عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي حملته لرفع أسعار الفائدة في مارس من العام الماضي ، استجاب سوق الإسكان بشكل متوقع – ارتفعت معدلات الرهن العقاري ، مما أدى في نهاية المطاف إلى انخفاض أسعار المساكن.
ولكن بعد 10 زيادات في أسعار الفائدة ، فإن سوق الإسكان – وهي تقليديا واحدة من أكثر المجالات الاقتصادية حساسية لأسعار الفائدة – لا يمكن التنبؤ بها بأي شيء.
قال Orphe Divounguy ، كبير الاقتصاديين في Zillow: “إنها تخلق الكثير من الارتباك”.
رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي بمقدار خمس نقاط مئوية منذ مارس الماضي للمساعدة في خفض التضخم ، الذي كان عند أعلى مستوى في 40 عامًا.
عندما يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ، فإن ذلك يزيد من المعدلات التي تفرضها البنوك على بعضها البعض مقابل قروض التبييت. تمرر البنوك والمؤسسات المالية الأخرى تكلفة الاقتراض المرتفعة للمستهلكين عن طريق تحميلهم معدلات أعلى على الرهون العقارية وبطاقات الائتمان وقروض السيارات والقروض الأخرى. من الناحية النظرية ، يستجيب المستهلكون لهذا من خلال تقليص الإنفاق ، مما يعني أن الشركات لا يمكنها رفع الأسعار بالقدر الذي كانت عليه.
قبل إعلان بنك الاحتياطي الفيدرالي عن رفع سعر الفائدة لأول مرة في 16 مارس 2022 ، لم يتجاوز متوسط معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا 4 ٪ منذ مايو 2019 ، وفقًا لبيانات من Freddie Mac. بدأت الأسعار في الارتفاع تحسبا لقرار بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة وارتفعت أعلى إلى 4.42٪ بعد الارتفاع الأول مباشرة. ثم استمرت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع جنبًا إلى جنب مع ارتفاعات بنك الاحتياطي الفيدرالي حتى نوفمبر ، عندما بلغت معدلات الرهن العقاري ذروتها عند 7.08٪ ، على الرغم من أربع زيادات لاحقة في أسعار الفائدة منذ ذلك الحين.
معدلات الرهن العقاري كانت تتحرك صعودا في الآونة الأخيرةو بعد أسابيع من التراجع. في الأسبوع المنتهي في 6 يوليو ، بلغت معدلات الرهن العقاري 6.81٪ ، وهو أعلى مستوى لهذا العام حتى الآن ، حسبما أفاد فريدي ماك يوم الخميس.
لكن متوسط سعر منزل قائم في مايو كان 396.100 دولار ، بانخفاض 3.1٪ مقارنة بالعام السابق ، وفقًا لبيانات من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. مع ذلك ، ارتفع متوسط الأسعار بنسبة 2.6٪ للشهر ، مسجلاً الزيادة الشهرية الرابعة على التوالي. كان متوسط سعر المنزل الجديد 416300 دولار في مايو. يمثل هذا انخفاضًا بنسبة 7.6٪ عن شهر مايو الماضي ، ولكنه يمثل زيادة بنسبة 3.5٪ على أساس شهري ، وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء الأمريكي.
قال تشارلز دوجيرتي ، كبير الاقتصاديين في ويلز فارجو ، إن السياسة النقدية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي هي أحد العوامل العديدة التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري.
عامل كبير آخر هو عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات ، والتي تميل إلى أن تكون بمثابة الريادة لمعدلات الرهن العقاري. ولكن في الأشهر الأخيرة ، اتسع الفارق بين معدلات سندات الخزانة لأجل 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا.
قال دوجيرتي إن هذا نتاج التوقعات الاقتصادية غير المؤكدة. لا يزال التضخم أعلى من هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2٪ ، مما يعني أنه من المرجح أن يقوم البنك المركزي بتنفيذ المزيد من رفع أسعار الفائدة. ولكن دون معرفة التأثير الكامل الذي يمكن أن تحدثه المزيد من الزيادات على الاقتصاد ، قد يدعو الاحتياطي الفيدرالي عن غير قصد إلى حدوث ركود.
قال لين كيفر ، نائب كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “أسعار الفائدة طويلة الأجل لا تتوقع فقط الخطوة التالية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي ، ولكن المسار المحتمل للمعدلات على مدى العقد المقبل”. “معدلات الرهن العقاري قد تستجيب لتحرك بنك الاحتياطي الفيدرالي المقبل لسعر الفائدة ، ولكن قد يبدو الأمر معاكسا.”
على سبيل المثال ، إذا توصل السوق إلى استنتاج مفاده أن رفع أسعار الفائدة في المستقبل أقل احتمالًا ، فقد يؤدي ذلك إلى الضغط الهبوطي على معدلات الرهن العقاري. في هذه الحالة ، يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري ، حتى لو ارتفع معدل السياسة ، “قال كيفر لشبكة CNN.
من الناحية النظرية ، عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري ، يجب أن تنخفض أسعار المساكن لأنها ترفع تكلفة ملكية المنازل ، وبالتالي تقلل الطلب. لكن هذا لا يحدث.
ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة التي جاءت بعد رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة خلقت تأثيرًا رئيسيًا ، كما قال كيفر.
في بداية الوباء ، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة إلى مستويات قريبة من الصفر على أمل تحفيز الاقتصاد الأمريكي حيث أغلقت الشركات وظل العمال في منازلهم لتجنب اصطياد كوفيد أو انتشاره. مع هذه المعدلات المنخفضة ، كان أصحاب المنازل ومشتريها قادرين على إعادة التمويل أو الشراء بأسعار منخفضة تصل إلى 2٪.
مع اقتراب الرهون العقارية الآن من 7٪ ، تغير كل ذلك. قد يعني البيع التنازل عن معدل رهن عقاري منخفض لواحد يحتمل أن يكون ضعفًا.
قال كيفر: “يجد العديد من مالكي المنازل الحاليين صعوبة في التخلي عن رهن عقاري أقل من 4٪ للتداول بواحد يزيد عن 6٪”. وقد ساهم ذلك في انخفاض مخزون المساكن.
وبما أن العديد من المنازل لا تزال مدرجة أعلاه حيث كانت قبل الوباء ، فإن أصحاب المنازل ليس لديهم حافز كبير للبيع.
قال دوجيرتي: “يبدو أن هذا العرض سيتوقف في المستقبل المنظور”.
مخزون المساكن ، أو عدد قوائم المنازل النشطة ، انخفض بمقدار الثلث عما كان عليه قبل الوباء. اعتبارًا من يونيو ، كان هناك ما يقرب من 614000 مقارنة بنحو 928 ألف منزل في فبراير 2020 ، وفقًا لبيانات موقع Realtor.com.
من نواح كثيرة ، لا يزال سوق الإسكان يلعب في اللحاق بالركود العظيم ، الذي تسبب في ما يقرب من عقد من البناء البطيء للمنازل الجديدة ، على حد قول ديفونجي. عندما انخفضت القروض العقارية إلى أقل من 3٪ في عام 2020 ، بدأ بناة المنازل في الانتعاش – لكن ليس بالسرعة الكافية لمواجهة الوباء زيادة الطلب.
من المرجح أن ينخفض مخزون المنازل إلى أقل بسبب “التدفق المنخفض للقوائم المقترنة بالطلب على شراء المساكن في الربيع” ، كما قال ديفونجي من Zillow لشبكة CNN. علاوة على ذلك ، لا يزال الطلب على الإسكان مرتفعًا لأن سوق العمل لا يزال قويًا للغاية ويستمر العمال في كسب أكثر مما كانوا عليه قبل الوباء.
قال ديفونجي: “هذا يروي جوهر القصة لماذا يبدو سوق الإسكان غريبًا بعض الشيء في الوقت الحالي”.
