إن استخدام وكيل السفر لشراء تذكرة طائرة أو سمسار الأوراق المالية لتداول الأسهم يبدو وكأنه آثار من الماضي. ومع ذلك، يقوم الأشخاص في جميع أنحاء أمريكا كل يوم باستئجار وكيل عقاري لمساعدتهم في بيع منزل. إنها واحدة من الصناعات القليلة التي تمكنت إلى حد كبير من تجنب الاضطراب الذي ساعد المستهلكين على خفض التكاليف في عصر الإنترنت.
ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى قوة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي أكبر منظمة مهنية في أمريكا ومجموعة ضغط كبيرة لصناعة العقارات.
لكن الحكم الذي صدر عن محكمة في ولاية ميسوري يوم الثلاثاء، والذي وجد أن NAR وشركتي وساطة، هما Homeservices of America وKeller Williams Realty، مسؤولون عن تعويضات بقيمة 1.8 مليار دولار بسبب التآمر لإبقاء العمولات مرتفعة بشكل مصطنع، قد يكون بمثابة بداية نهاية العالم. كيف يتم شراء وبيع المنازل.
تمت تسوية شركتين أخريين تم ذكرهما في البداية في الدعاوى المرفوعة من قبل بائعي المنازل – Re/Max و Anywhere Real Estate، المعروفة سابقًا باسم Realogy، وهي الشركة الأم لـ Coldwell Banker وCentury 21 وSotheby’s International Realty وCorcoran – خارج المحكمة مقابل مجتمعة 140 مليون دولار. وكأحد شروط التسوية، أعلن كل منهم التزامه بإجراء تغييرات في ممارساتهم التجارية – بما في ذلك عدم مطالبة الوكلاء بأن يكونوا أعضاء في NAR.
في حين أن حكومات الولايات تقوم بترخيص الوكلاء العقاريين، فإن NAR لديها قواعد أخلاقية واسعة النطاق تتوقع من الأعضاء الالتزام بها.
وتعهدت NAR وشركات الوساطة باستئناف الحكم، مما يعني أن العمولات العقارية لن تذهب إلى أي مكان على الفور.
ظلت NAR تحارب مسؤولي مكافحة الاحتكار والدعاوى القضائية في الولايات المتحدة لسنوات فيما يتعلق بالممارسات المناهضة للمنافسة وهذا الحكم هو أكبر انتكاسة للجمعية حتى الآن.
هذا الحكم هو مجرد واحدة من عدة دعاوى قضائية مرفوعة حاليًا ضد NAR، والتي تواجه أيضًا تدقيقًا من وزارة العدل الأمريكية.
لقد واجه NAR بالفعل عامًا صعبًا، حيث وضع الحكم جانبًا وسوق الإسكان المضطرب.
وفي أغسطس/آب، استقال رئيس NAR، وهو عميل عضو يدعى كيني بارسيل، وسط مزاعم بالتحرش الجنسي. وفي الشهر الماضي، غادرت شركة Redfin، وهي شركة عقارية على الإنترنت، الاتحاد.
وفيما يتعلق باللجان، قالت NAR إنها سوف تستأنف الحكم وأن القضية لن يتم حلها لسنوات.
وقال مانتيل ويليامز، نائب رئيس الاتصالات في NAR: “هذه المسألة ليست على وشك أن تصبح نهائية لأننا سنستأنف حكم هيئة المحلفين”. وأضاف: “في غضون ذلك، سنطلب من المحكمة تخفيض التعويضات التي حكمت بها هيئة المحلفين”.
وقال داريل فروست، المتحدث باسم كيلر ويليامز: “هذه ليست النهاية”.
حجر الزاوية في حجة المدعي هو أن NAR يجبر بائعي المنازل على دفع عمولة مبالغ فيها يتم بعد ذلك تقسيمها بين وكيلهم ووكيل المشتري. جادل بائعو المنازل بأن تقاسم العمولة كشرط للوصول إلى خدمة القائمة المتعددة كان غير عادل وأبقى العمولات مرتفعة بشكل مصطنع.
عادة، عندما يتم طرح منزل للبيع في السوق، يقدم البائع للوسيط عمولة محددة. لعقود من الزمن، كانت العمولة تبلغ حوالي 6% من سعر البيع، وعادةً ما يتم تقسيمها بنسبة 3% بين وكيل المشتري والبائع.
ويزعم بائعو المنازل أنه في السوق التنافسية، لن يتم دفع تكلفة عمولة وكيل المشتري من قبل البائع، بل من قبل المشتري الذي تلقى الخدمة. وقال البائعون إن المشترين يجب أن يكونوا قادرين على التفاوض بشأن الرسوم مع وكيلهم، وأن البائعين لا ينبغي أن يكونوا في مأزق لدفعها.
جادل NAR والمتهمون الآخرون في المحكمة بأن عمولاتهم قابلة للتفاوض دائمًا. وقالوا أيضًا إن نظام قيام وكيل البائع بتقسيم العمولة مع وكيل المشتري يسمح للمشترين، المثقلين بالفعل بنفقات مثل الدفعة الأولى، وتكاليف الإغلاق، وعمليات التفتيش والتقييم، بتجنب النفقات الإضافية المتمثلة في الاضطرار إلى الدفع للوكيل. أيضًا.
احتفل المدافعون عن المستهلك بالحكم وأعربوا عن أملهم في أن يتلقى المدعون أيضًا طلبهم بأن يأمر القاضي بتغييرات في كيفية هيكلة العمولات في الصناعة.
وعلى الرغم من أن الجائزة كبيرة بالفعل، إلا أنها يمكن أن تنمو أكثر – لتصل إلى إجمالي 5 مليارات دولار، اعتمادًا على ما يقرره القاضي.
وقال ستيفن بروبيك، وهو زميل بارز في اتحاد المستهلكين الأمريكي، إن هيئة المحلفين رأت بوضوح أن الصناعة قد قيدت المنافسة السعرية إلى درجة يمكنها من خلالها ضمان عمولات موحدة تقريبًا بنسبة 5٪ إلى 6٪. وأضاف أن المحلفين اتخذوا قرارهم بسرعة، حيث مداولاتهم لبضع ساعات فقط.
وقال بروبيك: “إن مدى الانتصاف الزجري الذي قررته المحكمة سيؤثر بقوة على ما إذا كان سيتم تطوير نظام تنافسي للأسعار يقلل من تكاليف المستهلك ويزيد من جودة الخدمات”. “نأمل أن تقطع المحكمة العلاقات بين وكيل الإدراج وتعويض وكيل المشتري، وتحرير البائعين من الالتزام والحاجة إلى تعويض وكلاء المشتري.”
تأثير العمولات على المشترين والبائعين
ويقول الوكلاء إنه من غير المتوقع أن يتغير الكثير على المدى القريب فيما يتعلق بكيفية تحديد العمولات.
قد يكون التأثير طويل المدى للحكم هو فصل عمولة وكيل المشتري وعمولة وكيل البائع في نهاية المطاف.
قال محللون من شركة Keefe, Bruyette & Woods، وهي شركة مصرفية استثمارية، في تقرير صدر قبل صدور الحكم إن دعوى NAR والإجراءات الحكومية ذات الصلة من المرجح أن تعيد تشكيل هيكل عمولات صناعة الوساطة السكنية، من خلال إلغاء قاعدة عمولة الوسيط بين المشتري، و في النهاية ممارسة إدراج الوكلاء والبائعين وتحديد ودفع عمولات وكيل المشتري.
وبما أن العمولة المدفوعة للوكيل يتم تضمينها عادةً في سعر المنزل، فإنه إذا تم تخفيضها أو أصبحت أكثر قابلية للتفاوض، فقد تنخفض أسعار المنازل أيضًا، على حد قولهم.
قال جين ديفيس، وكيل كيلر ويليامز لدى مجموعة هولت هومز، في سبرينجفيلد بولاية ميسوري: “لا شيء يتغير على المدى القصير”. “كانت العمولات دائما قابلة للتفاوض. وسيستمر الأمر على هذا النحو.”
لكنها قالت إنه قد تكون هناك عواقب غير مقصودة إذا حدثت تغييرات.
وقال ديفيس: “هناك مشترين لن يعرفوا خطوات شراء منزل”. “عليهم أن يدفعوا دفعة أولى، وتكاليف الإغلاق، والتقييمات، وعمليات التفتيش. إذا اضطروا أيضًا إلى توفير المال لدفع تكاليف وكيل المشتري، فإن البعض لن يفعلوا ذلك وسيحصلون على رؤوسهم أو لن يشتروا على الإطلاق. وعدم وجود تمثيل سيجعل السوق أقل شمولا”.
