تم وضع التصنيف الائتماني لعملاقي الرهن العقاري الأمريكيين فريدي ماك وفاني ماي تحت المراقبة لاحتمال تخفيض التصنيف الائتماني من قبل وكالة فيتش للتصنيفات الائتمانية في وقت متأخر من يوم الخميس. لا يُتوقع حدوث تخفيض في التصنيف الائتماني ، حيث يستمر العمل في واشنطن بصفقة لحل أزمة سقف الديون ، ولكن حتى التحذير له تأثير على معدلات الرهن العقاري.
جاء التحذير لأن تصنيفات فاني ماي وفريدي ماك مرتبطة بالتصنيف السيادي للولايات المتحدة. جاءت هذه الساعة نتيجة لتحذير وكالة التصنيف يوم الأربعاء من أن التصنيف الائتماني لأمريكا قد يتم تخفيضه إذا لم يتم حل مواجهة حد الديون قريبًا.
فاني وفريدي ، اللتان تضمنان ما يقرب من 70٪ من الرهون العقارية في البلاد ، لا تقومان بإصدار قروض عقارية مباشرة للمقترضين ، ولكن بدلاً من ذلك تشتري الرهون العقارية من المقرضين وتعيد تجميعها للمستثمرين. كل منها عبارة عن مؤسسة ترعاها الحكومة ، أو GSE ، مرخصة من قبل الكونجرس.
الهدف من Freddie و Fannie هو توفير السيولة في سوق الرهن العقاري وتمكين تدفق موثوق للأموال بأسعار معقولة لمقرضي الرهن العقاري. وهذا يسمح في النهاية لمزيد من أصحاب المنازل بالاقتراض بأسعار معقولة.
تشتري الشركات القروض من المقرضين وتجمعها وتبيعها كأوراق مالية للمستثمرين. نظرًا لأنها مدعومة من قبل الحكومة ، يُنظر إلى هذه الأوراق المالية على أنها أقل خطورة من الاستثمارات الأخرى وتعتبر ذات جدارة ائتمانية مثل حكومة الولايات المتحدة.
لكن فيتش حذرت من أن تدفق الأموال هذا قد يتعطل إذا تخلفت الولايات المتحدة عن سداد ديونها.
وضع GSEs تحت المراقبة لخفض التصنيف ، وهي حالة تسميها Fitch “مراقبة التصنيف السلبي” ، هي نتيجة مباشرة لعدم اليقين بشأن وفاء الولايات المتحدة بالتزاماتها المتعلقة بالديون والقلق بشأن مستوى الدعم الذي يمكن أن تتوقعه شركات GSE إذا كان تصنيف الولايات المتحدة لكي يسقط.
لكن ، أضافت فيتش ، إذا كانت ستخفض التصنيف السيادي للولايات المتحدة بسبب تحديات سقف الديون ، فلن يؤدي ذلك بالضرورة إلى خفض فوري لتصنيفات GSEs – طالما استمرت GSEs في أداء التزاماتها الخاصة.
تلاحظ فيتش أن GSEs تغطي في المقام الأول التزاماتها بالتدفقات النقدية من العمليات ، بدلاً من الاعتماد المباشر على الحكومة الفيدرالية.
وجاء في بيان وكالة فيتش: “تواصل مؤسسات دعم الإسكان العامة الاستفادة من الدعم المالي الهادف من الحكومة الأمريكية”. تقوم وكالة فيتش بمحاذاة تصنيفات GSE مع تصنيف الولايات المتحدة نظرًا لوظيفتها الحرجة لنظام تمويل الإسكان في الولايات المتحدة واتفاقية شراء الأسهم الممتازة بوزارة الخزانة الأمريكية. تعتقد فيتش أن فاني ماي وفريدي ماك يواصلان تنفيذ مهمتهما المتمثلة في توفير السيولة والاستقرار والقدرة على تحمل التكاليف لصناعة تمويل الإسكان “.
بموجب اتفاقية شراء الأسهم ، يتعين على وزارة الخزانة ضخ الأموال في فاني ماي وفريدي ماك لمنع كل شركة من اعتبارها معسرة تقنيًا من قبل الوصي الحكومي ، وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية. في نهاية شهر مارس ، بلغ صافي ثروة فاني ماي 64 مليار دولار ، وبلغ صافي ثروة فريدي ماك 39.1 مليار دولار. يسمح الإصدار الحالي من الاتفاقية لشركات GSE بالاحتفاظ بالأموال حتى يفي كل منها بالحد الأدنى من مستويات رأس المال التي من شأنها أن تفي بمتطلباتها للخروج من سيطرة الحكومة.
بالفعل ، كان للإعلان تأثير على معدلات الرهن العقاري ، مما أدى إلى ارتفاع عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات – والتي تعكس معدلات الرهن العقاري – يوم الجمعة.
قالت ميليسا كوهن ، نائب الرئيس الإقليمي في شركة William Raveis Mortgage: “إن ما تفعله وكالة فيتش هو تقديم تذكير صارخ بالمشاكل التي ستسبب لنا التخلف عن السداد في جميع أنحاء الاقتصاد”.
كشف تحليل Zillow الأخير للتأثير على سوق الإسكان في الولايات المتحدة عن تخلف الولايات المتحدة عن سداد ديونها أن تكاليف شراء المنازل قد ترتفع بنسبة 22٪ وقد ترتفع معدلات الرهن العقاري إلى أكثر من 8٪.
على الرغم من أن التخلف عن السداد في الولايات المتحدة وتخفيض تصنيف فريدي وفاني من غير المرجح أن يحدث ، إلا أن هناك سيناريو تتخلف فيه حكومة الولايات المتحدة عن السداد وتكون غير قادرة على تقديم الدعم اللازم للشركات.
يأتي جزء كبير من التمويل لمؤسسات الدعم العام من عملياتها الخاصة بدلاً من الدعم الحكومي ، ولكن ، كما قال كوهن ، إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري وكانت هناك إيرادات أقل من فريدي وفاني ، فقد يحتاجون إلى هذا التمويل.
“إذا ارتفعت المعدلات إلى 8٪ أو أعلى؟ قال كوهن إن حجم مشتريات المنازل سيتوقف ، إنه نوع من الرعب “، مضيفًا أنه بسبب احتمال حصول مالكي المنازل الحاليين على قروض عقارية منخفضة للغاية تتراوح بين 2٪ و 4٪ ، فإن شراء منزل بسعر 8٪ سيقضي على قوتهم الشرائية. .
وقالت فيتش في بيانها إنه يمكن تجنب خفض التصنيف إذا كان هناك حل.
وبالنسبة لمشتري المنزل العادي الذي ينظر إلى المنازل ويحاول الحصول على معدل رهن عقاري جيد ، فإن الصفقة التي سيتم التوصل إليها قريبًا ستكون أفضل نتيجة.
قالت جيسيكا لوتز ، نائبة كبير الاقتصاديين ونائب رئيس شركة البحث في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وقالت: “بينما تلعب السياسة دورًا ، فإن مراقبة التقييمات هي مجرد ساعة”.
