إن التغييرات التي طرأت على نموذج اللجنة تقلب عقوداً من الصراع القانوني والسياسي للحفاظ على سلطة السماسرة العقاريين في سوق العقارات الأميركية. فقد رفعت وزارة العدل دعاوى قضائية ضد المنظمة 10 مرات على الأقل، وما زالت تحقيقاتها في مجال مكافحة الاحتكار مستمرة لمعرفة ما إذا كان نظامها للقوائم المتعددة للعقارات سيستمر.
وفي تصريح لشبكة CNN يوم الثلاثاء، أكد متحدث باسم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن عمولات الوكلاء كانت وستظل دائمًا “قابلة للتفاوض بشكل كامل”.
وقال المتحدث باسم الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين “إن الجمعية لا تمتلك هيكل لجنة”، مضيفًا أن المجموعة تطالب وسطاء العقارات “بإجراء محادثات صريحة وشفافة مع المستهلكين بشأن التعويضات – بما يتفق مع التزاماتهم بموجب قانون الأخلاقيات”.
وتدخل التغييرات التي أُعلن عنها في التسوية التي أُجريت في شهر مارس/آذار مع بائعي المنازل حيز التنفيذ في نهاية عام مضطرب بالنسبة لـ NAR داخليًا.
قبل عام، استقال رئيسها السابق كيني بارسيل بعد أن نشرت صحيفة نيويورك تايمز مقالاً يفصل شكاوى من الموظفين تضمنت لمسًا غير لائق وإرسال صور ورسائل نصية فاحشة – وهي مزاعم نفاها بارسيل. في أكتوبر، حكمت هيئة محلفين ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في القضية التاريخية التي تحدت نموذج عمولتها، وأعلنت رئيستها التنفيذية التقاعد المبكر بعد يومين. استقالت المرأة التي حلت محل بارسيل في يناير، مستشهدة بتهديدات بالابتزاز.
ويقول خبراء الصناعة إنه على الرغم من أن التغيير في العمولات يعد زلزالا، فإن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تحتفظ بسيطرة قوية على السوق، وذلك بفضل ملايين الدولارات التي أنفقتها على الضغط والتسويق على مر السنين.
“لقد احتفظوا به كصندوق أسود، وكانوا قادرين على القيام بذلك من خلال قواعد تكميم الأفواه … (و) باستخدام مصطلحات مربكة”، كما يقول لي بروبيك.
وسارع بروبيك إلى الإشارة إلى أنه لا يلقي باللوم على وكلاء العقارات أو الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين فيما يتعلق بالمشاكل التي تواجه الصناعة.
“إنهم أشخاص طيبون”، كما يقول. “إنهم في نظام فاسد”.
