انخفضت أسعار الرهن العقاري هذا الأسبوع إلى أدنى مستوى لها منذ فبراير 2023، في علامة ترحيبية للأمريكيين الذين يواجهون سوق الإسكان الصعبة.
قالت شركة التمويل العقاري العملاقة فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عامًا بلغ 6.20% في الأسبوع المنتهي في 12 سبتمبر. وهذا أقل من 6.35% في الأسبوع الماضي وأقل بكثير من أعلى مستوى له في عقدين من الزمان عند 7.79% في أكتوبر 2023.
بدأت أسعار الرهن العقاري في الانخفاض في وقت مبكر من الشهر الماضي على خلفية الأخبار التي تؤكد انخفاض أسعار الفائدة في المستقبل، وخاصة بعد تقرير الوظائف الذي جاء أضعف من المتوقع في يوليو/تموز، وبدأت الأسعار في الانخفاض تدريجيا منذ ذلك الحين.
وقال سام خاطر، كبير خبراء الاقتصاد في شركة فريدي ماك، في بيان: “انخفضت أسعار الرهن العقاري بأكثر من نصف في المائة على مدار الأسابيع الستة الماضية وهي عند أدنى مستوى لها منذ فبراير 2023”. “تستمر الأسعار في الانخفاض بسبب البيانات الاقتصادية الواردة التي أصبحت أكثر هدوءًا. ولكن على الرغم من تحسن بيئة أسعار الرهن العقاري، يظل المشترون المحتملون على الهامش، حيث يتفاوضون على مزيج من أسعار المساكن المرتفعة ونقص العرض المستمر”.
مهدت البيانات الاقتصادية التي تشير إلى تباطؤ التضخم وضعف سوق العمل الطريق أمام بنك الاحتياطي الفيدرالي لطرح أول خفض لأسعار الفائدة منذ عام 2020، والمقرر عقده في اجتماع السياسة المقبل للبنك المركزي الأسبوع المقبل.
لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، لكن تصرفاته تؤثر عليها من خلال تحركات عائدات السندات. فقد انخفض العائد القياسي لسندات الخزانة الأميركية لأجل عشر سنوات، والذي يتحرك ترقباً لقرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي بشأن أسعار الفائدة، على مدى الأسابيع القليلة الماضية بسبب البيانات التي أظهرت أن ضغوط الأسعار تتراجع وأن سوق العمل لا تسخن.
وحتى مع انخفاض تكاليف الاقتراض، تظل سوق الإسكان في الولايات المتحدة بعيدة المنال بالنسبة لملايين الباحثين عن مساكن، وخاصة أولئك من ذوي الدخول المنخفضة الذين يعيشون في مدن تشهد نموًا سريعًا في أسعار المساكن، مثل مدينة نيويورك وسان دييغو ولاس فيجاس، وفقًا لبيانات من شركة ستاندرد آند بورز جلوبال. ويعاني المستأجرون في جميع أنحاء أمريكا أيضًا، وخاصة في المراكز السكانية الحضرية مثل مدينة نيويورك ولوس أنجلوس ومنطقة ميامي الحضرية، وفقًا لتقرير حديث صادر عن شركة موديز والذي حلل الإيجارات ودخول الأسر (أو نسبة الإيجار إلى الدخل). وذكر التقرير أن المستأجرين في تلك المناطق ينفقون أكثر من 30٪ من دخلهم على الإيجار.
إن أحد القضايا الرئيسية التي تدفع أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في أمريكا هو النقص المستمر في المنازل في السوق. فالعرض ببساطة لا يواكب الطلب في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد، لأسباب مختلفة. ويشمل ذلك تكاليف البناء، وقوانين تقسيم المناطق المعقدة، وعدم توفر مساحة كافية للتطوير، وفي بعض الحالات، نقص العمال لبناء المنازل. كما يفضل العديد من أصحاب المنازل الانتظار مع انخفاض سعر الرهن العقاري الذي احتفظوا به قبل أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لكبح التضخم في عام 2022.
ولكن هذا العام شهد بعض الخطوات في الاتجاه الصحيح. فقد تحسن إجمالي مخزون المساكن كل شهر هذا العام، وفقاً لبيانات من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وفي نهاية يوليو/تموز، بلغ عدد الوحدات 1.33 مليون وحدة، بزيادة 0.8% عن يونيو/حزيران و19.8% أعلى عن العام السابق. ولكن هذا لا يزال غير كاف لمواكبة الطلب.
كما أدى ارتفاع أسعار المساكن إلى تباطؤ الطلب عليها. فقد ارتفعت مبيعات المساكن المملوكة سابقًا، والتي تشكل الغالبية العظمى من السوق وتعمل كوكيل للطلب على المساكن، بنسبة 1.3% في يوليو/تموز، لتكسر بذلك سلسلة من الانخفاضات استمرت أربعة أشهر متتالية. وعلى الرغم من هذا التعافي، قال كبير خبراء الاقتصاد في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، لورانس يون، في بيان صحفي: “لا تزال مبيعات المساكن بطيئة”.
