يمكن أن يكون العمل عن بعد أمرًا رائعًا للموظفين. إن قضاء وقت أقل في المكاتب المزدحمة والتنقل على الطرق السريعة المزدحمة يعني المزيد من الوقت والطاقة لكل شيء آخر في الحياة.
لكن العمل عن بعد ليس بالأمر الرائع بالنسبة لأصحاب العقارات – أو لمقرضيهم.
مباني المكاتب التي كانت مزدحمة ذات يوم أصبحت فارغة. حتماً، سوف يفلس بعض أصحاب العقارات. وسوف تحترق البنوك التي أقرضت المطورين.
لا شيء من هذا يعد خبرا عاجلا.
كانت الكتابة على الحائط في سوق العقارات التجارية الذي تبلغ قيمته 20 تريليون دولار لسنوات – منذ أن أصبحت مكالمات Zoom والعمل في السراويل الرياضية أسلوب حياة للكثيرين خلال جائحة Covid-19.
ومع ذلك، فإن وول ستريت تشعر فجأة بالذعر إزاء القروض العقارية السيئة ومباني المكاتب الفارغة.
شهد أحد البنوك الإقليمية – New York Community Bancorp – انهيارًا في أسعار أسهمه وانخفض تصنيفه الائتماني إلى مستوى غير مرغوب فيه جزئيًا بسبب تعرضه لقروض المكاتب المعدومة. وأذهل بنك أوزورا الياباني المستثمرين بإلقاء اللوم على القروض المعدومة المرتبطة بمكاتب الولايات المتحدة في الخسارة المتوقعة. وخصص أحد البنوك الألمانية جانبا جبلا من المال استعدادا لأكبر أزمة عقارية منذ الأزمة المالية.
كل هذا يعيد الذكريات السيئة لأوائل عام 2023 عندما انهار زوج من البنوك الأمريكية الكبرى فجأة وسارع المسؤولون في واشنطن لإخماد الحريق.
فيما عدا الآن، الخوف هو مباني المكاتب الفارغة، وليس القيمة المنخفضة للسندات التي تحتفظ بها البنوك.
إن الطبيعة البطيئة لحطام القطار التي تتسم بها هذه الفترة من التوتر (يقولون حتماً الآن في قاعات واشنطن: “لا تسميها أزمة” في قاعات واشنطن) منطقية إلى حد ما.
بعد كل شيء، عادة ما يتم توقيع عقود الإيجار لعدة سنوات. فقط عندما ينتهي عقد الإيجار لمدة خمس سنوات، يصبح المكتب الذي ظل شاغرًا تقريبًا منذ عام 2020 مشكلة.
حتى لو بقي المستأجر، فمن المرجح أن يحتاج البنك أو شركة التكنولوجيا أو الإعلام إلى مساحة أقل. بدلاً من أربعة طوابق، ربما أصبحا الآن طابقين. أو واحد. وبالتأكيد لن يدفعوا أسعار ما قبل كوفيد مقابل هذه المساحة المكتبية. ليس عندما يكون هناك الكثير من العرض في السوق.
قال إد ميلز، محلل سياسات واشنطن في ريموند جيمس: “مع تغير عقود الإيجار وتغير احتياجات الإشغال، يمكنك الحصول على عاصفة كاملة من الأحداث”.
لا تنتهي عقود إيجار المكاتب فحسب، بل أصبحت القروض مستحقة السداد.
يواجه المطورون صعوبة في إعادة تمويل قروضهم بسبب انخفاض قيمة المباني المكتبية مع ارتفاع معدلات الشواغر. لقد تم تدمير خطة لعبهم قبل فيروس كورونا لتحصيل أعلى دولار مقابل المساحات المكتبية بسبب العمل عن بعد.
وبعد ذلك، لم يعد الاقتراض رخيصًا.
لقد اختفت أيام أسعار الفائدة القريبة من الصفر بمجرد أن أصبحت كلمة “مؤقتة” كلمة سيئة بين محافظي البنوك المركزية. ولمكافحة التضخم المستمر، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بوتيرة من شأنها أن تجعل رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي الأسطوري بول فولكر فخوراً.
ويبدو أن التضخم تحت السيطرة اليوم، ولكن معدلاته لا تزال مرتفعة للغاية. وهذه مشكلة كبيرة بالنسبة لصناعة مثل العقارات المعروفة بتراكم الديون.
والآن، يتعين على المطورين إعادة تمويل ديونهم، إلا بمعدلات أعلى وبتقييمات أقل.
سوف يتخلف بعض أصحاب العقارات عن السداد، مما يترك البنوك تحمل الحقيبة.
لا شك أن البنوك والجهات التنظيمية التي تتعامل معها تعلمت الكثير من الدروس من الأزمة المصرفية التي اندلعت العام الماضي.
ولا يخجل المنظمون من إجبار البنوك على تخزين رأس المال لتخفيف الضربة الناجمة عن خسائر القروض – بدلا من دفع أرباح الأسهم.
على سبيل المثال، صدمت شركة New York Community Bancorp المستثمرين الأسبوع الماضي من خلال خفض أرباحها وتخصيص 552 مليون دولار من خسائر القروض خلال الربع الرابع. هذا ما يقرب من 10 أضعاف المبلغ الذي خصصته في الربع الثالث.
كشف البنك الذي يتخذ من لونغ آيلاند مقراً له عن خسارة مفاجئة قدرها 252 مليون دولار – وهو انعكاس حاد عن أرباحه التي بلغت حوالي 200 مليون دولار في العام السابق. ألقت شركة New York Community Bancorp باللوم على “تدهور” العقارات المكتبية في محفظتها، فضلاً عن المشاكل في قروضها السكنية.
“نحن نركز بشدة على تقليل تركيزنا على العقارات التجارية بأسرع ما يمكن،” هذا ما وعد به أليساندرو دينيلو، الرئيس التنفيذي الجديد لبنك نيويورك التجاري، للمستثمرين في وقت سابق من هذا الأسبوع.
ويصر بنك نيويورك المركزي على أن ودائعه مستقرة وأن لديه السيولة اللازمة للتغلب على العاصفة.
ومع ذلك، فقد اعترفت وزيرة الخزانة جانيت يلين في وقت سابق من هذا الأسبوع بأن بعض البنوك قد تكون “متوترة للغاية” بسبب القضايا العقارية.
وقال رئيس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول لبرنامج “60 دقيقة” في مقابلة إن مشكلة العقارات “كبيرة” ويمكن أن تستمر “لسنوات”.
ومع ذلك، شدد باول على أنه “لا يبدو أن لديها ما يؤهلها لأزمة من هذا النوع – الأشياء التي رأيناها أحيانًا في الماضي، على سبيل المثال، مع الأزمة المالية العالمية”.
وقال ميلز، محلل ريموند جيمس، إن المنظمين “يسيرون على خط رفيع” في تعليقاتهم العامة.
وقال: “إنهم بحاجة إلى التأكد من أنهم لا يثيرون الذعر – لكنهم لا يريدون أيضاً الاعتراف بالفشل المحتمل”.
مارك زاندي: سوف تفشل بعض البنوك
ومع ذلك، قال مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في وكالة موديز أناليتيكس، لشبكة CNN إن بعض البنوك ستفشل بسبب الضغوط العقارية التجارية.
قال زاندي: “سأشعر بالصدمة إذا لم تكن هناك بعض التجارب التي فشلت”.
والأهم من ذلك، أن زاندي قال إن إخفاقات البنوك هذه ستقتصر على المقرضين الصغار، الذين أصبحوا فجأة مهتزين قروض المكاتب.
ولحسن الحظ، فإن البنوك العملاقة – تلك التي كانت في قلب الانهيار المالي في عام 2008 – لا تتمتع إلا بالقليل من التعرض المباشر.
قال زاندي: “لن أصف هذا بأنه أزمة”. “على الأقل ليس بعد.”
تحاول البنوك تجنب أزمة وشيكة من خلال العمل مع أصحاب العقارات المتعثرين.
إن اتباع نهج أكثر عدوانية من شأنه أن يأتي بنتائج عكسية، مما يجبر أصحاب العقارات على بيع العقارات بأسعار بخسة – مما يؤدي إلى انخفاض جميع التقييمات.
قال زاندي: “إنهم يشترون الوقت”. “إنهم لا يريدون دفع أي شخص إلى التخلف عن السداد وإجبارهم على البيع المتعثر. يمكن أن تدخل في حلقة الموت.”
