كيف يتعامل المشترون والبائعون مع الاضطرابات الهائلة التي تشهدها سوق العقارات

عندما باعت دانا ماكماهان منزلها هذا الربيع، قررت أن تحاول زيادة ربحها إلى أقصى حد من خلال التخلي عن مساعدة وكيل عقارات متكامل الخدمات.

تقليديًا، كان بائعو المنازل في الولايات المتحدة مسؤولين عن دفع عمولات العقارات. وكانت العمولة القياسية البالغة 5% أو 6% تُقسم عادةً بين سمسار البائع وسماسرة المشتري، وهو ما يُشار إليه بالتعويض التعاوني.

وقال ماكماهان: “أعتقد أنه من الآمن أن أقول إنه لفترة طويلة لم أشعر حقًا أنه من العدل أن يدفع بائع المنزل عمولة بنسبة 6٪”.

كانت ماكماهان، وهي منشئة محتوى في لويزفيل بولاية كنتاكي، متقدمة بعض الشيء على المنحنى عندما اختارت عدم الاشتراك في نموذج تقاسم العمولة القياسي: بدءًا من 17 أغسطس، دخلت مجموعة جديدة من القواعد حيز التنفيذ بالنسبة لـ 1.5 مليون متخصص في العقارات الذين هم جزء من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، والتي صُممت لتحويل المحادثة حول كيفية حصول الوسطاء العقاريين على رواتبهم.

في ظل ارتفاع أسعار المساكن إلى مستويات قياسية وارتفاع أسعار الرهن العقاري، تغيرات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين قد تبدو هذه القواعد الجديدة مجرد تعديلات على عملية شراء وبيع المنازل الغامضة. لكن العديد من الخبراء يتوقعون أن تؤدي القواعد الجديدة في نهاية المطاف إلى زيادة المنافسة السعرية في صناعة العقارات، مما يفتح المجال أمام الأميركيين لتوفير آلاف الدولارات من عمولات السماسرة في المستقبل.

ومع ذلك، فإن الاستغناء عن وكيل العقارات التقليدي يعني القيام بعمل إضافي.

“لقد قمت باستضافة منزل مفتوح بنفسي؛ لقد قدمت صوري الخاصة وكتبت وصفًا خاصًا بالقائمة،” ماكماهان “لكن إذا كنت أحاول وضع قيمة لوقتي، فلن أنفق ما كنت سأنفقه على هذه المهمة.”

من خلال بيع منزلها دون وسيط عقاري متكامل الخدمات، حصلت ماكماهان، التي تستمتع بإصلاح وإعادة بيع المنازل القديمة، على بعض النقود الإضافية: فبدلاً من دفع 2% أو 3% من سعر البيع النهائي لمنزلها إلى وسيط، دفعت لوسيط 500 دولار فقط لإدراج منزلها على نظام MLS المحلي، وهي قاعدة بيانات مركزية يستخدمها الوسطاء العقاريون لمعرفة المنازل المعروضة للبيع في منطقتهم.

على الرغم من توفير المال من جانبها من الصفقة، في حال لم يكن لديك الوقت للدردشة على الهاتف ولكنك قادر على إرسال بعض الأفكار عبر البريد الإلكتروني الليلة، فإليك خطة هاريس للإسكان: لم تتجنب دفع العمولة على الإطلاق. في النهاية عرضت العمولة القياسية البالغة 3% على الوكيل الذي يمثل مشتري منزلها، وهي الخطوة التي فاجأت ماكماهان. وقالت إنها شعرت أن ذلك ضروري لجذب الوكلاء لجلب المشترين.

“كنت أعلم أن المنزل سوف يُباع من تلقاء نفسه. كل ما كنت أحتاجه هو إلقاء نظرة عليه”، قالت.

ولكن التغييرات التي أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تهدف إلى منع هذا الحساب. فبعد السابع عشر من أغسطس/آب، أصبح من المحظور على البائعين ووكلائهم الإعلان عن المبلغ الذي سيدفعونه لوكيل المشتري في نظام القوائم المتعددة للوسطاء العقاريين. وكثيراً ما اتهم المنتقدون بعض وسطاء العقارات بالاستعانة بالتوجيه القائم على العمولة، حيث يتجنبون عرض المنازل التي يعرضونها على عملائهم في السوق والتي تقدم عمولات أقل من أسعار السوق.

وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن هذه الممارسة كانت محظورة دائما، ولكن القواعد الجديدة “ألغت أي توجيه نظري”.

تنبع تغييرات القواعد التي أقرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين من سلسلة من الدعاوى القضائية التي اتهمت المنظمة التجارية القوية بالحفاظ على العمولات مرتفعة بشكل مصطنع من خلال إجبار بائعي المنازل على دفع عمولات للوكلاء على جانبي الصفقة. ونفت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي مجموعة ضغط مهمة لصناعة العقارات، الاتهام، قائلة إن عمولات السماسرة العقاريين كانت قابلة للتفاوض دائمًا. ومع ذلك، وافقت المجموعة على دفع 418 مليون دولار لتسوية بعض المطالبات – ووافقت على تنفيذ القواعد الجديدة على أعضائها كجزء من التسوية.

ومن المقرر عقد جلسة الموافقة النهائية في 26 نوفمبر/تشرين الثاني، لكن القاضي منح موافقة أولية على تسوية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في أبريل/نيسان.

نظرًا للقواعد الجديدة، ماكماهان وقالت إنها قد تعيد النظر في عرضها بحصولها على عمولة سمسار للمشترين قدرها 3% في المرة القادمة التي تبيع فيها منزلها.

هناك جانب آخر من تغيير قواعد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: حيث سيُطلب من المشترين توقيع اتفاقيات تمثيل مع وكيل عقارات قبل أن يتمكنوا من البدء في جولة في المنازل معًا. وتهدف هذه الاتفاقيات إلى إعلام المشترين بأنهم قد يكونون مسؤولين عن تغطية مدفوعات عمولة وكيلهم العقاري بأنفسهم إذا اختار البائع عدم عرضها.

قد يتردد بعض المشترين المحتملين في تحمل تكاليف عمولة تصل إلى آلاف الدولارات، ويلجأون بدلاً من ذلك إلى بدائل أقل تكلفة، مثل السمسرة المجانية أو الخدمات حسب الطلب.

على أية حال، يحذر الخبراء مشتري المنازل من قراءة أي اتفاقية تمثيل ملزمة قانونًا بعناية قبل التوقيع عليها.

حذر بعض وكلاء العقارات من أنه في الأسواق التنافسية حيث تتلقى المنازل المعروضة للبيع عروضًا متعددة، قد يضطر المشترون إلى دفع أموال لوكلائهم من جيوبهم الخاصة لجعل عروضهم أكثر جاذبية للبائعين، مما يزيد من تكاليف الإغلاق الباهظة المرتبطة بشراء منزل.

ويعتقد بيل كولسون، الذي يستعد لبيع منزله في ماريلاند العام المقبل وشراء منزل تقاعدي خارج بلو ريدج بولاية جورجيا، أن التغييرات ستخلق المزيد من التكاليف.

قال كولسون، الذي يبلغ من العمر 57 عامًا ومتقاعد من البحرية، إن أحد وكلاء العقارات في ماريلاند نصحه مع ذلك بتقديم عمولة قياسية بنسبة 6% مقسمة بين وكيله ووكيل المشتري عند بيع منزله – ولكن في جورجيا، قال كولسون إن وكيل عقارات آخر أخبره أن يكون مستعدًا لدفع عمولة لوكيله من جيبه الخاص لجعل العرض المحتمل أكثر تنافسية. وهذا يعني أن كولسون سيكون مسؤولاً عن دفع العمولات لكلا المعاملتين، وهو ما كان ليكون أمرًا غير وارد بالنسبة للعديد من مشتري وبائعي المنازل قبل التغييرات.

“إذا كنت تريد أن تبرز، فسوف تضطر إلى الدفع”، قال كولسون.

وقال “في النهاية، قد ينتهي بنا الأمر إلى دفع نحو 9% من الناتج المحلي الإجمالي. وبدلاً من تحسين الأمور، ساءت الأمور كثيراً”.