في يوم السبت، دخلت مجموعة جديدة من القواعد التي تحكم كيفية ممارسة معظم المتخصصين في العقارات لأعمالهم في الولايات المتحدة حيز التنفيذ رسميًا – وقد تؤدي التغييرات إلى قلب طريقة شراء وبيع الأمريكيين للمنازل.
وقد وافقت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي الرابطة التجارية القوية التي تضم 1.5 مليون عضو، على هذه القواعد كجزء من تسوية بقيمة 418 مليون دولار في دعاوى مكافحة الاحتكار. وتهدف القواعد إلى تغيير الطريقة التي يحصل بها الوسطاء العقاريون على أجورهم ومن يدفع لهم. وهو أكبر تغيير في قواعد المنظمة منذ جيل على الأقل.
وفي بيان، قال كيفن سيرز، رئيس الرابطة الوطنية للعقارات، إن التغييرات “تساعد على تمكين المستهلكين بشكل أكبر من الوضوح والاختيار عند شراء وبيع منزل”.
وقال “إنني واثق من قدرات أعضائنا على الاستعداد واحتضان هذا التطور في صناعتنا والمساعدة في توجيه المستهلكين في المشهد الجديد”.
إليك ما تحتاج إلى معرفته:
تاريخيًا، لم يكن من المتوقع أن يقوم المشترون بدفع الأموال إلى وسيط العقارات الخاص بهم بشكل مباشر. ويرجع ذلك إلى أن رسوم عمولة السمسار العقاري – لكل من وكيل المشترين ووكيل البائعين – تم دفعها من قبل بائع المنزل.
اللجان تبلغ الرسوم عادة 5% أو 6% من سعر بيع المنزل، لذا بالنسبة لمنزل بقيمة 450 ألف دولار، وهو ما يعادل تقريبًا متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة، فإن البائع سيكون مسؤولاً عن 27 ألف دولار كرسوم. وقد ذكر العديد من الخبراء وقال إن هذه العمولات تم تضمينها في سعر قائمة المنازل، مما أدى إلى تضخم أسعار المنازل.
ولكن بداية من هذا الأسبوع، لن يُسمح لوكلاء البائعين بالإعلان عن رسوم العمولة لوكلاء المشترين على خدمات الإدراج المتعددة التي يستخدمها وكلاء العقارات لإدراج وإيجاد المنازل للبيع وتسهيل المعاملات.
وهذا يعني أن وكيل المشتري لم يعد بإمكانه استخدام قاعدة البيانات للبحث عن المنازل بناءً على المبلغ الذي سيحصل عليه، وهي ممارسة تسمى “التوجيه”. مما دفع بعض الوكلاء إلى تخطي عرض المنازل التي تناسب معايير عملائهم فقط لأن البائع كان يعرض معدلات عمولة أقل من السوق، كما يزعم المنتقدون.
قالت تانيا مونستير، أستاذة القانون في كلية الحقوق بجامعة بافالو: “بعدم وجود عمولة على MLS بعد الآن، أصبح من الصعب توجيهك، لأنك لا تستطيع ببساطة إجراء بحث عن عمولات بنسبة 3%. لا يزال بإمكانك الاتصال بالجميع ومعرفة الوضع، لكن هذا يجعل الأمر أكثر صعوبة”.
ويؤثر التغيير الثاني على العلاقة بين المشترين المحتملين للمنازل ووكلاء العقارات. إذ يتعين على المشترين الآن توقيع اتفاقية تمثيل ملزمة قانونًا مع وكيلهم قبل أن يتمكنوا من البدء في جولة في المنازل معًا.
تم تصميم هذه الاتفاقيات لإعلام مشتري المنازل بكيفية حصول وكيلهم على عمولته، وإذا لم يوافق البائعون على دفع عمولة الوكيل، فقد يتحمل المشتري مسؤولية هذا الدفع. كما تم تصميمها لإعلام المشترين بأن هذه العمولة قابلة للتفاوض بالكامل.
وقال نورم ميلر، أستاذ فخري في العقارات بجامعة سان دييغو: “الفكرة هي أنه إذا كان المشترون يدركون أنهم قادرون على التفاوض بشأن العمولات، وإذا قاموا بالفعل بدفعها، وليس البائع، فقد يؤدي ذلك إلى إنشاء سوق أكثر تكاملاً وربما قائمة من الخدمات في المستقبل تكون أكثر قابلية للمقارنة مع البلدان المتقدمة الأخرى”.
أحد العناصر الأساسية لهذه الاتفاقيات هو أن وكيل المشتري لا يمكن أن يتلقى تعويضًا أكبر مما وافق عليه المشتري في البداية، حتى لو كان البائع على استعداد لتقديم المزيد.
وعلى موقعها الإلكتروني، قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن هذين التغييرين “ألغيا أي توجيه نظري، لأن الوسيط لن يحصل على المزيد من التعويض من خلال توجيه المشتري إلى قائمة معينة لأنها تحتوي على عرض “أعلى” للتعويض”.
ومن المقرر عقد جلسة الموافقة النهائية في 26 نوفمبر/تشرين الثاني، لكن القاضي منح موافقة أولية على تسوية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في أبريل/نيسان.
لقد أدركت بعض شركات السمسرة أن المشترين قد يشعرون بالتوتر عند التوقيع على أي شيء يلزمهم بعلاقة ملزمة قانونًا مع وكيل قبل أن يبدأوا في جولة في المنازل. لذا، قاموا بإنشاء عقود قصيرة الأجل تغطي أسبوعًا أو ربما حتى ساعة حتى يشعر المشترون بالراحة مع الوكيل قبل الالتزام.
ولكن مونيستير حذر المشترين من ضرورة توخي الحذر بشأن توقيع أي نوع من العقود الملزمة قانونًا دون قراءتها بعناية.
“ستجدون كل أنواع الإصدارات المختلفة لهذه الاتفاقيات التي ستختلف من ولاية إلى أخرى، ومن شركة وساطة إلى أخرى. وقد ينتهي الأمر بوجود الآلاف منها”، كما قالت. “يقلقني أن المشترين والبائعين قد يوقعون على شيء ما دون تفكير ثم يفاجأون عندما لا تكون الأمور كما يعتقدون”.
وقال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة “إي إكس بي ريالتي”، إحدى أكبر شركات الوساطة العقارية في أميركا، لشبكة “سي إن إن” إنه صاغ اتفاقيات المشترين لشركته بطريقة مبسطة لتجنب أي ارتباك محتمل.
“لقد تم تصميمه ليكون شيئًا يمكن للمستهلك قراءته في ممر السيارات الخاص بالمنزل دون أن يشعر بأنه في موقف غير مريح”، كما قال باريجا. “لا تحتاج إلى شهادة في القانون لقراءته”.
قرر باريجا جعل عقوده متاحة على نطاق واسع حتى تتمكن الشركات الأخرى من استخدامها أيضًا.
وقال “نريد فقط أن يكون لدى المستهلكين والوكلاء أقل قدر من الاحتكاك في المستقبل، لأن هذا هو آخر شيء نحتاجه الآن”.
حذر بعض خبراء العقارات من أن القواعد الجديدة قد يكون لها تأثير مخيف على سوق شراء المنازل حيث قد يتزايد عدد المشترين الآن ومن المتوقع أن يتمكنوا من توفير النقود لدفع مستحقات عملائهم.
لكن مونيستير قالت إنها تؤمن بأن التغييرات سوف تساعد المستهلكين على المدى الطويل.
وقالت “أعتقد أن الشيء الأفضل بالنسبة لمشتري وبائعي المنازل هو أن تنخفض معدلات العمولات بمرور الوقت”.
ولكن لا يزال من غير الواضح ما إذا كانت تكلفة شراء وبيع المنازل في الولايات المتحدة ستصبح أرخص على الفور بالنسبة لمعظم الناس.
يقول ميلر من جامعة سان دييجو: “أعتقد أن شخصًا ما سيقول في النهاية: “دعونا نتنافس على السعر”. إذا كانت شركة كبيرة، فقد يؤدي ذلك إلى ثورة. لكن متى سيحدث ذلك؟ لا أعرف”.
في الأمد القريب، يعتقد ميلر أن أسعار الرهن العقاري سيكون لها تأثير أكبر على القدرة على تحمل تكاليف المساكن مقارنة بأي تغيير معين في القواعد.
وصل معدل الرهن العقاري الثابت المتوسط لمدة 30 عامًا مؤخرًا إلى 6.49%، وهو ما يظل مرتفعًا مقارنة بالتاريخ الحديث ولكنه قريب من أدنى مستوياته في أكثر من عام.
وقال ميلر “إن هذا له تأثير أكبر بكثير على القدرة على تحمل التكاليف مقارنة بأي شيء نتحدث عنه هنا. وإذا انخفضت أسعار الرهن العقاري بشكل أكبر، فإن تغييرات القواعد لن تكون أكثر من مجرد ضجيج في المعادلة، مقارنة بذلك”.
