أمريكا في خضم أزمة إسكان. لا يوجد سوى 1.08 مليون منزل موجود في السوق ، والقدرة على تحمل تكاليف منزل عائلة واحدة في أدنى مستوى لها منذ عدة عقود. تتمثل إحدى عطاءات سد العجز المقدر بـ 3.8 مليون وحدة في الإسكان عن طريق بناء منازل جديدة للعائلة الواحدة – لكن بعضها ليس معروضًا للبيع ، بل هو للإيجار.
يُطلق على هذا الجزء الجديد نسبيًا والمتزايد من سوق الإسكان “البناء للإيجار” أو BFR (أو “البناء للإيجار” أو BTR). غالبًا ما يتم تشييد منازل BFR في مناطق الضواحي ذات معدلات الجريمة المنخفضة وبالقرب من المدارس الجيدة ، وتجذب أولئك الذين يرغبون في نمط حياة المنزل – ولكن القدرة على تحمل التكاليف أو الراحة في الاستئجار.
مع متوسط إيجار منزل BFR يبلغ 2039 دولارًا شهريًا ، تقع عقارات BFR بشكل أساسي في Sun Belt ، بما في ذلك تكساس وكاليفورنيا وأريزونا وفلوريدا ونورث كارولينا وجورجيا ، وفقًا لبيانات من National Rental Home Council و Yardi Matrix.
قال ديفيد هوارد ، الرئيس التنفيذي للمجلس الوطني لتأجير المنازل ، وهي منظمة غير ربحية تدافع عن صناعة المنازل المؤجرة للأسرة الواحدة: “ما يدفع نمو BFR هو مشكلة القدرة على تحمل التكاليف”. “مع أسعار الفائدة عند مستويات لم نشهدها منذ سنوات ، لا تزال القدرة على تحمل تكاليف السكن تشكل تحديًا للعديد من العائلات. الناس ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة. هناك نداء وطلب واسع النطاق للعيش في منزل لأسرة واحدة ، حتى كمستأجر “.
في حين أن BFR قد تساعد في تعزيز العرض المنخفض للغاية من المساكن وتلبية اتجاهات نمط الحياة ، فإن ما يقرب من 131000 منزل BFR في الولايات المتحدة يمثل انخفاضًا في دلو نقص العرض ، وقد لا تساعد هذه الإيجارات السوق حيث تكون هناك حاجة ماسة إليها – بأقل مستوى ممكن – وفقًا لتقرير حديث صادر عن المعهد الحضري.
قال هوارد: “ما حدث هو أن الكثير من الناس ينظرون إلى منازل مستأجرة لعائلة واحدة مبنية حديثًا بنفس الطريقة مثل سوق المنازل المبتدئة”. “البناء للإيجار يوفر طريقًا على منحدر لملكية المنزل. سيبقون هناك لمدة سنتين أو ثلاث سنوات ، ثم يشترون منزلًا “.
قال بن ميلر ، الرئيس التنفيذي لشركة Fundrise ، التي تمتلك وتشغل 50 مجمّعًا للتأجير تضم 5000 وحدة وهي في طور بناء 6000 وحدة إضافية .
قال ميلر: “عندما يفكر الناس في البناء للإيجار ، فإنهم يفكرون في منزل”. لكن هذا المنزل يقع في مجتمع من 100 إلى 200 منزل. تريد أن يكون مثل مبنى سكني متعدد العائلات: يحب الناس وجود مركز للياقة البدنية وحمام سباحة ووسائل راحة ، ولكن مع مساحة لأطفالهم وحيواناتهم الأليفة “.
يهيمن مستثمرو “الأم والبوب” على قطاع تأجير الأسرة الواحدة في سوق الإسكان ، ويمتلك بعضهم ما يصل إلى عشرين منزلاً أو عددًا قليلاً من العقارات.
ومع ذلك ، على مدى السنوات القليلة الماضية ، دخلت مجموعات استثمارية كبيرة – مثل Home Partners of America أو Invitation Homes – في شراء منازل عائلية واحدة للإيجار. وقد تصاعد هذا بشكل كبير خلال الوباء مع تصاعد قيمة العقارات.
أصبحت بعض المجتمعات قلقة بشأن الحصة المتزايدة من مخزون المساكن للمبتدئين التي تم إخراجها من سوق الشراء وتحويلها إلى إيجارات لعائلة واحدة ، مما أدى إلى زيادة الحد من العرض ورفع الأسعار.
تُظهر الأبحاث التي أجراها المعهد الحضري أنه في حين تم بناء متوسط استئجار منزل لأسرة واحدة في عام 1979 ومنتشر في جميع أنحاء المجتمع ، تم بناء منازل BFR حديثًا في مجتمع مخطط يضم عشرات المنازل المؤجرة لعائلة واحدة والتي قد تبدو غير قابلة للتمييز عن الحي. منازل بناء جديدة للبيع. بدلاً من بيعها لأصحاب المنازل ، عادةً ما تكون ممتلكات BFR مملوكة ومدارة من قبل بناة أو مستثمرين مؤسسيين أو شراكات بين الاثنين.
قال ميلر إن الطلب على منازل BFR قوي ويتناسب مع طريقة المعيشة الحديثة التي تنطوي على العمل عن بعد وتحركات نمط الحياة وتأخر ملكية المنازل.
كانت إحدى حالات الاستخدام الأولية لكبار السن الذين يتطلعون إلى تقليص حجم منزل عائلي أكبر ممن أرادوا منزلًا ولكن ليس صداع الصيانة. لكن المجتمعات أثبتت جاذبيتها للعائلات الشابة أيضًا. قال ميلر إن الأسرة قد تصل إلى مدينة جديدة كجزء من عملية نقل شركة لكنها تريد استئجار شيء مريح بينما يكتشفون المكان الذي يريدون الشراء فيه. أو ربما لا يزال الناس يعملون لتحمل دفعة مقدمة لامتلاك منزل في وقت تجاوزوا فيه حياتهم السكنية.
بالإضافة إلى ذلك ، تغيرت حوافز ملكية المنازل ، كما قال ميلر. لا يقتصر الأمر على تكلفة شراء وبيع المنازل كثيرًا إذا كنت تقوم بعدة خطوات على مدى بضع سنوات ، ولكن بعد تغيير الرئيس السابق دونالد ترامب لقوانين الضرائب ، مبلغ مدفوعات الرهن العقاري التي يمكن خصمها من ضرائب الدخل إلى 10000 دولار.
ومع ذلك ، لا تزال ملكية المنازل واحدة من أكبر مصادر الثروة في الولايات المتحدة ، وفقًا لتقرير صادر عن المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد ، وغالبًا ما يكون نقص الأموال اللازمة لدفع دفعة أولى هو أكبر عائق أمام شراء منزل. طالما أن الناس يدفعون الإيجار ، فهم لا يبنون حقوق الملكية في المنزل ، والذي غالبًا ما يُنظر إليه ليس فقط على أنه مكان آمن للعيش فيه ، ولكن أيضًا آلية ادخار.
“يواصل الناس الانتقال إلى Sun Belt. أين هم ذاهبون للعيش؟ قال ميلر “سيعيشون في منازل ، على ما أعتقد”. “إنها منافسة بين المنازل والشقق ، وليست بين التملك والبناء للإيجار”.
التحدي الأكبر الذي يواجه BFR في الوقت الحالي هو برودة في سوق العقارات التجارية التي تتباطأ في البناء بسبب ارتفاع تكاليف الاقتراض.
قال Bruce McNeilage ، الرئيس التنفيذي لشركة Kinloch Partners ، المالك والمشغل لأربعة مجتمعات بناء للإيجار في الجنوب الشرقي ، إنه يتطلع إلى التوسع ولكن المشكلة تكمن في تكلفة المال ، مما يجبر المشغلين المالكين على زيادة الإيجار ليظلوا مربحين.
قال: “هناك الكثير من الأموال الموجودة على الخطوط التي تريد نشرها”. “لكنك ستخسر المال كل شهر. إنه يضر بقدرتنا على البناء عندما يكون الناس في أمس الحاجة إليه. إذا كان هناك خمسة مشاريع أخرى في ناشفيل أو في جرينفيل ، ساوث كارولينا ، فسيتم شغلها جميعًا “.
نظرًا للنمو السريع في قطاع BFR على مدى السنوات الخمس الماضية ، تم بناء ما يقدر بـ 131000 وحدة BFR من عام 2019 حتى الربع الأول من عام 2023 ، وفقًا لتحليل المعهد الحضري للبيانات من Yardi والمجلس الوطني لتأجير المنازل.
وقد كانت منازل BFR جزءًا مهمًا من بناء المنازل الجديدة على مدار العامين الماضيين على وجه الخصوص ، حيث قفزت من متوسط حصة 3 ٪ من إجمالي المنازل الجديدة التي تم البدء فيها بين عامي 1990 و 2022 إلى 7 ٪ خلال العام الماضي ، وفقًا لـ المعهد الحضري ، الذي أضاف أن الحصة يمكن أن تكون أعلى من ذلك.
ومع ذلك ، فإن منازل BFR تمثل جزءًا صغيرًا من إجمالي مخزون المساكن. وفقًا لتحليل المعهد الحضري لمسح المجتمع الأمريكي لعام 2021 ، كان هناك 44.1 مليون وحدة مؤجرة في الولايات المتحدة. في حين أن معظمها عبارة عن شقق ، هناك 14.3 مليون وحدة سكنية مؤجرة لعائلة واحدة. من إيجارات الأسرة الواحدة ، يتم بناء أقل من 1٪ لتأجير المنازل.
حتى لو كانت جزءًا صغيرًا من السوق ، فإن منازل BFR التي يتم بناؤها ليست المنازل الأصغر والأكثر تكلفة التي يبحث عنها أصحاب الدخل المتوسط.
في حين تم تقديم منازل أصغر في البداية ومنازل أقل تكلفة ، يقول بناة إن الطلب على منازل أكبر يتزايد ، حيث يتم بناء المزيد من المنازل التي تتراوح مساحتها بين 2000 و 3000 قدم مربع وتضم أربع غرف نوم أو أكثر.
قال ميللر: “اعتقدنا أن الناس يريدون منازل أصغر”. لكنهم يريدون المنزل الأكبر. إنهم لا يريدون المنزل المبتدئ “.
قال ماكنيلاج إن عمليته تتحول أكثر إلى منازل أكبر تبدو أشبه بالمنازل في سوق الشراء.
“منزل من أربع غرف نوم مع السيد في الطابق السفلي على قطعة أرض مساحتها ربع فدان يمكن المشي فيها إلى المدارس؟ هذا هو الحلم الأمريكي! ” قال ماكنيلاج. “وإذا كنت لا تستطيع امتلاكها ، فإن تأجيرها هو ثاني أفضل شيء.”
