يرغب العديد من الأمريكيين في شراء منزل، لكنهم لا يملكون عشرات الآلاف من الدولارات لتغطية الدفعة الأولى.
تتم إزالة هذا الحاجز الضخم من خلال برنامج جديد للرهن العقاري بنسبة صفر في المائة تم إطلاقه قبل أسبوعين من قبل أحد أكبر مقرضي الرهن العقاري في البلاد.
ومع ذلك، فإن البرنامج الجديد، الذي تقدمه شركة United Wholesale Mortgage، يثير قلق بعض الخبراء بشأن الكيفية التي يمكن أن تأتي بها هذه القروض بنتائج عكسية على أصحاب المنازل – خاصة إذا توقفت أسعار المنازل عن الارتفاع. وبالنسبة للبعض، فإنه يعيد ذكريات سيئة عن انهيار الرهن العقاري الذي أدى إلى الأزمة المالية عام 2008.
وقال UWM، بقيادة مات إشبيا، المالك الملياردير لفريق Phoenix Suns NBA، إن مشتري المنازل المؤهلين لن يحتاجوا إلى دفع دفعة مقدمة.
وبدلاً من ذلك، سيسمح البرنامج للمشترين بدفع 97% من قيمة المسكن برهن عقاري أول ثم تقديم نسبة الـ 3% المتبقية (حتى 15 ألف دولار) في هيئة رهن عقاري ثان.
لن يؤدي هذا الرهن العقاري الثاني إلى تراكم الفائدة، ولكن يجب سداده – بالكامل كدفعة كبيرة – عند بيع المنزل، أو سداد الرهن العقاري أو إذا قام المالك بإعادة التمويل.
“الطلب كان ضخما”
هذه القروض العقارية مفتوحة فقط لمشتري المنازل لأول مرة وأولئك الذين لا يزيد دخلهم عن 80% من متوسط الدخل في المنطقة.
قالت UWM أنه لا يوجد مقرض جملة آخر أو شركة رهن عقاري غير مصرفية تقدم مثل هذا البرنامج على المستوى الوطني.
“لقد كان الطلب الأولي ضخمًا. وقال Alex Elezaj، كبير مسؤولي الإستراتيجية في UWM، لشبكة CNN: “لدينا بالفعل بضعة آلاف من القروض المقدمة”.
ومع ذلك، يشعر البعض بالقلق من أن هذا النوع من الرهن العقاري قد يسبب مشاكل لأصحاب المنازل في المستقبل.
ويتمثل الخطر المركزي في أنه لأنهم لا يدفعون أي دفعة مقدمة مقدما، فإن أصحاب المنازل سيبدأون بدون أسهم.
وهذا يعني أنهم سيجدون أنفسهم تحت الماء على الفور (مدينين بأكثر من قيمة المنزل) إذا هدأت سوق الإسكان الساخنة فجأة وانخفضت قيمة المساكن.
قد يكون ذلك مشكلة إذا كان صاحب المنزل بحاجة إلى البيع بسرعة، ربما لأنه فقد وظيفته، أو يواجه ضائقة مالية أو يحتاج إلى الانتقال.
وفجأة، أصبحوا في مأزق لسداد الرهن العقاري الثاني. ولأنها تحت الماء، فإن بيع المنزل لن يولد ما يكفي من النقود لسداد الديون.
وقالت باتريشيا ماكوي، الأستاذة في كلية الحقوق في كلية بوسطن: “إذا كان صاحب المنزل يفتقر إلى الأموال النقدية لتعويض الفارق، فإنه سيكون متخلفا عن سداد الرهن العقاري الثاني ومعرضا لخطر حبس الرهن والائتمان التالف”.
وقال مكوي، وهو منظم سابق للرهن العقاري في مكتب الحماية المالية للمستهلك، إن هذا السيناريو هو “بالضبط ما حدث خلال أزمة الرهن العقاري، عندما كان الملايين من أصحاب المنازل غارقين في سداد رهنهم العقاري وتخلفوا عن السداد”. “لقد حدث ذلك من قبل ويمكن أن يحدث مرة أخرى.”
إن فقاعة الإسكان التي ظهرت في عام 2006 كانت تتغذى جزئياً على انفجار الإقراض للمقترضين من الرهن العقاري. في السنوات التي سبقت الفقاعة، توصل المقرضون إلى منتجات جديدة مثل القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل وعدم وجود قروض الدفعة الأولى، والتي انتهى بها الأمر إلى الانفجار عندما انهارت أسعار المنازل في نهاية المطاف.
من المؤكد أن سوق الإسكان في الوقت الحالي مشتعل. وصلت أسعار المنازل إلى مستويات قياسية والطلب قوي للغاية لدرجة أن بعض المنازل تبيعها أعلى من السعر المطلوب بعد حروب المزايدة النقدية.
ومع ذلك، هناك مشكلة محتملة أخرى تتمثل في أن أصحاب المنازل قد يجدون أنفسهم محصورين في أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري إذا حدث ذلك يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة.
وذلك لأنه من أجل إعادة التمويل بمعدل أقل، سيحتاج صاحب المنزل إلى سداد الرهن العقاري الثاني بالكامل. وقد لا يكون لديهم ما يكفي من المال للقيام بذلك.
ويمكن أيضًا أن يعلقوا بمعدلات أعلى لأن المقرضين لن يسمحوا للمقترض بإعادة التمويل إذا لم يكن لديهم ما يكفي من الأسهم في المنزل.
هناك خيارات أخرى للقروض العقارية الصفرية. على سبيل المثال، أطلق بنك أوف أمريكا برنامج الرهن العقاري بدون دفعة أولى في عام 2022 لمشتري المنازل لأول مرة في بعض الأحياء السوداء والإسبانية.
وكما يشير بانكريت، هناك أيضًا قروض إسكان بأسعار منخفضة مدعومة من وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) في المناطق الريفية، بالإضافة إلى قروض للمحاربين القدامى والأزواج الباقين على قيد الحياة بضمان وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA).
وقالت Anneliese Lederer، مستشارة السياسات العليا في مركز الإقراض المسؤول، إنه من المهم بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يفكرون في برنامج قروض UWM أن يكونوا على دراية بالشروط والأحكام.
“إن استخدام خطوط ممتعة مثل “بدون دفعة أولى” يبدو مثيرًا ورائعًا. قال ليدرير: “لكن عليك أن تقرأ التفاصيل الدقيقة”. “قد يكون هذا منتجًا رائعًا للسماح للأشخاص الذين يستطيعون دفع أقساط الرهن العقاري ولكن ليس لديهم الدفعة الأولى بالحصول على ملكية المنازل. لكن السؤال هو: كيف يمكنك سداد هذا الرهن العقاري الثاني؟ ما هي الخطة؟ في الوقت الحالي لا توجد خطة.”
وقال دينيس كيليهر، الرئيس التنفيذي لمنظمة Better Markets، وهي منظمة غير ربحية تدعو إلى تنظيم مالي أكثر صرامة، لشبكة CNN إنه يشعر بالقلق من أن منتج الرهن العقاري مثل هذا سيضر ببعض المقترضين إذا تعثر سوق الإسكان.
وقال كيليهر: “ستكون هذه القروض العقارية قنابل موقوتة – تماماً مثل القروض العقارية عالية المخاطر – ما لم تستمر أسعار المساكن في الارتفاع بشكل كبير للغاية”. “هذا لديه القدرة على تحويل الحلم الأمريكي في ملكية المنازل على الفور تقريبا إلى كابوس.”
وأشار كيليهر إلى أنه على الرغم من أن أسعار المنازل ترتفع بشكل حاد الآن، إلا أنه ليس هناك ما يضمن استمرار ذلك.
وقفزت أسعار المنازل القائمة بنسبة 6٪ أخرى الشهر الماضي على أساس سنوي لتصل إلى 407.600 دولار – وهو أعلى متوسط سعر في أبريل على الإطلاق.
وقال كيليهر: “لا نعرف ما إذا كنا في فقاعة ستنفجر أو ما إذا كانت خطوط الاتجاه ستزداد”. “لكن دفع منتجات الرهن العقاري بنسبة 100٪ إلى الأشخاص ذوي الدخل المنخفض عندما تكون أسعار المساكن عند مستويات عالية تاريخية يجب أن يثير قلق الجميع للغاية”.
وقال جوناثان آدامز، الأستاذ المساعد في جامعة سانت جوزيف لتدريس التمويل العقاري، إن برنامج قروض UWM يحتوي على “جميع الميزات التي جعلت الرهن العقاري سيئًا”.
ردت UWM على هذه المخاوف، مشيرة إلى أنه لا يزال يتعين على المقترضين اتباع إرشادات الاكتتاب الصارمة.
قال إليزاي، المدير التنفيذي لـ UWM: “الأشخاص الذين يطلقون هذه الادعاءات غير متعلمين بشأن الوضع الحالي للصناعة”. “في بيئة اليوم، تتولى UWM مسؤولية ضمان القرض، مما يمنحنا الثقة بأن هذه القروض عالية الجودة.”
“وهذا أمر إيجابي كبير. وقال إليزاج: “إنها تساعد المستهلكين وتعد فوزًا رائعًا في جميع المجالات”. “فكر في جميع الأشخاص الذين يستأجرون ويرغبون في شراء منزل، لكنهم يواجهون هذا العائق المتمثل في الحصول على 10000 دولار أو 15000 دولار كدفعة أولى. وهذا يلغي ذلك.”
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن البعض ويقول الخبراء إن معايير الإقراض تحسنت بشكل كبير منذ الأزمة المالية عام 2008.
لقد ولت إلى حد كبير أيام قروض النينجا (بلا دخل، ولا وظيفة، ولا أصول) والرهون العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل.
وقال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في Bankrate: “نحن لن نعود إلى عام 2006 هنا”. “إن معايير الإقراض لا تزال بعيدة كل البعد عن مرحلة ما قبل الأزمة، عندما لم تكن هناك في كثير من الأحيان أي معايير على الإطلاق.”
ومع ذلك، حذر آدامز، وهو محلل سابق في وول ستريت، من أن الشخص الذي لا يستطيع سداد دفعة أولى ويحصل على أقل من 80% من متوسط الدخل (أولئك المؤهلين لبرنامج القروض هذا) من المرجح أن يعاني أكثر في الاقتصاد عندما ترتفع أسعار المنازل. يسقطون.
وقال آدامز: “كان أحد الدروس المستفادة من أزمة الرهن العقاري الثانوي هو أنك لا تقدم أي خدمة للمقترضين من خلال تسهيل الاقتراض”.
